הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בניה חדשה נדל"ן שוק הדיור בניין
צילום: Istock

שוק הנדל"ן: המשקיעים רוכשים פחות דירות

מאז תחילת המכירות במחיר למשתכן, נרשמת מגמת ירידה במכירות בשוק החופשי; קשה יותר למכור - המתנה של 20 חודשים למכירת דירה; גידול חד במכירות בת"א ובירושלים מנגד ירידות חדות באזור המרכז ובטבריה
איתן גרסטנפלד | (24)
נושאים בכתבה הכלכלן הראשי מחירי הדירות

בחודש נובמבר 2019 נמכרו מספר דירות דומה למספר הדירות שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם שנת 2018 מדובר באחת הרמות הנמוכות בעשור האחרון (גבוה רק משנת 2011 ו-2008). מנגד, חל גידול של 5% ברכישת דירות חדשות מצד זוגות צעירים, כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום. עוד עולה מהסקירה, כי מאז תחילת המכירות במחיר למשתכן, נרשמת מגמת ירידה במכירות בשוק החופשי.

גידול חד של 58% במכירות "מחיר למשתכן"

בחודש נובמבר נרכשו 9.8 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד. עם זאת, גידול זה מתרכז בפלח השוק של דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. בניכוי מכירות אלו עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 8.3 אלף, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר אשתקד. מדובר באחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשור האחרון.

 מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש נובמבר עמד על כ-2.1 אלף, בדומה לרמת המכירות בנובמבר 2018. מנגד, גידול חד של 58% במכירות "מחיר למשתכן" בחודש נובמבר, אשר הגיעו לרמה של 1.5 אלף דירות, הביאו לגידול של 16% בסך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר האחרון בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

רחובות ות"א ממשיכות להציג גידול עקבי 

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי ניכרת שונות בשיעורי השינוי בהשוואה בין נובמבר 2019 למקביל לו ב-2018. לצד אזורים שרשמו גידול חד במספר העסקאות (רחובות, ירושלים ות"א), באזורים אחרים נרשמו ירידות חדות (אזורי המרכז, טבריה וחדרה). יצוין כי, בניגוד לירושלים ברחובות ובת"א הגידול במכירת דירות חדשות בנובמבר משקף מגמה המאפיינת אזורים אלו לכל אורך השנה.

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

ירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים

רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 12%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2018.

מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. הירידה ברכישות המשקיעים במקביל לגידול במכירות המשקיעים הביאו להאצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. כך, בחודש נובמבר האחרון נגרעו ממלאי זה כ-550 דירות, גבוה ב-58% בהשוואה לירידת מלאי זה בנובמבר 2018.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

גידול של 5% ברכישות של זוגות צעירים

רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, גידול של 5% בהשוואה לנובמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בפריפריה הצפונית. מנגד, גידול של 22% נרשם ברכישות אלו באזור רחובות.

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

קשה יותר למכור - המתנה של 20 חודשים למכירת דירה

רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.3 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. עם זאת, מוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה ע"י משפרי הדיור. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת הגיע לרמה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לנובמבר אשתקד.

קראו עוד ב-Bizportal

הלמ"ס: מספר הדירות החדשות שנמכרו בספטמבר עד נובמבר ירד ב-6.3%

למרות הזינוק במחירים, לאנשים יש היום יותר דירות

רוכשים דירה? בשנת 2020 תשלמו מס רכישה נמוך יותר 

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    אם לא יורידו את מחירי למשתכן שזכו הצעירים יברחו (ל"ת)
    יוסי 25/05/2020 09:33
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    זוג צעיר 25/05/2020 09:31
    הגב לתגובה זו
    יש להטיל מס גבוהה עד דירה שניה וגבוה מאוד על שלישית והלאה
  • 15.
    myyr 08/04/2020 08:45
    הגב לתגובה זו
    50 אחוז למטה , עכשיו מחיר שפוי,
  • 14.
    דירה=קורת גג 23/03/2020 21:43
    הגב לתגובה זו
    דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
  • 13.
    אין על תל אביב (ל"ת)
    לילך 29/02/2020 11:50
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    קרית חיים מערבית השבחה עתידית שווה כל שקל (ל"ת)
    נתנאל 22/01/2020 19:29
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    לא פראייר 22/01/2020 17:47
    הגב לתגובה זו
    איך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף שקל,כולל מרכיב הקרקע. נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון.
  • myyr 08/04/2020 08:47
    הגב לתגובה זו
    עכשיו 50 אחוז למטה , קצת סבלנות, אחי, חג שמח,
  • 10.
    אילנה 22/01/2020 15:30
    הגב לתגובה זו
    שדרות דגניה מתוכנן פינוי ובינוי השבחה מעולה!!!!
  • תיזהרו בדגניה חצי מתו מסרטן מזיהום אויר רעש משדה תעופה (ל"ת)
    אריה 22/01/2020 16:33
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    בן 22/01/2020 15:19
    הגב לתגובה זו
    פעם ראשונה אומרים את האמת אם לא היה מחיר למשתכן איפה המחיר היה
  • 8.
    בעל דירה 22/01/2020 14:59
    הגב לתגובה זו
    הדור של הורי רכש דירות וצמודי קרקע ב 40 משכורות חציוניות של יחיד.הדור שלי רכש ב70 משכורות חציוניות ושילם משכנתא של 6% 5 שנים - קרי גבר יכל לגור אצל הוריו ולחסוך שנתיים ועוד 5 משכנתא.ילידי שנות ה90 נדפקו חזק ובאכזריות. הם קונים דירות במיליונים עם מליון שח משכנתא וחושבים שעשו עסקה טובה. הריבית אמנם נמוכה כ4% מרכיב פרים זול אבל הם לא קולטים "שדפקו אותם עד העצם". הם משלמים 300 משכורות חציוניות וגם במחיר למשתכן תחת הנחה זה 230 משכורות. אין להם שום בטחון תעסוקתי וגם שוק העבודה דוחה בני 50 - איך ישלמו משכנתאות ענק עד גיל הפנסיה?לדור ההורים שלהם אין מאות אלפי שח רבים בעבור כל ילד שיסתבך.בדור שלי , בגלל מחירי דיור נורמאלים משכנתא עמדה על 200,000₪ בכסף של היום. ילד שפוטר אבא יכל להכנס לבנק לשים 50,000 תוך הקדמת תשלומים בשנתיים ושקט עד שהילד יסתדר מחדש.במצב דהיום בטח תחת 90% משכנתא כמו במחיר למשתכן לא יהיה איך להציל מי שיפוטר במשבר כלכלי בין אם בשנה הבאה או עוד 3 שנים.
  • 7.
    אלי 22/01/2020 14:17
    הגב לתגובה זו
    משה כחלון עושה עבודה יפה עים מחיר למשתכן. אני מקווה שמחיר למשתכן ימשיך בכל הכוח.
  • ויסות למסתכן פשע מאורגן בחסות החוק ועדת חקירה ממלכתית דחוף כחלון חייב לתת כחלון לכלא (ל"ת)
    רועי 22/01/2020 15:33
    הגב לתגובה זו
  • הבנו...לפני כחלון מחירי הדירות ירדו בכיף בא כחלון ועצר (ל"ת)
    חחחחחחה 22/01/2020 16:38
  • 6.
    רועי 22/01/2020 13:51
    הגב לתגובה זו
    אם לא מחיר למיסתכן המחירים היו קורסים מזמן ויסות למסתכן פשע מאורגן בחסות החוק ועדת חקירה ממלכתית דחוף כחלון חייב לתת את הדין יום אחראי ההתרסקות כחלון לכלא
  • 5.
    נטו ירידת מחירים 22/01/2020 13:41
    הגב לתגובה זו
    מעל 23,000 משקיעים , ברחו מכרו לפני המפולת, מעל 85,000 מנסים למכור ביד 2, משרדי תיווך מפוצצים. מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים. הריבית עלתה המשכנתא התנפחה מי שלא יעמוד בהחזרים צפוי לאבד את דירתו,ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
  • הכסף החכם יוצא הכסף הטיפש ניכנס (ל"ת)
    רועי 22/01/2020 15:34
    הגב לתגובה זו
  • דרומי 22/01/2020 14:47
    הגב לתגובה זו
    איזה פפפחחחדדד אתה ממש חרטטן תפסיק לבלבל את השכל ולך תעשה משהו מועיל לחברה
  • 4.
    אספני דירות בלחץ 22/01/2020 13:41
    הגב לתגובה זו
    מס רכישה גבוה, הכבדת מיסוי . שוקלים לבטל פטור על שכירות עד 5,000 שקל , כנראה מס דירה שלישית חוזר, התשואה על דירה נשחקה מזמן.
  • 3.
    זאב 22/01/2020 13:12
    הגב לתגובה זו
    אחרי עליות של שנים מגיעה התמתנות ואולי גם ירידה במחירים. תהליך טבעי ואפילו בריא.
  • 2.
    אובייקטיבי 22/01/2020 13:10
    הגב לתגובה זו
    צריכים להתבייש הבן אדם נשרף מהתקשורת על כך שלא הוריד מחירי דירות היום מתחילים לראות את התוצאות .
  • 1.
    סוף כל בועה להתפוצץ (ל"ת)
    יוסי 22/01/2020 13:05
    הגב לתגובה זו
  • אודי 22/01/2020 13:19
    הגב לתגובה זו
    מהלכים של ממשלה שהיום מביאים תוצאות היצע גדול
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן