הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה חדשה נדל"ן מנוף
צילום: Istock

הלמ"ס: מספר הדירות החדשות שנמכרו בספטמבר עד נובמבר ירד ב-6.3%

אז למי להאמין? מדובר בפער לעומת דיווח רשות המסים על עלייה של 1.2% במהלך התקופה; בחודש נובמבר בלבד נרשם זינוק של 28% בהיקף המכירות. אילו יישובים הובילו את המכירות וכיצד תסתיים שנת 2019?
מורן ישעיהו | (5)
נושאים בכתבה הלמ"ס מחירי הדירות

מה באמת קורה בשוק הדיור? נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים כי בין החודשים ספטמבר עד נובמבר 2019 נמכרו 7,720 דירות חדשות, ירידה של 6.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. מדובר בפער לעומת דיווח רשות המסים על כ-9,090 עסקאות שבוצעו בתקופה זו - עלייה של 1.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. פער זה לפי הלמ"ס, עשוי לנבוע מביצוע עסקאות רכישה טרום קבלת היתר, פערים בתקופות הפרסום ועוד.

מנגד, בהתייחס לחודש נובמבר בלבד, נתוני הלמ"ס מלמדים דווקא על זינוק של כ-28% במכירות לעומת החודש המקביל אשתקד, ובהשוואת התקופה שבין דצמבר 2018 ועד נובמבר 2019 נרשמה עלייה גבוהה יותר של כ-40% לעומת 12 החודשים הקודמים. כמו כן, החל מחודש מרץ 2018 נרשמה עלייה במכירות בקצב של 2.5% בממוצע לחודש.

עוד יש לציין כי בהתבסס על הנתונים עד כה בשנת 2019, נראה כי שנה זו תסתיים עם שיא במכירות, לאחר שעד חודש נובמבר נמכרו 28,538 דירות חדשות - זאת בהשוואה לשנים 2017 ו-2018 במלואן, בהן נמכרו 24,516 ו-22,767 דירות חדשות בהתאמה.

בקרב היישובים בהם נמכרו 150 דירות ומעלה במהלך שלושת החודשים שנסקרו, העלייה המשמעותית ביותר במכירת דירות חדשות נרשמה בבאר יעקב, שם נמכרה הכמות הגבוהה ביותר של 569 דירות, נוסף על קריית גת, שוהם ולוד. מנגד, ביישובים באר שבע, נהרייה חריש, אור יהודה ואשקלון, נרשמו הירידות החדות ביותר. 

* מקור הנתונים: הלמ"ס

בסוף נובמבר 2019 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-37,800 דירות לעומת 37,950 דירות בסוף אוקטובר 2019. לפי הלמ"ס, הזמן שיידרש למכירתן הוא 13.5 חודשים בממוצע.

ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות

בשלושת החודשים ספטמבר עד נובמבר 2019 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על 11,490 דירות, ירידה של 7.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בחינת נתוני המגמה מראה כי נמשכת מגמת ירידה (קלה) של 0.4% בממוצע בחודש מיולי 2019 עד נובמבר 2019, לאחר שבין החודשים אפריל 2018 עד יוני 2019 נרשמה מגמת עלייה של 1.7% בממוצע לחודש.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-67.2% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, והיתרה מדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי, כ-29.6% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, לעומת כ-6.7% בלבד במחוז ירושלים ו-2.7% ביישובים ישראליים באיו"ש.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    קרן 15/01/2020 09:17
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה במדינה אחרת יציבות כלכלית קשרי יחסים וכדו
  • 4.
    משקיע 14/01/2020 20:36
    הגב לתגובה זו
    לחץ אטומי במשרדי תיווך! לא לקנות דירה במחיר בועה!
  • 3.
    נטו ירידת מחירים 14/01/2020 19:45
    הגב לתגובה זו
    מעל 23,000 משקיעים ברחו מכרו לפני המפולת, ביד 2 המצב גרוע יותר מעל 85,000 מנסים למכור , משרדי תיווך מפוצצים, יש היצע עצום לכמה שנים. התשואה על דירה נשחקה מזמן.
  • 2.
    מסכנים אלה ש 14/01/2020 19:44
    הגב לתגובה זו
    ירידות ערך חדות, הפסד מאות אלפי שקלים, הריבית עלתה ההחזר גדל והמשכנתא התנפחה, מי שלא יעמוד בהחזרים,צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
  • 1.
    נתנאל 14/01/2020 17:46
    הגב לתגובה זו
    משקיעים ובעלי הנכסים בשדרות דגניה קרית חיים , הבינו שהמקום קיבל תפנית של התחדשות עירונית פינוי ובינוי שנמצא בתהליכים. ביקוש של המקום לקריבת הים ומרכז העניינם , ובתכנון שדה תעופה לאירופה , דבר שיוביל את קריית חיים לשגשוג .
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

להמשך הכתבה לחץ כאן