הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה חדשה נדל"ן מנוף
צילום: Istock

הלמ"ס: מספר הדירות החדשות שנמכרו בספטמבר עד נובמבר ירד ב-6.3%

אז למי להאמין? מדובר בפער לעומת דיווח רשות המסים על עלייה של 1.2% במהלך התקופה; בחודש נובמבר בלבד נרשם זינוק של 28% בהיקף המכירות. אילו יישובים הובילו את המכירות וכיצד תסתיים שנת 2019?
מורן ישעיהו | (5)
נושאים בכתבה הלמ"ס מחירי הדירות

מה באמת קורה בשוק הדיור? נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים כי בין החודשים ספטמבר עד נובמבר 2019 נמכרו 7,720 דירות חדשות, ירידה של 6.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. מדובר בפער לעומת דיווח רשות המסים על כ-9,090 עסקאות שבוצעו בתקופה זו - עלייה של 1.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. פער זה לפי הלמ"ס, עשוי לנבוע מביצוע עסקאות רכישה טרום קבלת היתר, פערים בתקופות הפרסום ועוד.

מנגד, בהתייחס לחודש נובמבר בלבד, נתוני הלמ"ס מלמדים דווקא על זינוק של כ-28% במכירות לעומת החודש המקביל אשתקד, ובהשוואת התקופה שבין דצמבר 2018 ועד נובמבר 2019 נרשמה עלייה גבוהה יותר של כ-40% לעומת 12 החודשים הקודמים. כמו כן, החל מחודש מרץ 2018 נרשמה עלייה במכירות בקצב של 2.5% בממוצע לחודש.

עוד יש לציין כי בהתבסס על הנתונים עד כה בשנת 2019, נראה כי שנה זו תסתיים עם שיא במכירות, לאחר שעד חודש נובמבר נמכרו 28,538 דירות חדשות - זאת בהשוואה לשנים 2017 ו-2018 במלואן, בהן נמכרו 24,516 ו-22,767 דירות חדשות בהתאמה.

בקרב היישובים בהם נמכרו 150 דירות ומעלה במהלך שלושת החודשים שנסקרו, העלייה המשמעותית ביותר במכירת דירות חדשות נרשמה בבאר יעקב, שם נמכרה הכמות הגבוהה ביותר של 569 דירות, נוסף על קריית גת, שוהם ולוד. מנגד, ביישובים באר שבע, נהרייה חריש, אור יהודה ואשקלון, נרשמו הירידות החדות ביותר. 

* מקור הנתונים: הלמ"ס

בסוף נובמבר 2019 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-37,800 דירות לעומת 37,950 דירות בסוף אוקטובר 2019. לפי הלמ"ס, הזמן שיידרש למכירתן הוא 13.5 חודשים בממוצע.

ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות

בשלושת החודשים ספטמבר עד נובמבר 2019 הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) עמדה על 11,490 דירות, ירידה של 7.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בחינת נתוני המגמה מראה כי נמשכת מגמת ירידה (קלה) של 0.4% בממוצע בחודש מיולי 2019 עד נובמבר 2019, לאחר שבין החודשים אפריל 2018 עד יוני 2019 נרשמה מגמת עלייה של 1.7% בממוצע לחודש.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-67.2% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, והיתרה מדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי, כ-29.6% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, לעומת כ-6.7% בלבד במחוז ירושלים ו-2.7% ביישובים ישראליים באיו"ש.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    קרן 15/01/2020 09:17
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה במדינה אחרת יציבות כלכלית קשרי יחסים וכדו
  • 4.
    משקיע 14/01/2020 20:36
    הגב לתגובה זו
    לחץ אטומי במשרדי תיווך! לא לקנות דירה במחיר בועה!
  • 3.
    נטו ירידת מחירים 14/01/2020 19:45
    הגב לתגובה זו
    מעל 23,000 משקיעים ברחו מכרו לפני המפולת, ביד 2 המצב גרוע יותר מעל 85,000 מנסים למכור , משרדי תיווך מפוצצים, יש היצע עצום לכמה שנים. התשואה על דירה נשחקה מזמן.
  • 2.
    מסכנים אלה ש 14/01/2020 19:44
    הגב לתגובה זו
    ירידות ערך חדות, הפסד מאות אלפי שקלים, הריבית עלתה ההחזר גדל והמשכנתא התנפחה, מי שלא יעמוד בהחזרים,צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
  • 1.
    נתנאל 14/01/2020 17:46
    הגב לתגובה זו
    משקיעים ובעלי הנכסים בשדרות דגניה קרית חיים , הבינו שהמקום קיבל תפנית של התחדשות עירונית פינוי ובינוי שנמצא בתהליכים. ביקוש של המקום לקריבת הים ומרכז העניינם , ובתכנון שדה תעופה לאירופה , דבר שיוביל את קריית חיים לשגשוג .
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן