השבוע בנדל"ן - למה מחירי הדירות בדרך לרדת ובכמה נמכרה דירה בשכונת התקווה?

מדד מחירי הדירות התפרסם השבוע ואין בו בשורה - עליה של 1.1% בחודש, עלייה של 19.8% בשנה. איזה כיף למי שמחזיק דירה, איזה מסכנים אלו שאין להם. רוב הציבור מחזיק דירה (כשני שליש), אז רוב הציבור כנראה שמח. דמיינו שזה היה הפוך - דמיינו שהמחירים היו יורדים 20%. הציבור היה בתחושת הפסד קשה, "תחושת העושר" המזויפת של השנים האחרונות היתה נעלמת, הצריכה היתה יורדת, הצמיחה היתה יורדת.

עליית מחירי הדירות גורמת לאנשים - זה מדעי - לצרוך יותר. איך? "מה הבעיה" הם אומרים, "יש לנו נכס של 2.5 מיליון שקל, הרווחנו מעל 400 אלף שקל השנה בזכות עליית המחירים, אז מה הבעיה לקחת הלוואה של 100 אלף שקל ולטוס לחו"ל ולקנות ריהוט חדש?". הם טועים אבל זה לא משנה, כי הם צורכים, הם מאושרים, וחיים את היום. מה יקרה מחר? אלוהים גדול.    

הממשלה, על שרי האוצר והשיכון והבינוי, הולכים על חבל דק. מצד אחד הם רוצים ציבור שמח, ציבור עשיר, מצד שני הם מבינים שהצעירים במצוקה אמיתית. הם נואשים. ההורים שלהם במילכוד. מצד אחד, אם יש להם דירה, אז הם כאמור "שמחים", אבל הם יודעים שיהיה לילדים קשה, וככה עוברים מחודש לחודש והמחירים עולים.  

מתי הם יעצרו? כשהממשלה תבין שהחבל עומד להיקרע. זה מאוד קרוב. חוץ מזה, מחירי הדירות באמת כבר הפכו לבלתי אפשריים. רואים את זה בכמות העסקאות שיורדת, אפילו נופלת, רואים את זה בהיקפי המשכנתאות שירדו דרמטית, רואים את זה בחברות הקבלניות - הדוחות שלהן נהדרים זועקות הכותרות, אבל יש כאן טעות אופטית. המספרים בדוחות החשבונאיים טובים כי הם לוקחים בחשבון את המכירות בשטח שנעשו בשנים האחרונות. שיטת ההכרה בהכנסה היא כזו שמכירים במכירת דירה על פני מספר שנים. אז עכשיו אתם רואים במספרים את המכירות של 2019,2020,2021. אבל המכירות של 2022 מוחבאות בהסברי הדירקטוריון (אם בכלל) וכשמגלים אותם רואים שהחברות מכרו חצי ממה שמכרו אשתקד.

• בכיר הפד' שמזהיר: "לא מתייחסים מספיק לאינפלציה ממכסים"
• מדד המחירים בחודש אפריל - מה ציפיות הכלכלנים?

ואז רואים תופעה שהחלה בחודשים האחרונים והיא רק ההתחלה - תופעת המבצעים. קנו דירה תקבלו מימון של תשלומי המשכנתא במשך שנה. קחו גם הנחה של 5%, ובכלל - שלמו עכשיו 20%, והיתר בסוף הדרך (את זה אומרות החברות החזקות, עם המזומנים). 

כשלוקחים את כל המכלול הזה, מקבלים בעצם הנחה, אבל בינתיים של כמה אחוזים. גם 3%-5% זה נחמד, אבל זה מספיק? ואז אנחנו חוזרים לאינטרסים של הממשלה, ולהליכה על החבל הדק וגם על ההיסטוריה של מחירי הדירות ומעריכים בזהירות - מחירי הדירות יכולים לרדת, בהיסטוריה שלנו יש ירידות, אבל זה בעיקר מימושים, אחרי עלייה של 20%, ירידה של 5% היא מימוש קל. אל תצפו לצניחה במחירים, אל תצפו לחזור למחירים של לפני שנה. אבל התכווצות-הפחתה של כמה אחוזים בהחלט אפשרית. חוץ מזה, קיפאון במחירים הוא גם ירידה ריאלית בהינתן האינפלציה. שנתיים-שלוש של קיפאון במחירי הדירות וזו ירידה של 5%-7% במחירים הריאליים. זה אפשרי, אבל הכל תלוי בדבר אחד חשוב - המסר שתעביר הממשלה. ככל שהיא תפעל בנחישות כדי להקפיא את המחירים, כך זה יקרה. אם יהיו שם חריקות/ מריבות אגו/ דחיות, זה יהיה מסוכן. 

זה יהיה מסוכן, כי הירידה בהיקף העסקאות בחודשים האחרונים מבטאת את ההערכה של רוכשים פוטנציאליים שיהיה שינוי במחירים. הם מעדיפים "לשבת על הגדר" ולהמתין. אם הם יתאכזבו, הם ירוצו לשוק לקנות דירות וזה יביא בדיוק כמו בכל האכזבות הקודמות שלהם - עליות מחירים חדות. 

• ישראל קנדה מכרה במעל ל-2 מיליארד שקל בשדה דב; המחיר למ"ר 81 אלף שקל
• כידן דהרי: "הכוונה שתנופורט תגייס הון בבורסה; השווי שלנו מעל מיליארד שקל"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הכנו לכם בשבוע האחרון כתבות-מדריכים על מחירי הדירות בערים שונות. ריכזנו כאן את המידע, נמשיך לעדכן ולעקוב גם אחרי ערים נוספות:

והנה עסקאות "טריות" מהשבוע האחרון: תל אביב: - 4 חדרים, רחוב לח"י, שכונת התקווה, 106 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 10, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,750,000 שקל.   חיפה: - פנטהאוז 5 חדרים, רחוב הבישוף חג'אר, שכונת עבאס, 140 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 13 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,240,000 שקל - דירת 5 חדרים, רחוב חרוב, הכרמל המערבי, 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, נמכרה ב- 1,300,000 שקל - דירת 2.5 חדרים, רחוב מקס בודנהיימר, קריית שפרינצק, 60 מ"ר, מרפסת 9 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 854,000 שקל 

באר שבע  - קוטג' 5 חדרים, רחוב חנה, שכונת נחל עשן, 130 מ"ר, גינה 70 מ"ר, חניה, נמכר ב- 1,700,000 שקל - דירת גן 4 חדרים, רחוב אהרון מסקין, שכונת נחל עשן, 90 מ"ר, גינה 15 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 1,500,000 שקל - דירת 4 חדרים, רחוב מצדה, שכונה ב', 94 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 715,000 שקל - דירת 4 חדרים, רחוב שדרות רגר, שכונה ב', 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, נמכרה ב- 900,000 שקל - דירת 3 חדרים, רחוב לואי פיקרד, שכונת רמות, 113 מ"ר מרפסת 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,180,000 שקל 

ראש העין  - דירת 3 חדרים, רחוב סמדר, 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 1,660,000 ש"ח  - דירת 3 חדרים, רחוב יפה ירקוני, 79 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,420,000 שקל - דירת 4 חדרים, רחוב אוהלי קידר, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,165,000 שקל   נהריה  - דירת 3 חדרים, רחוב שפרינצק, 70 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב- 960,000 שקל  - דירת 4 חדרים, רחוב ויצמן, 110 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 970,000 שקל  - מיני פנטהאוז 5 חדרים, רחוב ליבנה, 180 מ"ר, מרפסת 108 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,550,000 שקל 

קריות דירת 3 חדרים ברחוב שבעת המינים בשכונת קרית שמואל בחיפה , 76 מ"ר, דירת קרקע מתוך קומה אחת, ללא חניה נמכרה ב-1.75 מיליון שקל 

אשדוד - דירת 4 חדרים ברחוב צהל 5, 120 מ"ר , קומה 11 מתוך 30, עם חניה ומחסן, בריכה וחדר כושר, נמכרה ב-3.26 מיליון שקל - דירת 5 חדרים ברחוב כינרת ברובע יא, 160 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, בניין לפני תמ"א 38, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל 

ראשון לציון - דירת 3 חדרים ברחוב הנגיד, 72 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת , קומה 1 מתוך 11, עם מעלית , חנייה, נמכרה ב-2.32 מיליון שקל 

הרצליה - דירת 4 חדרים ברחוב בני בנימין, 100 מ"ר + 9 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 6, עם חניה, נמכרה ב-3.1 מיליון שקל

הנתונים באדיברות רי/מקס, אנגלו סכסון ואתר רשות המסים