נפילה של 43% במשכנתאות באוקטובר - 6.1 מיליארד שקל - לא רק בגלל חגי תשרי
גם בחודש אוקטובר ניתן לראות ירידה משמעותית בהיקף המשכנתאות שהציבור נטל. היקף המשכנתאות הסתכם ב-6.089 מיליארד שקל, נפילה של 43% לעומת 10.688 מיליארד שקל בחודש אוקטובר המקביל אשתקד. אז נכון, מדובר בנפילה דרמטית, אבל האם היא לא הייתה צפויה מראש? בהחלט כן.
צריך לסייג את הנתונים - כחצי מהירידה מוסברת בכך שהיו בחודש אוקטובר 5 ימי עבודה פחות מאשר בחודש אוקטובר בשנה שעברה. הסיבה היא שחגי תשרי נפלו השנה בחלקם על חוד ספטמבר וחלקם על אוקטובר. למעשה, השנה בחודש אוקטובר היו 16 ימי עבודה, לעומת 21 ימי עבודה בחודש אוקטובר בשנה שעברה. אז לא בטוח שנתוני חודש נובמבר יהיו נמוכים יותר. למעשה, סביר להניח שבחודש נובמבר הציבור נוטל יותר משכנתאות מאשר בחודש אוקטובר.
אבל הירידה בהיקפי המשכנתאות כאן והיא מורגשת: גם אם ננטרל את מיעוט חודשי העבודה, עדיין מדובר בירידה של 20% בהיקף המשכנתאות לעומת החודש המקביל. כלומר - הירידה בהיקף המשכנתאות בהחלט כאן והיא מתרחשת, ולא ניתן להגיד שאין ירידה.
מעבר לכך, ביחס לשיאים שנרשמו מוקדם יותר השנה מדובר בהמשך ירידה משמעותית (כאשר נשברו פה שיאים של 12 ו-13 מיליארד שקל, למשל בחודש מרץ האחרון לקח הציבור משכנתאות בהיקף שיא ל 13.43 מיליארד שקל.
כזכור, בחודש ספטמבר לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 7.697 מיליארד שקל, וגם אז היה בירידה משמעותית של 20% לעומת החודש שלפניו (אוגוסט).
הסיבה לשינוי הכיוון בשוק היא העלאת הריבית של בנק ישראל. נתוני החודשים ספטמבר ואוקטובר משקפים היטב את העלאת הריבית של בנק ישראל ל-2.75%. נתוני ספטמבר שיקפו רק את העלאת הריבית של סוף חודש אוגוסט ונתוני אוקטובר משקפים את הריבית הנוכחית של 2.75%.
בנק ישראל צפוי להמשיך ולהעלות את הריבית בסוף חודש נובמבר, והמשמעות תהיה התייקרות נוספת במשכנתאות - וצינון נוסף של הביקושים. אבל את השפעת העלאת הריבית הקרובה של בנק ישראל (ב-21 בנובמבר) ניתן יהיה לראות רק בנתוני חודש דצמבר. נתוני חודש נובמבר שיתפרסמו בעוד כחודש יגלמו את העלאת הריבית הקודמת של הבנק המרכזי.
בבנקים אגב מסכימים ש"העלייה במחירי הדיור מתמתנת" אבל בראיון לביזפורטל טענה אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, ש"אין התנפלות של לקוחות שמבקשים דחייה של המשכנתא" ומבחינתם יש מספיק מתעניינים כך שהם כרגע לא צופים ירידה במחירי הדיור. האם אלה רק נסיונות הרגעה של הבנקים? ימים יגידו.
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
הריביות מתייקרות - וזה מקטין את הביקושים
העלאת הריבית משפיעה כמובן על מסלול ריבית הפריים שהתייקר ל-4.25% (כאשר אם בעבר הבנקים הסכימו לתת משכנתאות ב'פריים מינוס' כלומר ריביות בפועל של פחות מ-1% כעת זה כבר לא קורה), אבל זה גם משפיע על המסלולים שאינם צמודים. כך ריבית המשכנתא הלא צמודה זינק לשיא של כמעט 10 שנים ורמה של 4.07%. גם הריבית במסלול הריבית המשתנה זינקה ל-4.9% בחודש ספטמבר, לעומת 4.65% בחודש שלפניו. הריבית הממוצעת לכלל המשכנתא עלתה ל-3.09%.
הריביות מתייקרות והציבור מבין את המסר - הביקושים מצטמצמים. הציבור לא רוצה או לא יכול לקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, שמייקרות לו את ההחזרים החודשיים ב-1,000 שקלים ויותר (הנה המלכוד). והתוצאה היא ירידה חדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל. בבנק ישראל טענו, גם בראיון לביזפורטל, שעליית הריבית היא לא גורם משמעותי בשוק הדיור, אבל מהר מאוד רואים שזה פשוט לא נכון - הריבית משפיעה מאוד.
בינתיים לצערנו זה עוד לא מתבטא במחירי הדיור. המחירים עדיין עלו בחודש ספטמבר ב-1.9% והשלימו זינוק של 19% בשנה האחרונה, שיא של עשור. אבל הירידה במשכנתאות והירידה בעסקאות צפויה להגיע גם למחירי הדיור. הריבית משפיעה על שוק הדיור וגם על שוק המניות. בשוק המניות רואים את זה באופן מיידי אבל בשוק הדיור לוקח לדברים יותר זמן לקרות. אבל אם המגמה עד כה הייתה של עלייה בהיקפי המשכנתאות והעסקאות, בחודשים האחרונים המגמה היא הפוכה - ירידה בהיקפים, וזה צפוי להתבטא גם במחירי הדיור.
לקריאה נוספת:
- 4.אבי 15/11/2022 11:26הגב לתגובה זומשכנתאות בשבע מיליארד שקל זה עדיין מראה על שוק לוהט של קונים ותפסיקו לבלבל לקהל את המוח
- 3.אורן 13/11/2022 17:25הגב לתגובה זומה זה לצנן?? אתם לא יכולים להגיד את האמת שהשוק מת?? מה הבעיה??
- אבי 13/11/2022 23:02הגב לתגובה זוכרגע המוכרים מנסים להיאחז ברמת המחירים הגבוהה. גם הקבלנים מעדיפים לתת "עזרה במשכנתא", על מנת לא לרשום ירידות מחיר.
- חחח 14/11/2022 09:53הקונים התווכחו על 100,000 ש"ח, בדיעבד התברר שהדירה שווה עוד 200000 ש"ח איזה מזל שלא הסכימו.
- 2.פספוס 13/11/2022 13:25הגב לתגובה זוגם קיצצו את זמן המכירה של משפרי דיור ל18 חודשים, אז מי יכנס להרפתקה כזו?! הריבית בפני עצמה מהווה בולם, לא צריך גם למשוך אמברקס וגם להפוך את הרכב.
- 1.הפכא מסתברא 13/11/2022 13:00הגב לתגובה זוומחירי הדירות בדרך לשם ובגדול, כדור השלג מתחיל
- שטויות לא יקרה (ל"ת)אבי 14/11/2022 08:11הגב לתגובה זו
- בקרוב תושחל בלי ווזלין (ל"ת)שפיכא מסתברא 13/11/2022 14:21הגב לתגובה זו
- הפכא מסתברא 13/11/2022 15:54אני ומי שהמתין עם רכישת הדירה נשחיל את אלו שמינפו עצמם לדעת....שהם יתחננו למכור את הדירה שלהם בלי להפסיד את ההון העצמי ועוד ישארו עם חוב לבנקים
- שוב 13/11/2022 14:05הגב לתגובה זוכרגיל מנסים לבלבל בין מספר המכירות ומחירים. מספר המכירות בירידה, כי שמו את כול הברקסים בשוק, אבל המחירים ממשיכים לעלות, כי לא השתנה כלום בנתוני המלאי, להיפך, רק יורד. אז הרחיקו את המשקיעים עם מס רכישה מוגדל, והרחיקו משפרי דיור כי הקטינו את זמן מכירת הדירה ל18 חודשים, והריבית עלתה, ומדד תשומות הדיור לא עוצר בעליות, ומסכנים הקונים, שמבינים שהמצב רק יהיה יותר גרוע, אבל פוחדים):
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.6% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
