הריבית משפיעה על שוק הדיור. עליית הריבית משפיעה על כל המשק, גם על שוק המניות וגם על שוק הדירות. לא יכול להיות שמחיר המימון (מחיר הכסף) יעלה וזה לא יגרום לירידה בהיקף העסקאות והמשכנתאות. בחודשים האחרונים זה קורה בפועל - היקף העסקאות יורד. אבל הבעיה - מחירי הדירות לא יורדים, בינתיים.

בחודשיים האחרונים המחירים המשיכו לזנק ב-1.3% וב-1.9% והשלימו זינוק שנתי של 19%. מטורף לגמרי. אבל מצד שני רואים בחודשים האחרונים שהעסקאות והמשכנתאות כן בירידה חדה. הביקוש לדירות נופל ב-38%, וגם המשכנתאות כבר בהיקף נמוך מהרמות של לפני שנה. בעולם גם המחירים כבר יורדים - בקנדה, אוסטרליה, ניו זילנד ועוד, רואים בחודשים האחרונים ירידה במחירי הדיור, וגם בארה"ב הריבית על המשכנתאות כבר הגיעה ל-7% וגם שם מדברים על המחירים התחילו לרדת.  

כן, אנחנו מאוד רוצים לראות את מחירי הדיור יורדים. אנחנו מחכים שזה יקרה. כל המומחים אומרים ומסבירים ששוק הדיור מגיב לאט יותר לעלייה בריבית ושאת השינוי וירידת המחירים נראה רק בעוד מספר חודשים. אבל האם זה יקרה?

בבנק ישראל אומרים שאין לריבית הרבה השפעה על שוק הדיור - זה לא נכון

אז אמנם בבנק ישראל טוענים, גם בראיון לביזפורטל, שאין לריבית השפעה גדולה מאוד על שוק הדיור אבל זה כנראה לא נכון. בחודשים האחרונים רואים שינוי מגמה בולט וברור: ירידה בעסקאות וירידה בהיקף המשכנתאות. החזרי המשכנתאות הכוללים של הציבור מתייקרים בעשרות אלפי שקלים בכל העלאת ריבית, ההחזרים החודשיים התייקרו עד כה ב-1,000 שקלים בחודש ויותר (הנה מחשבון בכמה המתייקר ההחזר החודשי במשכנתא שלכם), וברור שיש לזה השפעה על כמות רכישות הבתים של הציבור וגם על היקף המשכנתאות שהציבור נוטל.

• ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
• חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הריבית היא גורם השפעה משמעותי מאוד. בגלל הריבית האפסית בכל העולם מחירי הדיור זינקו בעשור האחרון, ממש כמו בישראל. ב-60 מדינות ולמעשה בכל העולם המערבי מחירי הדיור שברו שיאים חדשים. והנה, שינוי הכיוון בעולם מגיע רק כאשר הריבית עולה. לא הממשלות שניסו לשחרר יותר דירות לשוק, לא הגדלת היתרי הבניה, לא הגדלת התחלות וסיומי הבניה - הריבית קובעת את הכיוון. בגלל הריבית האפסית מחירי הדיור זינקו בישראל בעשור האחרון (מאז משבר הסאבפריים ב-2008) ומי כבר זוכר שבעשור שלפני כן מחירי הדיור ירדו ב-25% ריאלית ו-15% נומינלית.

אבל הירידה בעסקאות לא מגיעה בינתיים לציבור. המחירים לא יורדים והציבור נמצא במלכוד

הבעיה היא שהציבור תקוע במלכוד - אין לאן לברוח מעליית המחירים. המשכנתאות מתייקרות וזה אחרי עשור שבו המחירים זינקו כך שכדי לקנות דירה היה צריך לקחת משכנתא גבוהה יותר ויותר: אם לפני 5-6 שנים משכנתא חדשה ממוצעת הייתה של 500-600 אלף שקל, היום המשכנתא הממוצעת היא כבר מיליון שקל. וכאשר הריבית עולה זה אתגר אחד להחזיר משכנתא של 500 אלף שקל וזה סיפור שונה לחלוטין - והרבה יותר קשה - להחזיר משכנתא של מיליון שקל. כן, גם ל'הייטקיסטים' זה הרבה יותר קשה, למרות שהם לכאורה מרוויחים הרבה ויכולים לעמוד בעליה חדה בהחזרים (גל הפיטורים בוודאי לא עוזר להם).

וזה על אחת כמה וכמה קשה למי שחיים ממשכורת חציונית של 6,300 שקל בחודש (שכר חציוני - חצי מאזרחי ישראל מרוויחים בחודש יותר מזה וחצי פחות). גם כשמסתכלים יחד על שתי המשכורות של משק בית מגיעים ל-13-15 אלף שקל בחודש. גם אם תקחו את השכר הממוצע - 12 אלף שקל, וגם אם יש שני עובדים במשפחה, גם אז המשכנתא היא אתגר גדול.

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...

אחרי הכל, תוספת של 1,000 שקל להחזר המשכנתא זה פחות 1,000 שקל של משקי הבית. זה הרבה מאוד כסף, וזה מקשה מאוד גם על העמידה בשאר התשלומים (אתם יודעים - ארנונה, חשמל, מעונות לילדים, אוכל ועוד).

לא חסרים אשמים בעליית המחירים אבל זה לא יעזור להאשים - צריך פתרונות, רק שהממשלה והמפלגות כבר לא מעזות לדבר על פתרונות

נכון, אפשר להאשים את הציבור ולהגיד 'זו בעיה שלכם. החלטתם לרכוש דירה למרות שאתם לא חייבים'. זה גם נכון. אף אחד לא חייב לרכוש דירה. בסוף זו החלטה איך להשתמש בכסף. אף אחד לא חייב להחליט שהוא משעבד את חייו למשכנתא ל-30 שנה. ואם זה מטורף לגמרי ומחייב לשעבד את החיים למשכנתא אז לא בטוח שצריך לעשות את זה. נכון, אפשר היה להישאר בצד אבל כולם הרגישו שהם מפספסים את הרכבת והסתערו על השוק. תוכניות כמו מחיר למשתכן אולי נתנו תקווה לשינוי והשאירו עוד כמה זוגות על הגדר - אבל בסוף זה לא עצר את המחירים בכל השוק (ואולי צריך לומר - זה חלק ממה שתדלק אותם לכל הציבור), הזוגות התייאשו וחזרו להסתער על השוק.

מעבר לכך - ההורים, החברים, כולם דחפו את הציבור במשך שנים לרכוש דירות, אמרו תמיד שיש רק כיוון אחד למחירי הדיור - למעלה - למרות שהיסטורית זה פשוט לא נכון, והציבור רץ וקנה דירות. מי שלא קנה דירה רק ראה כיצד הוא 'מפספס את הרכבת'. הרוב נשברו, האמיצים נשארו בצד אבל ראו את המחירים בורחים להם למעלה. הם ראו איך אפקט פיגמליון (הנבואה שמגשימה את עצמה) מתרחש להם מול העיניים - אנשים רצים לקנות דירה במחשבה שהמחירים יעלו ואז המחירים באמת עולים, ואלה שלא רכשו נכנסו לשוק, רכשו בעצמם והעלו את המחירים. ושוב הגלגל החוזר.

זה היה צריך להוציא את הציבור להפגין ברחובות, אבל זה לא קורה

הבנקים נהנו כמובן מדחיפת משכנתאות לציבור. האמת שרוב הציבור גם נהנה מכך שהדירה שבבעלותו זינקה במאות אלפי שקלים. הממשלה אולי כי זה היה נוח לה - לא התערבה מדי במחירים ולא ריסנה אותם.  זה נוח לה, כי ככה הציבור חושב שהא עשיר, תחושת העושר הזו מגדילה ביקושים ויוצר עמישראל מרוצה. זה מה שממשלות רוצות. 

שר האוצר אביגדור ליברמן אמר בתחילת הקדנציה שלו - לפני כשנה שהמחירים יעלו  ב-5%-6% בשנה (ובעצם העביר לכולם מסר שהמחירים יעלו). יש הרבה אחראים ו"אשמים" בעליית מחירי הדירות - אפשר גם להאשים את שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין שעשו אותו דבר - אמרו שהם לא רואים ירידת מחירים באופק וגרמו לכולם לרוץ לקנות דירה. אפשר גם להאשים את בנימין נתניהו שהיה כאן ראש ממשלה במשך 12 שנים ואמנם הבטיח 'סופרטנקר לדיור' אבל בפועל לא עשה כלום בנושא. אפשר גם להאשים את בנק ישראל ששחרר את מגבלת הפריים בדיוק ברגע הגרוע ביותר ותדלק את השוק בביקושים.

בקיצור, יש הרבה אחראים-אשמים במצב, אבל זה לא עוזר לאנשים שרוצים כעת לקנות דירה. מה עושים? המפלגות השונות כבר לא מבטיחות שום דבר בתחום הדיור. אף אחת לא מעזה להציע הצעות משמעותיות כדי להגדיל את היצע הדירות, להוריד חסמים, לפעול אקטיבית לשינוי המצב. מבחינת כולם זו כבר גזירת גורל. זה היה צריך לגרום לציבור לצאת לרחובות ולהפגין. אז למה הציבור לא יוצא להפגין? אולי הוא מיואש, אולי הוא לא חושב שאפשר לשנות. באנו לשנות אמר ראש הממשלה יאיר לפיד, אבל התוצאה בשנה האחרונה היא אותה תוצאה רק קיצונית יותר- עלייה של 24% בשנה ושלושה חודשים.

אבל יש סימנים של תקווה. שימו לב לנתונים הבאים: היקף מכירת הדירות יורד. זה אומר שקבלנים אומנם נהנים מעליית המחירים, אבל הם מוכרים פחות והמחזור שלהם יורד. 

המשמעות היא שיש להם ירידה חדה בתזרים המזומנים. הם סופגים את זה חודש, חודשיים, שלושה חודשים, חצי שנה, אבל הם לא יכולים לספוג את זה תקופה ממשוכת. 

מעבר לכך, המימון התייקר במקביל לעליית הריבית. וזה אומר שיש לקבלנים צורך ואפילו הכרח למכור דירות. איך הם יעשו זאת? הם יצטרכו להוריד מחירים.  זה תרחיש עם סבירות לא נמוכה, אבל בשוק הדירו, חשוב להבין - אין נביאים. הכל יכול להשתנות-להתהפך. ועדיין - רוחות של תקווה.