בחודש אוגוסט נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל. מדובר עדיין ברמות מאוד גבוהות היסטורית (לעומת ממוצעים של 5-6 מיליארד בחודש לפני כמה שנים) אבל בכל זאת בהחלט מדובר בשינוי מגמה וירידה בביקוש למשכנתאות. רק בחודש מרץ האחרון הציבור נטל שיא של 13.43 מיליארד שקל וכעת מדובר על 30% פחות. גם ביחס לחודש אוגוסט בשנה שעברה מדובר על ירידה של 19%, שכן אז לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 11.85 מיליארד שקל. בהשוואה לחודש הקודם מדובר על ירידה של 5%. רק הבעיה היא שמספרים זה נחמד, אבל הציבור שמחכה לירידה במחירי הדירות כבר יותר מדי שנים, בינתיים לא רואה את זה קורה.

הסיבה לירידה החדה מוסברת בעליית הריבית במשק - בנק ישראל מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה, ומבחינת נוטלי משכנתאות המשמעות היא התייקרות של מאות שקלים בהחזר החודשי, למעשה ההחזר החודשי על המשכנתאות התייקר עד כה ב-800-1000 שקל בחודש. כזכור, בנק ישראל המשיך להעלות את הריבית בחדות ב-0.75% בסוף חודש אוגוסט ל-2%, וזה הוביל לייקור נוסף במשכנתאות של 150-170 שקלים וב-130 אלף שקל בסך הכל. את ההשפעה של עליית הריבית האחרונה ניתן יהיה לראות רק בנתוני המשכנתאות של חודש ספטמבר (שיתפרסמו בחודש אוקטובר), אם כי המספרים עשויים להיות נמוכים ממילא בגלל ראש השנה (יום כיפור וסוכות יהיו כבר באוקטובר).

הריביות זינקו ב-73% מאז חודש מרץ

הריבית שמשלם הציבור על המשכנתאות הולכת ועולה: על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הקבועה למשכנתאות חדשות במסלול הלא צמוד (קל"צ) הגיעה בחודש אוגוסט ל-4.5%, והריבית המשתנה (בעיקר מסלול הפריים) עומדת על 3.04% בממוצע, כך שהריבית הכוללת על המשכנתא עמדה בחודש אוגוסט על 3.6%, המשך עליה לעומת 3.33% בחודש יולי. כדי לסבר את האוזן עד כמה העליה משמעותית בחודשים האחרונים, נציין כי בחודש יוני עמדה הריבית הכוללת על 2.96% ובחודש מאי על 2.67%. בחודש אפריל היא עמדה על 2.39% ובחודש אפריל על 2.16%. בחודשים פברואר-מרץ הריבית הייתה הנמוכה ביותר ועמדה על 2.07-2.08% בלבד, כלומר זינוק של 73% בריבית בתוך חצי שנה.

המשקיעים קונים פחות - אחר כך אל תתפלאו שמחירי השכירות עולים

משקיעים (כלומר אנשים שזו לא דירתם היחידה) נטלו 1,062 משכנתאות חדשות בחודש יולי (נתוני אוגוסט יתפרסמו לקראת סוף חודש ספטמבר). גם כאן מדובר על ירידה של 20% בהשוואה לחודש יוני, וצניחה של 37% ביחס לחודש יולי בשנה שעברה. צריך לזכור: משקיעים יוצאים מהשוק

• בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
• בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כאשר משקיעים רוכשים פחות דירות המשמעות הישירה היא שיש בשוק פחות דירות להשכרה. וכאשר היצע הדירות קטן - המחירים עולים. אז בשנה שעברה החליטה המדינה להקשות על המשקיעים ולהעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%. מאז ניתן לראות את המגמה של יציאת משקיעים מהשוק והנה - כביכול באופן ממש מפתיע - מחירי השכירות החלו לעלות. שוב הממשלה פועלת בכיוון הלא נכון (הנה ההסבר מדוע). הבעיה היא שזה ממש לא מצחיק כי את המחיר משלמים שוכרי הדירות בכך שמעלים להם את שכר הדירה.

מדוע המשכנתאות מתייקרות בגלל העלייה בריבית בנק ישראל?

הסיבה להתייקרות ההחזרים במשכנתאות היא ההרכב (התמהיל) של המשכנתא. שליש מהמשכנתא חייבת להילקח במסלול "ריבית קבועה לא צמודה" - מדובר במסלול שהוא 'בונקר', ההחזר בו לא יגדל גם אם הריבית תעלה וגם אם האינפלציה תעלה. מדובר במסלול שאמור להגן על הציבור מפני עליית ריבית ואינפלציה, אבל החיסרון שלו הוא שהריבית במסלול היא מראש גבוהה יותר. כלומר: כדי שהבנק לא יוכל להעלות את הריבית בעתיד, הוא לוקח ריבית גבוהה יותר מראש (בצדק. זה נקרא גידור סיכון).

ומה לגבי היתר? שני שלישים מהמשכנתא נמצאים במסלולים אחרים, תנודתיים יותר. רוב האנשים לוקחים משכנתאות במסלולים של ריבית 'משתנה כל 5' שצמודה גם למדד המחירים לצרכן (אינפלציה) וגם לעליית הריבית פעם ב-5 שנים, והמסלול הפופולארי השני הוא 'פריים' - כלומר מסלול שגובה הריבית עליו היא ריבית בנק ישראל (שכאמור עלתה ל-2%) פלוס 1.5%. כלומר: אם עד תחילת השנה ריבית בנק ישראל הייתה 0.1% אז ריבית הפריים הייתה 1.6% (וניתן היה לקבל גם ריביות של פריים מינוס חצי. כלומר לשלם בפועל על המסלול ריבית של 1.1%). כעת עם עליית הריבית מדובר כבר על ריבית פריים שהיא 3.5% - וזה משמעותי מאוד להחזרים החודשיים.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

החוב על המשכנתאות בישראל - יותר מחצי טריליון שקל

נזכיר כי בחודש יוני, לראשונה, החוב על המשכנתאות של כלל הציבור בישראל חצה את החצי טריליון שקל ועומד על 505.3 מיליארד שקלים, חצי מהחוב הלאומי של ישראל (שחצה השנה את הטריליון שקל). בישראל יש כמעט מיליון משכנתאות פתוחות (993.4 אלף משכנתאות פתוחות). כלומר, כמיליון משפחות בישראל משלמות מדי חודש משכנתא וגובה החוב הממוצע של כל משפחה עומד על כ-500 אלף שקל. המספר הזה כולל בתוכו גם את אלה שלוקחים היום משכנתאות חדשות וגם כאלה שנמצאים לקראת סיום פירעון המשכנתא ולכן כבר כמעט סיימו לשלם את החוב שלהם.

למעשה, משכנתאות חדשות בישראל נלקחות בגובה ממוצע של כמעט מיליון שקל, זינוק של 43% ב-3 שנים בלבד. המשמעות היא גם שהחוב הכולל רק הולך וגדל. למעשה, בעשור האחרון החוב זינק ב-140%, מגובה של 212 מיליארד שקלים, אי שם ב-2012.

מאז חודש אוגוסט 2021 - ירידה בקצב מכירת הדירות בישראל. הרבה לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים

על פי הלמ"ס, בשנה האחרונה יש ירידה בביקוש לדירות חדשות. הממשלה תגיד לכם שהמגמה השתנתה רק אחרי העלאת מס הרכישה על המשקיעים בחודש נובמבר-דצמבר (ועוד לפני העלאת הריבית ע"י בנק ישראל), אבל בפועל ניתן לראות בגרף שהמגמה השתנתה כבר בחודש אוגוסט 2021. מדובר על קצב ירידה חודשי של 3.3%.