האם כדאי להשקיע בסביבת המטרו? וגם מהם מסלולי הפיצוי והיבטי המס
"המטרה היא לנסות לחסוך את שני ההליכים וישר לדלג להליך הפקעה שם המיסוי יותר קל והליך יותר פשוט, זה כפוף לקבלת הצעה ראויה מהרשות" כך אומר עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן תכנון ובניה בראיון לאתר ביזפורטל. "את התהליך של ירידת הערך צריך להגיש תוך 3 שנים מהגשת התוכניות וחלק מהתוכניות מאושרות כבר שנה ויותר זה אומר שלחלק מהאנשים נשאר בחלק מהמקרים שנה או שנתיים". המטרו הוא פרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל. הפרויקט כולל שלושה קווים וצפוי לעבור דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות ויחבר בין אזור השרון, מטרופולין תל אביב ועד השפלה. המטרו עתיד להסיע כ-2 מיליון נוסעים ביום, ולשנות ביחד עם הרק"ל את הרגלי הנסיעה בגוש דן. מה סטטוס התוכניות? "התב"ע של המטרו כמען כולן מאושרות למעט נקודה אחת של הדיפו. נשלחו 11 אלף הודעות של הפקעות לאזרחים. רוב מי שקיבל הודעות אלו בעלי קרקעות ומגרשים שצריך למסור חלק מהחלקה או לפנות הדירה שלהם. בעיקר אלו שבתוך תחנות המטרו. מי שיודע שהוא בתוואי צריך לבדוק מה המשמעות של התוכנית מבחינתו ולהיערך למסירה, לבחון את הפיצוי, פינוי הבית ועוד". איך מתבצע הליך הפיצוי? "יש פה שאלות שקשורות להפקעה וירידת הערך ובדרך כלל צריך לנהל שני הליכים - ירידת הערך וההפקעה. הבחירה במסלולים זו בחירה חשובה בכדי להיות במסלול הנכון ולהגיע לפיצוי מירבי במו"מ ויש כמה הטבות למי שמוסר ולא מנהל הליכים של עד 25%". איך עובד מנגנון הפיצויים? "לדוגמא, יש לי קרקע וקיבלתי הודעת הפקעה והשווי בשוק הוא מיליון שקל. ביום שהקרקע הפכה להיות מיועדת לתשתית ציבורית סביר להניח שהשווי ירד בצורה משמעותית נניח ל-100 אלף. 900 אלף אמורים לקבל במסגרת תביעה של ירידת ערך מהרשות וביום שלוקחים את הקרקע אני אמור לקבל את ה-100 אלף הנוספים. "היום יש אפשרות למטרו להציע הכל במסלול אחד ובאופטימום גם תקבל את הפיצוי של 25% כלומר 1.25 מיליון שקל סך הכל. הדברים תלויים בין היתר בשמאות והאם מגיעים להסכמה על השווי הקרקע. "חוק מיסוי מקרקעין קובע שיש הטבה למי שמפקיעים ממנו ומשלם חצי מהמס שבח. בכדי להקל על הנפקעים. וצריך גם לקחת בחשבון את עניין המיסוי בהקשר של מסלולי הפיצוי". האם כדאי להשקיע בנדל"ן בסביבת המטרו? "מניסיון התשתיות משביחות את הסביבה, וגם הרכבת הקלה השביחה, בהתחלה חששו והיום בערכות השמאים רואים שהייתה עלית שווי. השאלה היא שאלת הזמן ומה יאושר בחקיקה בהתאם למיסוי, הכיוון הוא טוב והמטרו יתן איכות חיים וגם לעסקים. כמה כלכלי יהיה השקעה בסביבת המטרו זה תלוי בחקיקה ושאלת עיתוי הרכישה ביחס למשך הקמת הפרויקט. אחוז המיסוי אקוטי ואיך הוא יחושב אקוטי מאוד - ברגע שהנעלמים יהיו קיימים יהיה אפשר להמליץ יותר". לראיון המלא:
- 1.כן כן זה רק יעלה!!! תיקנו כבר (ל"ת)מתווך 08/07/2024 21:59הגב לתגובה זו
אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
1,260 דירות, כ-650 חדרי מלון ופארק גולף על שטח של כ-1,400 דונם; הביצוע יותנה בשיקום המטמנה והמחצבה שבשטח
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום אישרה למתן תוקף את תוכנית "מתחם הגולף" בצפון אשקלון. מדובר באחת מתוכניות הפיתוח הגדולות ביותר בעיר בשנים האחרונות. מדובר במהלך שמטרתו להרחיב את העיר צפונה, לחבר אותה בצורה רציפה יותר לרצועת החוף ולייצר מוקד תיירות, מגורים ופנאי בהיקף רחב, על קרקע המנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל.
התוכנית משתרעת על כ-1.4 אלף דונם, בין שכונת ברנע מצפון-מזרח לבין החוף ושמורת חולות ניצנים. היא כוללת תמהיל שימושים די רחב: מגורים, מלונאות, מסחר, שטחי ציבור ופארק גולף מרכזי. לפי התכנון שאושר, יוקמו במתחם כ- 1,260 אלף דירות, מתוכן 1,140 כחלק מהקמת שכונת המגורים החדשה ו-120 דירות נוספות לאורך רחוב אריאל שרון. מתוך אותן 120 דירות, לפחות 40% יהיו דירות קטנות ומותאמות לזוגות צעירים ומשקי בית קטנים, ולפחות 20% יוקצו לדיור בהישג יד, כולל דירות בשכר דירה מופחת.
אחד המרכיבים הבולטים בתוכנית הוא הקמת פארק גולף בשטח של כ-620 דונם, הכולל גם כ-17 אלף מ"ר לשימושי מועדון ספורט ומבנים נלווים. הפארק ישמש עוגן נופשי ותיירותי, עם חיבור ישיר לטיילת החוף ולמערכת שבילי אופניים והליכה שתשתלב עם המרחב הציבורי והטבעי של האזור. לצד הפארק תיבנה רצועה מסחרית רציפה ושטחי מלונאות בהיקף של כ-71 אלף מ"ר, הצפויים לתמוך בהקמת כ-650 חדרי מלון.התכנון מדגיש חיבור בין העיר לחוף, ביצירת רשת הליכה ורכיבה שמחברת מבני ציבור, מגורים, מסחר והים.
רחוב אריאל שרון, שמהווה ציר עירוני מרכזי, יזכה לחזית עירונית פעילה עם שימושי קרקע מעורבים — מגורים לצד מסחר ושירותים. היקף שטחי הציבור עומד על למעלה מ־7,000 מ"ר, בנוסף למאות דונמים של שטחים פתוחים שיתמכו בהמשך חיזוק הקשר בין העיר לטבע ולחוף.לצד הפוטנציאל התכנוני, התוכנית מתמודדת עם אתגר סביבתי משמעותי: מימוש עיקר הבנייה מותנה בטיפול מקדים במטמנה היסטורית ובמחצבה נטושה שנמצאות במתחם. שטח המטמנה משתרע על כ-400 דונם והמחצבה על כ-215 דונם נוספים.
- דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
- אשקלון: פרויקט פינוי בינוי ברחוב יהודה הלוי יכלול 230 דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התנאי להתחלת הביצוע - השלב הראשון
רק לאחר שיקום הקרקע, בהתאם להנחיות סביבתיות והנדסיות, ניתן יהיה להתחיל בשלבי הביצוע והפיתוח המלאים. למעשה, השיקום מהווה שלב ראשון ומהותי ביישום התוכנית, ומוסדר כתנאי מתלה. המיזם משתלב באסטרטגיה העירונית להרחבת ייעודי הפיתוח לאורך החוף, תוך איזון בין תוספת דירות, יצירת מוקד תעסוקה ותיירות וחיבור העיר למרחבי טבע וים.
