צבי שוב
צילום: מערכת ביזפורטל
ראיוןTV

האם כדאי להשקיע בסביבת המטרו? וגם מהם מסלולי הפיצוי והיבטי המס

עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן תכנון ובניה מתייחס לשני המסלולים העיקריים - ירידת ערך והפקעה, מציין שהזמן להגשת תביעה הולך ואוזל ומציין שתשתית משביחה את הסביבה אך מציין שלהיבט המיסוי השפעה גדולה על רווחיות ההשקעה
צחי אפרתי | (1)

"המטרה היא לנסות לחסוך את שני ההליכים וישר לדלג להליך הפקעה שם המיסוי יותר קל והליך יותר פשוט, זה כפוף לקבלת הצעה ראויה מהרשות" כך אומר עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן תכנון ובניה בראיון לאתר ביזפורטל.  "את התהליך של ירידת הערך צריך להגיש תוך 3 שנים מהגשת התוכניות וחלק מהתוכניות מאושרות כבר שנה ויותר זה אומר שלחלק מהאנשים נשאר בחלק מהמקרים שנה או שנתיים". המטרו הוא פרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל. הפרויקט כולל שלושה קווים וצפוי לעבור דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות ויחבר בין אזור השרון, מטרופולין תל אביב ועד השפלה. המטרו עתיד להסיע כ-2 מיליון נוסעים ביום, ולשנות ביחד עם הרק"ל את הרגלי הנסיעה בגוש דן.  מה סטטוס התוכניות? "התב"ע של המטרו כמען כולן מאושרות למעט נקודה אחת של הדיפו. נשלחו 11 אלף הודעות של הפקעות לאזרחים. רוב מי שקיבל הודעות אלו בעלי קרקעות ומגרשים שצריך למסור חלק מהחלקה או לפנות הדירה שלהם. בעיקר אלו שבתוך תחנות המטרו. מי שיודע שהוא בתוואי צריך לבדוק מה המשמעות של התוכנית מבחינתו ולהיערך למסירה, לבחון את  הפיצוי, פינוי הבית ועוד".     איך מתבצע הליך הפיצוי? "יש פה שאלות שקשורות להפקעה וירידת הערך ובדרך כלל צריך לנהל שני הליכים - ירידת הערך וההפקעה. הבחירה במסלולים זו בחירה חשובה בכדי להיות במסלול הנכון ולהגיע לפיצוי מירבי במו"מ ויש כמה הטבות למי שמוסר ולא מנהל הליכים של עד 25%".    איך עובד מנגנון הפיצויים? "לדוגמא, יש לי קרקע וקיבלתי הודעת הפקעה והשווי בשוק הוא מיליון שקל. ביום שהקרקע הפכה להיות מיועדת לתשתית ציבורית סביר להניח שהשווי ירד בצורה משמעותית נניח ל-100 אלף. 900 אלף אמורים לקבל במסגרת תביעה של ירידת ערך מהרשות וביום שלוקחים את הקרקע אני אמור לקבל את ה-100 אלף הנוספים. "היום יש אפשרות למטרו להציע הכל במסלול אחד ובאופטימום גם תקבל את הפיצוי של 25% כלומר 1.25 מיליון שקל סך הכל. הדברים תלויים בין היתר בשמאות והאם מגיעים להסכמה על השווי הקרקע. "חוק מיסוי מקרקעין קובע שיש הטבה למי שמפקיעים ממנו ומשלם חצי מהמס שבח. בכדי להקל על הנפקעים. וצריך גם לקחת בחשבון את עניין המיסוי בהקשר של מסלולי הפיצוי".   האם כדאי להשקיע בנדל"ן בסביבת המטרו? "מניסיון התשתיות משביחות את הסביבה, וגם הרכבת הקלה השביחה, בהתחלה חששו והיום בערכות השמאים רואים שהייתה עלית שווי. השאלה היא שאלת הזמן ומה יאושר בחקיקה בהתאם למיסוי, הכיוון הוא טוב והמטרו יתן איכות חיים וגם לעסקים. כמה כלכלי יהיה השקעה בסביבת המטרו זה תלוי בחקיקה ושאלת עיתוי הרכישה ביחס למשך הקמת הפרויקט. אחוז המיסוי אקוטי ואיך הוא יחושב אקוטי מאוד - ברגע שהנעלמים יהיו קיימים יהיה אפשר להמליץ יותר".    לראיון המלא:  

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    כן כן זה רק יעלה!!! תיקנו כבר (ל"ת)
    מתווך 08/07/2024 21:59
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.