צבי שוב
צילום: מערכת ביזפורטל
ראיוןTV

האם כדאי להשקיע בסביבת המטרו? וגם מהם מסלולי הפיצוי והיבטי המס

עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן תכנון ובניה מתייחס לשני המסלולים העיקריים - ירידת ערך והפקעה, מציין שהזמן להגשת תביעה הולך ואוזל ומציין שתשתית משביחה את הסביבה אך מציין שלהיבט המיסוי השפעה גדולה על רווחיות ההשקעה
צחי אפרתי | (1)

"המטרה היא לנסות לחסוך את שני ההליכים וישר לדלג להליך הפקעה שם המיסוי יותר קל והליך יותר פשוט, זה כפוף לקבלת הצעה ראויה מהרשות" כך אומר עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן תכנון ובניה בראיון לאתר ביזפורטל.  "את התהליך של ירידת הערך צריך להגיש תוך 3 שנים מהגשת התוכניות וחלק מהתוכניות מאושרות כבר שנה ויותר זה אומר שלחלק מהאנשים נשאר בחלק מהמקרים שנה או שנתיים". המטרו הוא פרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל. הפרויקט כולל שלושה קווים וצפוי לעבור דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות ויחבר בין אזור השרון, מטרופולין תל אביב ועד השפלה. המטרו עתיד להסיע כ-2 מיליון נוסעים ביום, ולשנות ביחד עם הרק"ל את הרגלי הנסיעה בגוש דן.  מה סטטוס התוכניות? "התב"ע של המטרו כמען כולן מאושרות למעט נקודה אחת של הדיפו. נשלחו 11 אלף הודעות של הפקעות לאזרחים. רוב מי שקיבל הודעות אלו בעלי קרקעות ומגרשים שצריך למסור חלק מהחלקה או לפנות הדירה שלהם. בעיקר אלו שבתוך תחנות המטרו. מי שיודע שהוא בתוואי צריך לבדוק מה המשמעות של התוכנית מבחינתו ולהיערך למסירה, לבחון את  הפיצוי, פינוי הבית ועוד".     איך מתבצע הליך הפיצוי? "יש פה שאלות שקשורות להפקעה וירידת הערך ובדרך כלל צריך לנהל שני הליכים - ירידת הערך וההפקעה. הבחירה במסלולים זו בחירה חשובה בכדי להיות במסלול הנכון ולהגיע לפיצוי מירבי במו"מ ויש כמה הטבות למי שמוסר ולא מנהל הליכים של עד 25%".    איך עובד מנגנון הפיצויים? "לדוגמא, יש לי קרקע וקיבלתי הודעת הפקעה והשווי בשוק הוא מיליון שקל. ביום שהקרקע הפכה להיות מיועדת לתשתית ציבורית סביר להניח שהשווי ירד בצורה משמעותית נניח ל-100 אלף. 900 אלף אמורים לקבל במסגרת תביעה של ירידת ערך מהרשות וביום שלוקחים את הקרקע אני אמור לקבל את ה-100 אלף הנוספים. "היום יש אפשרות למטרו להציע הכל במסלול אחד ובאופטימום גם תקבל את הפיצוי של 25% כלומר 1.25 מיליון שקל סך הכל. הדברים תלויים בין היתר בשמאות והאם מגיעים להסכמה על השווי הקרקע. "חוק מיסוי מקרקעין קובע שיש הטבה למי שמפקיעים ממנו ומשלם חצי מהמס שבח. בכדי להקל על הנפקעים. וצריך גם לקחת בחשבון את עניין המיסוי בהקשר של מסלולי הפיצוי".   האם כדאי להשקיע בנדל"ן בסביבת המטרו? "מניסיון התשתיות משביחות את הסביבה, וגם הרכבת הקלה השביחה, בהתחלה חששו והיום בערכות השמאים רואים שהייתה עלית שווי. השאלה היא שאלת הזמן ומה יאושר בחקיקה בהתאם למיסוי, הכיוון הוא טוב והמטרו יתן איכות חיים וגם לעסקים. כמה כלכלי יהיה השקעה בסביבת המטרו זה תלוי בחקיקה ושאלת עיתוי הרכישה ביחס למשך הקמת הפרויקט. אחוז המיסוי אקוטי ואיך הוא יחושב אקוטי מאוד - ברגע שהנעלמים יהיו קיימים יהיה אפשר להמליץ יותר".    לראיון המלא:  

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    כן כן זה רק יעלה!!! תיקנו כבר (ל"ת)
    מתווך 08/07/2024 21:59
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.