בנייה בניין דירות
צילום: שלומי יוסף

הנתון שמסתתר בנתוני הלמ"ס - הקבלנים מורידים מחירים בקצב העולה על 7% בשנה; וזה עוד לפני המלחמה

מדד מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ירד באוגוסט ב-0.6% (נתוני הלמ"ס מתפרסמים באיחור)

אדיר בן עמי | (20)

מחירי הדירות החדשות בהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2023 לעומת יולי – אוגוסט 2023, אומנם נותרו ללא שינוי, אבל מאחורי הנתון הזה מתחבא נתון נוסף - מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות שירדו ב-0.6%. 

 

ירידה אמיתית של 10% מתחילת השנה

כשאנחנו אומרים דירות לא מסובסדות, הכוונה היא לדירות שלא בהנחה - מחיר למשתכן, דירה בהנחה, מחיר מטרה וכו'. למה מפרידים את הנתונים? כדי שלא ישתמע כאילו הירידה במחירי הדיור נובעת רק כתוצאה מהמכרזים, מדירות מסובסדות על ידי המדינה. שמפרידים את הנתון הזה אפשר להבין כמה מחירי הדירות ירדו באמת, בשוק החופשי.

בחודש ספטמבר מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ירדו ב-0.8%. החודש ב-0.6%, באוגוסט ב-0.7% (ממוצע של 8.4% שנתי). אז נכון, הקבלנים מספרים לנו שאין ירידה. הם מנסים לגלם את ההנחה הזאת דרך מה שלא רואים במספרים - עוד חניה, עוד מחסן, פטור מהצמדה למדד בתקופה מסוימת, מטבח משודרג - עד לא מזמן הם העניקו את ההנחות האלה וטענו: המחירים לא יורדים. עכשיו הם מעניקים מבצעים וגם מורידים במחיר. זה מוכח דרך המספרים כאן. המשמעות היא שבפועל המחירים עם ההנחות כבר ירדו 10%. 

קצב הירידה השנתי בדירות חדשות לא מסובסדות כבר עבר את ה-7% וזה אומר שדירה שעלתה 3 מיליון, תעלה היום בערך 2.8 מיליון שקל כשתקבלו גם תוספות, גם מימון, דחיית תשלומים וגם קומה גבוהה יותר. בפועל, זה אומר שהמחיר האפקטיבי ירד בכ-10%. 

 הקבלנים בלחץ - האם זו הזדמנות לרוכשים?

ירידות עכשיו - עליות בהמשך?

עכשיו צריך לשאול מה יקרה הלאה, כי יש גם את הצד השני: כל עוד המלחמה תימשך, המחיר ימשיך לרדת. הקבלנים הופכים ללחוצים יותר פיננסית והם חייבים למכור כדי לשפר את התזרים. 

מה יקרה אחרי המלחמה? שני דברים עיקריים קורים אחרי מלחמות: 1. תופעת "בייבי בום" - יותר תינוקות נולדים, ועם שיעור הגידול באוכלוסיה צריך עוד דירות. 2. מצב הרוח הלאומי ישתפר - וזה אומר שיותר אנשים ירצו לעשות יותר עסקאות. עובדתית, מלבד מלחמת יום הכיפורים יש עליה במחיר שנה-שנתיים אחרי מלחמה.  ויש עוד נתון שמתחבא כאן: המדינה לא מטפלת נכון בצד ההיצע. התחלות הבניה יורדות. ומצד שני, צפויה עליה גדולה מרחבי אירופה בגלל אנטישמיות. יותר עולים = יותר ביקוש = מחירי הדירות עולים.

קיראו עוד ב"בארץ"

כל שה שברקע הנתון הכי חשוב שעשוי לעודד ביקושים - ירידה צפויה בריבית. הריבית בלמה את שוק הדיור בשנה האחרונה כי החזרי המשכנתא היו לא אפשריים. ירידת הריבית הצפויה בחודשים הקרובים כשעוד שנה הריבית כבר תהיה כ-1%-1.5% מתחת לריבית הנוכחית (4.75%) תקל על רוכשי הדירות ותגדיל את הביקושים לדירות.  

השאלה היא איפה צד הביקוש יפגוש את צד ההיצע על הגרף. כלומר, מה חזק יותר. בינתיים, יש מי שטוען שהירידה בהיצע גם בהמשך לירידה בהתחלות בנייה מתחילת שנה וגם בשל מחסור בפועלים ועובדים זרים מתחילת המלחמה, מעט גדולה יותר מהירידה בביקוש. זה מתכון לעליות בהמשך, לכן הדבר הכי חשוב וזה תמיד נכון ועדיין לא טופל - זה פעילות ממשלתית בשוק הדיור להגדלת ההיצע.

 

מחירי דירות חדשות יורדים יותר מישנות

מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית עלה מ-33.2% בתקופה הקודמת (יולי – אוגוסט 2023) ל-34.5% בתקופה הנוכחית. כלומר, יותר אנשים קונים דירה בהנחה. זה קורה כי מחירי הדירות עלו, לאנשים נמאס לחכות והם מעדיפים לעבור לפריפריה או לאזור אחר כדי לרכוש סוף סוף דירה במחיר ריאלי (עבורם). עוד לפי הנתונים - קיים קשר שלילי בין שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית ובין מדד מחירי הדירות חדשות.

מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות​

מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות

בלמ"ס עדכנו כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2023 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי - אוגוסט 2023 נמצא כי מחירי הדירות נותרו ללא שינוי. האם זה נתון מעודד? תלוי למי. יש מי שיאמר שלפי הנתון הזה הירידות נעצרו, כי רוב העסקאות הן לא של דירות חדשות. בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (0.1%-), צפון (0.3%), חיפה (0.3%), מרכז (0.4%), תל אביב (0.4%-) ודרום (0.1%-). חשוב להדגיש את הפער בין תל אביב למרכז - תל אביב היא חלק מהמרכז וכשמוציאים אותה מהמרכז העליות גבוהות יותר. מצד שני, כמות העסקאות שם לא מבוטלת וזה אומר שסביר שבאזור רמת גן ופתח תקוה המחירים עלו מעט.

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    לא קונה גג גג מוכן לשלם 1.5m (ל"ת)
    יי 17/11/2023 12:03
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    צפוף 16/11/2023 19:01
    הגב לתגובה זו
    בזמן שקראתם את הכתבה התווספה לכאן עוד גולגולת. אין מה לעשות. כל עוד ממשיכים במדיניות התמוהה של להמשיך לעודד את האוכלוסיה בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי, ולא כ"כ ברור למה, אז יהיה פה יותר צפוף ויותר יקר. כיף לכם שצפוף ויקר? אם לא אז למה אתם תומכים במדיניות של המשך סיבסוד ילודה? הגיע הזמן להפסיק לסבסד ילודה. לפחות מילד 3 ומעלה. העיכובים שאתם רואים בפרוייקטים השונים יש להם משמעות אחת - יהיו פה עוד גולגולות אך פחות דירות כדי לאפסן את אותן גולגלות. זה יקשה על ירידת מחירים.
  • מה? 17/11/2023 00:11
    הגב לתגובה זו
    מה???
  • 11.
    גדי 16/11/2023 11:34
    הגב לתגובה זו
    החזירים
  • 10.
    רק חמורים לא לומדים 16/11/2023 11:23
    הגב לתגובה זו
    אםריקה ישראל, דלק נדלן, אלביט הדמיה ,אידיבי כל חברות הנדלן הממונפות הולכות לפשוט רגל זה קרה לגדולים וחכמים מהם. אין אף חברה שיכולה לעמוד ההחזר חוב של 10% צמוד מדד זה עלויות מימון של 100 מילין בשנה רק ריבית.
  • 9.
    אני 16/11/2023 11:15
    הגב לתגובה זו
    .ישוב "אופק", וילה 7 חרים בסטנדרט הכי נמוך (קירות + ממ"ד ומטבח) במחיר של 4.4 מיליון ש"ח!!!!! מה זה אם לא מדינה שאוכלת את התושבים שלה??!!! גם שחצץ של המדינה וגם אוכלים ח.רא מהמדינה. הזוי לגמרי. 15 דקות נסיעה משם ביישוב ערבי מחיר של 800 אלפי ש"ח, מה גם שהעברים מרגישים הרבה הרבה הרבה יותר בטוחים. אז...למה שגם הקבלנים לא יגזלו, שרואים את הישראלי פראייר ואת הממשלה אוכלת אותו...?
  • נהגוס 16/11/2023 19:02
    הגב לתגובה זו
    למה שלא תגור בדירת 3 חדרים, קומה 4 בלי מעלית? רוצה וילה של 7 חדרים? תשלם ואל תתבכיין. זה לא מוצר עממי.
  • שובני 16/11/2023 12:28
    הגב לתגובה זו
    הערבים מרגישים פה יותר בטוח....ומשלמים רבע מחיר.
  • 8.
    רפאל 16/11/2023 11:12
    הגב לתגובה זו
    לחשוב שהמחירים עלו במשך 12 שנים ללא הפסקה ושילשו את זה אז מה זה ירדו ב 10% הרי זו בדיחה
  • 7.
    נון 16/11/2023 10:47
    הגב לתגובה זו
    ברגע שהבנקים יתחילו לפעול מול חנן מור, כל הקבלנים יחתכו מחירים ישר
  • נהגוס 16/11/2023 19:04
    הגב לתגובה זו
    למה אתה חושב שזה יוריד מחירים ולא יעלה אותם? מי לדעתך בונה דירות? בחורי ישיבות או חנן מור?
  • המגיב 18/11/2023 01:14
    אם קבלן "נופל", זה אומר שמישהו אחר יקנה את הקרקעות שלו במחיר נמוך הרבה יותר. ומכוון שהקרקע לא נעלמת, והתכנון העירוני נותר כמו שהיה, פשוט יבנו את אותן הדירות, וימכרו במחיר נמוך יותר.
  • 6.
    כלכלן 16/11/2023 10:25
    הגב לתגובה זו
    כשהיתה פה ממשלת ביזיון שנה וחצי שגנבה שלטון - לא זכור לי שכתבתם העליה מעל 40 % אם מנטרלים את הדירות המסובסדות - כל הרעיון בנתוני השוואה סטיסטיים היא שהם מדווחים על בסיס זהה אבל היי לא תמיד השיקול הוא מידע נכון - לא כן ???
  • 5.
    משהו פגום בשוק אם המדינה צריכה לסבסד דיור (ל"ת)
    אביטל 16/11/2023 10:09
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ישראל 16/11/2023 10:05
    הגב לתגובה זו
    להביא קבלנים סינים מיד!!!!!!! צריך עוד שחקנים בשוק!!!! תביאו קבלנים סינים!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 3.
    אלי 16/11/2023 09:41
    הגב לתגובה זו
    לא יעזור כל הטריקים של הקבלנים. מלאי דירות לא מכורות בשיא כל הזמנים, ריבית גבוהה שמצד אחד מוריד את הכדאיות של השקעה בנדל"ן ובצד שני מאפשר תשואה של כ-5% בקרנות כספיות. אין למשקיע החכם מה לחפש בנדל"ן בשנה הקרובה לכל הפחות
  • 2.
    ירידות של 10% בכל הארץ (ל"ת)
    מתווך גוש דן 16/11/2023 09:07
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חיים אובקסיס 16/11/2023 07:52
    הגב לתגובה זו
    בתל אביב יזנק אחרי המלחמה, מי ירצה לגור בצפון ובדרום?! כולם ירוצו למרכז... אם חנן מור תצליח לעבור את התקופה הקשה, שדה דב זה עסקה חלומית
  • צודק 16/11/2023 09:55
    הגב לתגובה זו
    אימפריות מתפוררות מהפריפריה. ראה מה קורה בישראל. ונודה למר ביטחון וכלכלה על הפרוגרום והשחיתות השילטונית. הבייתה מר ביובי, הבייתה.
  • מי רוצה לגור בעיר שיש פה הכי פחות ממדים?? (ל"ת)
    חיבס 16/11/2023 09:48
    הגב לתגובה זו
מילואימניקים
צילום: דובר צה"ל

הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה

האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם

רן קידר |
נושאים בכתבה פנסיה תקציבית

הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות. 

בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם. 

 

קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה

בדיקת ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל


באוצר מתכננים  לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי.  אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.

באר שבע
צילום: משרד גיורא גור אדריכלים

הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים

בהחלטת ממשלה להזנקת באר שבע והנגב בהובלת ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר בצלאל סמוטריץ׳ אושרה תוכנית אסטרטגית לחיזוק ופיתוח מטרופולין באר שבע בהשקעה כוללת של כמיליארד שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה באר שבע

בהחלטת ממשלה להזנקת באר שבע והנגב בהובלת ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר בצלאל סמוטריץ׳ אושרה תוכנית אסטרטגית לחיזוק ופיתוח מטרופולין באר שבע בהשקעה כוללת של כמיליארד שקל. ההחלטה גובשה במסגרת עבודת מטה של משרד ראש הממשלה ומשרד האוצר ועתידה לתמוך בהעתקת מחנות צה״ל לנגב, לשפר את התשתיות, איכות החיים וההזדמנויות עבור תושבי הנגב, המשרתים ומשפחותיהם. 

ההחלטה מהווה אבן יסוד לשינוי היסטורי שעתיד לעצב את פני הנגב לדורות הבאים. ההחלטה כוללת השקעה של כמיליארד שקלים ומתמקדת בארבעה תחומים מרכזיים: צמיחה כלכלית, פיתוח תשתיות תחבורה, שיפור איכות החיים והביטחון האישי, וחינוך והון אנושי. בתחום הצמיחה הכלכלית, יושקעו כ-200 מיליון שקל בפיתוח האקו-סיסטם הקיים בין האקדמיה, התעשייה והצבא. במסגרת זו יוקם מרכז מו"פ דואלי יישומי בשיתוף מפא"ת, ייפותחו תחומי החדשנות והסייבר, יושקעו משאבים בתעסוקה ותיירות ופיתוח העיר העתיקה כמוקד תיירות ומגורי צעירים. 

בתחום התחבורה, יושקעו תקציבים משמעותיים בפיתוח תשתיות תחבורה מתקדמות, לרבות תכנון והקמה של רכבת קלה בבאר שבע, הכוללת תוואי לבית החולים החדש שיוקם בעיר, בהתאם לצרכי עיר מטרופולינית ותיתן מענה לגידול הדמוגרפי הצפוי. בתחום איכות החיים והביטחון האישי, יושקעו כ-500 מיליון שקלים בשיפור ביטחון הפרט, לרבות הקמת תחנת משטרה חדשה, הרחבת משל"ט דרום, פיתוח תשתיות טכנולוגיות מתקדמות להתמודדות עם אתגרי המרחב. 

בנוסף, יושקעו משאבים בתחום הבריאות בדגש על הגדלת מספר הפסיכולוגים ומקצועות הפרא-רפואיים, וכן בהתחדשות עירונית, תרבות וספורט, כולל תכנון מכון ווינגייט בבאר שבע והקמת מבני ציבור בעיר. בתחום החינוך וההון האנושי, יושקעו כ-120 מיליון שקלים בפיתוח החינוך הפורמלי והבלתי פורמלי, ובהשכלה הגבוהה, תוך דגש על מקצועות טכנולוגיים, קידום מצוינות והקמת מרכז רשותי למקצועות ה-STEM. 

ראש הממשלה בנימין נתניהו: ״אנחנו מביאים היום לממשלה תוכנית סיוע גדולה לבאר שבע, בסך של למעלה ממיליארד שקל. זה כולל חיזוק בתחומים רבים שהם חשובים לאזרחי באר שבע: רכבת קלה, עזרה בסייבר, במו"פ, בפיתוח, בפרנסה. הפעולות שלנו יביאו לחיזוק של כל אזור הנגב. זה תואם את התוכנית שאני מוביל מזה שנים, יחד עם חבריי לממשלות ישראל, לחזק את הדרום על ידי השילוב המוצלח של תשתיות ממשלתיות ועידוד הסקטור הפרטי״.