הפועלים: "תשואת יתר" לגזית גלוב - היעד 63 ש'

במחלקת המחקר של בנק פועלים מאמינים כי גזית גלוב תמשיך בשנים הקרובות להתרחב ולהתפתח ולהציג גידול בהיקף ההכנסות וברווח הנקי, תוך התמקדות באזורים בעלי יציבות כלכלית. על פי מודל ה-NAV, אומרים היום בבנק כי מניית גזית גלוב נסחרת היום בדיסקאונט של כ- 12.2% מהשווי הכלכלי של אחזקותיה ובהתבסס על שווי NAV של כ- 7.3 מיליארד ש"ח, המלצת הבנק נותרה על "תשואת יתר" עם מחיר יעד של כ- 63.3 שקל (גבוה כאמור 12% ממחיר המניה היום).

בבנק הפועלים ציינו שתי נקודות חשובות תחילה:

• גזית גלוב מגדילה את היקף אחזקותיה בחברת הנדל"ן האמריקאית מילס קואופורשיין והצהירה על כוונותיה לרכוש מניות נוספות, בהיקף של 1.2 מיליארד דולר, על פי מחיר של 24.5 דולר למניה, תוך כוונה להגיע לשליטה בחברה. לאחר המהלך צפויה גזית גלוב להחזיק כ- 46% ממילס. לדבריי חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב, הכוונה בהזרמת הכספים הינה לחזק את מבנה ההון של מילס, הנמצאת בקשיים, ולמנוע את מכירתה במחיר שאינו משקף את שיוויה האמיתי. כזכור, ברבעון השני הפחיתה גזית גלוב את השקעתה לזמן ארוך במניות של מילס קורפוריישן, בסך של כ- 99 מיליון שקל, למחיר המשקף את מחירה בבורסה לתאריך המאזן.

• גזית גלוב פועלת בעקביות להרחבת ולהעמקת פעילותה ברחבי העולם כולל בישראל, בתחום המרכזים המסחריים. לאחרונה החלה בתנופת פיתוח בתחום חדש: מבני משרדים רפואיים. תחום הרפואה בארה"ב בעל פוטנציאל גדול, בזמן שאוכלוסיית ה"בייבי בום" מגיעה לפנסיה ותוחלת החיים ואיכות החיים נמצאים במגמת עלייה מתמשכת. בנוסף, מערכת הבריאות בארה"ב משנה את פניה, כאשר בתי החולים מתרכזים בליבת הפעילות הרפואית ומעבירים לידיים פרטיות את הניהול של השירותים הנלווים כגון: מרפאות חוץ, בתי רופאים, מכוני בדיקות וחניונים.

ההמלצה לפי תחומים

גזית גלוב רוצה להשתלט על מילס: החברה מגדילה את היקף אחזקותיה בחברת הנדל"ן האמריקאית מילס קואופורשיין והצהירה על כוונותיה לרכוש מניות נוספות, בהיקף של 1.2 מיליארד דולר, על פי מחיר של 24.5 דולר למניה, תוך כוונה להגיע לשליטה בחברה. לאחר המהלך צפויה גזית גלוב להחזיק כ- 46% ממילס. מילס הינה חברה ציבורית ומסווגת כריט. עיקר פעילותה הינו רכישה, פיתוח וניהול מרכזי מסחר וקניונים הפזורים בארה"ב. לחברה נכסים בהיקף של כ-7 מיליארד דולר.

לדבריי חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב, הכוונה בהזרמת הכספים הינה לחזק את מבנה ההון של מילס, הנמצאת בקשיים, ולמנוע את מכירתה במחיר שאינו משקף את שיוויה האמיתי. לדבריו, במשך השנים ידעה גזית גלוב לשקם ולבנות מחדש חברות ומקסם את שוויים לטובת בעלי המניות.

כזכור, ברבעון השני הפחיתה גזית גלוב את השקעתה לזמן ארוך במניות של מילס קורפוריישן, בסך של כ- 99 מיליון שקל, למחיר המשקף את מחירה בבורסה לתאריך המאזן. במהלך הרבעון השלישי המשיכה מניית מילס להידרדר עד למחיר שפל של 12.35 דולר, אך הצליחה להתאושש וסיימה את הרבעון במחיר של 16.71 דולר, כ- 10 דולר פחות משערה בסוף רבעון שני. לאחר הודעת גזית על כוונותיה זינקה המניה למחיר של 20.5 דולר, אך מאז ירדה במקצת והיא נסחרת כיום סביב שער של כ- 18.5 דולר.

עסקת ענק בתחום הריט בארה"ב: לאחרונה פורסם על עסקת ענק בתחום חברות הריט בארה"ב. חברת הריט DDR רכשה את חברת הריט INLAND, תמורת 6.2 מיליארד דולר. המחיר משקף תשואה של כ- 6% על ה- NOI הצפוי לשנת 2007. התשואה הנמוכה משקפת את עליית שווי הנכסים ומקרינה גם על נכסי אקוויטי 1, לה פרופיל נכסים דומה, אך באיכות הנחשבת טובה יותר. מנגד, התשואה הנמוכה מעידה על שוק לוהט ועל קושי בהתרחבות ע"י רכישת נכסים נוספים וכאן המקום בו צפויים לבוא לידי ביטוי האיכות והמקצועיות של הנהלת גזית גלוב.

אקוויטי 1 – מפרסמת אזהרת רווח: באמצע חודש ספטמבר הודיעה אקוויטי 1, המוחזקת במישרין ובעקיפין ע"י גזית גלוב בכ- 41%, על הנמכת התחזיות שלה לגבי תוצאות הרבעון השלישי ושנת 2006 כולה. בתגובה לדיווח ירדה המנייה במסחר בוול סטריט, משיא של למעלה מ- 25 דולר למנייה לכיוון 23 דולר למנייה. אך מאז חזרה המנייה לעלות ובימים אלה היא נסחרת סביב רמת 24.5 דולר למנייה. כתוצאה מעדכון התחזיות של אקוויטי 1, גזית גלוב הודיעה כי חלקה בשינוי יסתכם בהורדת הרווח ברבעון השלישי בכ- 6.9 מיליון שקל ובשנת 2006 כולה הורדת רווח בכ- 11.7 מיליון שקל. 4.0 מיליון שקל מרווחי 2006 קוזזו בשל ביטול מכירת קרקע ו- 3.1 מיליון שקל נוספים קוזזו בשל הוצאות הקשורות לשינויים בהנהלה הבכירה של אקוויטי, כפי שיפורט בהמשך.

חיים כצמן מצמצם פעילות באקוויטי 1: ב- 1 באפריל 2007, מר ג'פרי אולסון יכנס לתפקיד נשיא ומנכ"ל אקוויטי 1 ויצטרף לדירקטוריון שלה. חיים כצמן ימשיך לכהן כיו"ר הדירקטוריון. אולסון בן 38 מכהן כיום כנשיא של אזור מזרח ומערב ארה"ב של החברה הגדולה בארה"ב בתחום מרכזי קניות. לדברי חיים כצמן, ההנהלה החדשה תאפשר לחברה להמשיך ולפעול להצגת צמיחה יציבה ולהפוך לחברה חזקה עוד יותר בשנים הקרובות. מנגד, לחיים כצמן יהיה יותר זמן כעת לפתח עסקים נוספים עבור גזית גלוב ברחבי העולם.

האטה בענף הנדל"ן האמריקני: לאחרונה הועמקה ההאטה בענף הנדל"ן בארה"ב ובעקבות זאת גברו החששות של המשקיעים לגבי מצבן של חברות נדל"ן ישראליות המשקיעות מעבר לים. דבר ראשון חשוב להדגיש, כי ההתקררות בענף מתמקדת בעיקר בתחום הבנייה למגורים והרבה פחות בתחום הנדל"ן המניב. בנוסף, גזית גלוב פועלת בתחום מאוד ספציפי, של מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, הרגישים פחות להאטה בפעילות הכלכלית. יחד עם זאת, בשיחת הועידה שערכה החברה לאחר פרסום הדוחות לרבעון השני הודגש, כי ההאטה בצמיחה הכלכלית מחייבת את החברות להתייעל מחד ולנקוט משנה זהירות בבחירת נכסים לרכישה, הן בבחינת המחיר והן בבחינת ההתאמה לליבת העסקים.

רכישת נכסים נוספים בסקנדינביה: בפינלנד פועלת גזית גלוב באמצעות חברת סיטיקון, בה היא מחזיקה 36.8%, ובכך מהווה את בעלת המניות הגדולה ביותר. לאחרונה סיטיקון החלה להרחיב את פעילותה באירופה למדינות סקנדינביות ובלטיות אחרות, ובאותה מסגרת רכשה בחודש יוני מרכז קניות נוסף בשוודיה ומרכז נוסף בפינלנד.

• בשוודיה נרכש מרכז קניות באזור שטוקהולם, בעלות של כ- 105 מיליון אירו, בתשואה נטו של 6%. במרכז 76 חנויות ומסעדות בהיקף פדיון של כ- 66 מיליון אירו. •בפינלנד נרכש מרכז קניות באזור הלסינקי, בעלות של כ- 80 מיליון אירו, בתשואה נטו של 5.8%. למרכז 60 דיירים בהיקף פדיון של כ- 65 מיליון אירו. ההערכות הן, כי האזור יתפתח מאוד בשנים הקרובות, במקביל לסיום בניית הנמל ואזור מגורים חדש.

הרחבת פעילות בגרמניה: בחודש מרץ רכשה גזית גלוב נכס ראשון בגרמניה, בפרבר בצפון מזרח המבורג. המדובר במרכז קניות שכונתי, בשטח כולל להשכרה של למעלה מ- 12 אלף מ"ר, כאשר רשת הסופרמרקטים השנייה בגודלה בגרמניה הינה שוכר העוגן המרכזי ושוכרת כ- 72% מהשטח בחוזה ארוך טווח. החברה ציינה באותו מועד כי בכוונתה להרחיב את פעילותה בהמבורג ולכן פתחה בעיר משרד אזורי והתקשרה עם מנהלים מקומיים. ואכן, בחודש יוני רכשה גזית שני נכסים נוספים באזור – מרכז קניות שכונתי בדרום מזרח העיר וקרקע המיועדת לפיתוח מרכז מסחרי שכונתי בפרבר אחר של העיר. השקעות אלו מבוצעות בהתאם לאסטרטגיה של הקמת פלטפורמה עסקית בגרמניה, באזורים אורבאניים חזקים. גרמניה היא הכלכלה השלישית בגודלה בעולם ונמצאת כעת בתהליך של האצת הצמיחה.

ומנגד, יציאה מנכסים שאינם בתחום הליבה: בתחילת חודש אוקטובר השלימה סיטיקון מכירה של 75 נכסים בפינלנד, במסגרת שיפור תיק הנכסים הקיים, תמורת 73.8 מיליון אירו. מדובר בנכסים שאינם נכסי ליבה של החברה ולאחר העברתם יוותרו בידי סיטיקון 52 נכסים בפינלנד, סופרמרקטים ומרכזי קניות. הרווח שרשמה סיטיקון ברבעון השלישי בגין המכירה יסתכם ב- 5.8 מיליון אירו לפני מסים. בשנת 2006 כולה הרווח הנקי למניה יעלה ב- 0.01 אירו בעקבות המכירה והרווח הנקי יגדל בכ- 2.1 מיליון אירו, בניכוי עלויות העסקה, מסים והירידה בהכנסות מדמי שכירות ברבעון הרביעי.

פעילות באזורי ביקוש גם בקנדה: לאחרונה פורסם באמצעי התקשורת, כי העיר השלישית בגודלה בקנדה, קלגרי שבמחוז אלברטה, נהנית מהתחממות ענף הנדל"ן. ככלל, הפריחה הכלכלית באזור נובעת משדות הנפט והעלייה שנרשמה במחירי הזהב השחור הובילה לעלייה בהשקעות, בהוצאות הצרכנים ובתפוקת התעשייה. בשנת 2005 נרשמה צמיחה כלכלית בשיעור של 4.5% במחוז, וההערכות הן, כי השנה צפויה צמיחה בשיעור של 5.6% וב- 2007 צפויה צמיחה בשיעור של 4.2%. זאת, לעומת שיעורי צמיחה של 2.9%, 3.0% ו- 2.8% בהתאמה, בכל קנדה. שני גורמים עלולים לסכן את המשך הצמיחה: המחסור בעובדים והעלייה שנרשמה בעלויות הבנייה. הצמיחה המהירה גוררת לחץ כלפי מעלה על מחירי הדיור ובחודש ספטמבר עלו מחירי הדירות בקלגרי בשיעור של 40%, מול תקופה מקבילה אשתקד. ההערכות הן, כי התחלות הבנייה יסתכמו השנה במחוז אלברטה בהיקף של 49 אלף, רמת שיא של כל הזמנים. בחודשים ינואר – אוגוסט נרשם גידול של 25.1% בהתחלות הבניה במחוז ובקלגרי נרשם גידול של 37.9%. גזית גלוב, באמצעות, FCR ‏ מחזיקה ב -21 נכסים במחוז אלברטה, מהם כ - 14 בקלגרי.

פוטנציאל גדול בתחום המרכזים הרפואיים: בסוף אשתקד בצעה גזית צעד ראשון בתחום מבני משרדים רפואיים בארה"ב, כשרכשה דרך חברת בת פרטית בבעלות מלאה, PROMED, בית רופאים בשטח ברוטו להשכרה של 24 אלף מ"ר ו- 1700 מקומות חניה בניו ג'רסי, ארה"ב. עלות הרכישה כ- 88 מיליון דולר. דירקטוריון החברה אישר מסגרת ראשונית של כ- 300 מיליון דולר להשקעות נוספות בתחום בארה"ב, ע"י רכישה ו/או הקמה של נכסים דומים. לגזית גלוב חברה פרטית נוספת (50%) בתחום משיק בארה"ב – ROYAL SENIOR CARE – המתמחה ברכישה, פיתוח וניהול של דיור מוגן בארה"ב. גזית מעמיקה בעקביות גם את פעילותה בתחום זה ולאחרונה רכשה שלושה בתי דיור נוספים באטלנטה תמורת כ- 18.3 מיליון דולר. תחום הרפואה בארה"ב בעל פוטנציאל גדול, בזמן שאוכלוסיית ה"בייבי בום" מגיעה לפנסיה ותוחלת החיים ואיכות החיים נמצאים במגמת עלייה מתמשכת. בנוסף, מערכת הבריאות בארה"ב משנה את פניה כאשר בתי החולים מתרכזים בליבת הפעילות הרפואית ומעבירים לידיים פרטיות את הניהול של השירותים הנלווים כגון: מרפאות חוץ, בתי רופאים, מכוני בדיקות וחניונים.

גיוסי הון נרחבים: במהלך חודש יולי גייסה גזית גלוב הון, בעצמה ובעזרת חברות בנות, בבורסות בארץ ובחו"ל לפי הפירוט הבא:

• חברת סיטיקון מפינלנד השלימה הנפקת אג"ח להמרה בהיקף של כ- 100 מיליון אירו. • חברת FIRST CAPITAL השלימה הנפקת 100 מיליון דולר ארה"ב באגרות חוב בלתי מובטחות. • גזית גלוב הנפיקה בבורסת ת"א אגרות חוב בהיקף של 372 מיליון שקל. • הנפקת זכויות בהיקף של 256 מיליון שקל. ההון שגויס נועד ליישום האסטרטגיה של החברה: ניהול, פיתוח, מיזוגים ורכישות של נכסי בתחומי הפעילות ובאזורים הגיאוגרפים שהם פעילים בהם, כולל בישראל. בנוסף, גיוסי ההון יחד עם מימושי רווחים יאפשרו לגזית גלוב להמשיך את הרחבת עסקיה למגזרים נוספים כולל העמקת הפעילות לשווקים נוספים.

הכניסה למדד המעוף: הבנק העריך בעדכון הקודם כי חברת גזית גלוב תתווסף למדד ת"א 25, החל מיום 2.7.06, ונגרעה ממדד ת"א 75 ואכן כך קרה. על פי נתוני 29.10.06, גזית גלוב נמצאת במקום ה- 16 מבין מניות המעו"ף, בשווי שוק של 1.515 מיליארד דולר. גזית גלוב מהווה כ- 2.47% ממדד ת"א 25 וכ- 1.56% ממדד ת"א 100.