"כל השוק נמצא במחירי רכישת קרקעות שמשקפת באזורים לא מעטים עלייה שווי של 10-20%. כלומר, לפי מחירי השוק הנוכחיים - רוב העסקאות והמכרזים האחרונים לא כלכליים. זה מלמד ששוק הנדל"ן מבין שאנחנו הולכים לעליית מחירים נוספת. גם אם הביקושים לדירות לא יעלו וישארו ברמות הנוכחיות שלהם, ההיצע הנוכחי לא מספיק עבורם. אבל הביקושים כן יעלו, בעקבות הגידול באוכלוסיה, הזוגות שממשיכים להתחתן ומעוניינים לקנות דירה וכן הלאה". בשנה הקרובה ל דמרי 1.99% תהיינה כ-5,500 דירות בשיווק, ומהדברים האלה שאומרת בראיון לביזפורטל המשנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספים, נורית טואיטו, ניתן להסיק שחוץ מזה שאינה מודאגת לגבי מכירתן, שזה אולי מובן מאליו במצב השוק, כך גם לא לגבי קרוב ל-7,000 דירות שתרצה החברה להוציא עבורן היתר בניה בשלוש השנים הקרובות.

הממשלה מתגאה בקצב שיווקי השיא של רמ"י, ונראה שבינתיים הציבור לא מתרשם וקונה כבר עכשיו. ידוע שיש דיליי בין זכייה במכרזים לבין התחלות הבנייה, אז אם להיות "לארג'ים" עם הממשלה ולתת עוד זמן לצעדים שלה להבשיל, איך לדעת יראו מחירי הדירות לא עוד שנתיים – אלא עוד חמש שנים?

"הייתי שמחה להגיד שהשוק יתייצב ולא ימשיך לעלות, זה טוב לכולנו - גם ליזמים שיוכלו לקנות במחירים שפויים. לדמרי יש עשרות אלפי דירות שרכשנו, גם אם המחירים לא יעלו ואפילו ירדו הרווחיות לא תפגע בצורה משמעותית. הרווחיות הגולמית אצלנו גבוה – בטח בקרקעות היסטוריות שרכשנו מזמן. לתקן את העיוות בשוק זה לא דבר שייקח אפילו לא שלוש שנים. מנסים כבר עשור לתקן, אבל יש בעיות אמיתיות והנסיונות עד כה לא צלחו, אז אני לא רואה איך הניסיונות החדשים יצליחו. ואם הם יצליחו אני לא רואה את המחירים מתאזנים. לא בחמש השנים הקרובות – זה בטוח".

מה חשבת על תכנית הדיור החדשה של שר האוצר ליברמן, שמציעה לבטל את שיטת ההצעה הגבוהה ביותר כזוכה במכרזי רמ"י, כשבמקום זאת יהיה מחיר מקסימום על הקרקע והמציעים יתחרו על מחיר דירה סופי ופרמטרים נוספים. זה יכול לעבוד?

• השם של אביגדור ליברמן נפגע - כמה הוא שווה?
• ליברמן קורא למוסדיים להשקיע בהייטק הישראלי: האם זה מהלך נכון?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"זה יהיה אותו סרט של מחיר למשתכן. במשך שלוש שנים רמ"י שיווקה כמעט רק 'מחיר למשתכן' כלומר מחיר מופחת על קרקע וזכייה לפי מחיר המכירה. בהתחלה זה היה 100% מהמכרזים, אחר כך 70%, ואז 50%. זה לא טיפל בבעיה, כי כשמחיר למשתכן ירדה מהפרק אחרי שבזבזה מיליארדי שקלים המחירים קפצו בצורה מטורפת. זה לא סתם. כשכל הדירות בתכנית נמכרו ההיצע הצטמצם עוד יותר וזה עשה מצב הפוך. להחזיק את השוק 'קצר' זה לא טיפול אמיתי אלא קוסמטי, בסוף זה מתפרק אם לא תייצר מספיק דירות לפי הביקושים. חכמת ההמונים יותר חזקה מהכל.

"לא כל המשקיעים הם אנשים עם הרבה מאד כסף. חלקם אנשים שמודאגים ממה שקורה וקונים דירות ולוקחים הלוואות כדי לקנות לילדים. הם פוחדים שהמחירים ימשיכו להשתולל ויהיה קשה לרכוש דירה. יש תכניות שקצת עוזרות – התחדשות עירונית, הותמ"ל שמקדמת תב"עות".

ואם בכל זאת התכנית של ליברמן יוצאת לפועל, שורת יזמים חזקים מתמודדת על אותו מכרז וכולם מציעים את מחיר המקסימום לקרקע, מה יכולים להיות פערי המחיר הסופי בין ההצעות?

• מה יהיה מחר בבורסה? האם זה הזמן למניות הנדל"ן?
• קמהדע מאריכה מכרז אספקה בקנדה עד 14 מיליון דולר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית

"אני חושבת שזה יהיה בשוליים, כי במכרזים מהסוג הזה הרווחיות נמוכה, במחיר למשתכן היא הייתה בשיעור 10-12% וזה מייצג, כך שלא יהיה מרווח או מנעד גדול מדי. זה יכול להיות בין 50-100 מאה אלף שקל בין ההצעה הנמוכה לזו הגבוהה ביותר. זה מגביר את הסיכון ויש יזמים שלא תהיה להם ברירה אלא לגשת למכרזים הללו כי הם צריכים להמשיך להתגלגל".

מדי חודש אנחנו רואים את העלייה במדד תשומות הבניים, עד כמה קורה שלקוחות שלכם מקדימים תשלומים כדי לא להיחשף להתייקרות נוספת?

"זה קורה ובגדול. יש חברות שלא מאפשרות לדיירים להקדים תשלומים כי גם הן חשופות להתייקרות, אצלנו מאפשרים לפעמים".

ומה אתם שומעים מהם? אין כאלה שחושבים שחלק מהעלייה במדד היא בגלל לחצים זמניים, ומעדיפים לחכות לאפשרות שהמדד אולי אפילו ירד לקראת מי מהתשלומים הבאים שלהם?

"אם היינו נביאים היינו קונים אופציות צמודות למדד. בינתיים יש לחץ ונראה שהוא הולך להיות ארוך. גם ככה מחירי המכירה עלו הרבה וכשאתה צמוד למדד התשומות זה עוד עשרות אלפי שקלים אז אנשים מנסים לצמצם נזקים, הם לא יכולים להסתכל שנה קדימה".

יש לכם פרויקט תמ"א אחד בתל אביב שכבר נמצא בשלב שיווק, 10 דירות נוספות על 17 דירות לדיירים קיימים. השיווק שלו נראה אותו דבר כמו פרויקט רגיל?

"מכירה היא מכירה. האסטרטגיה השיווקית זהה. הפרויקט הזה של דמרי גלים ברחוב אנטיגונה קיבל היתר בניה ממש לאחרונה".

ראשי הרשויות מתלוננים על כך שפרויקטים בודדים של תמ"א 38, בשונה מתכנון מתחמי של התחדשות עירונית, מכביד על התשתיות. בפרויקט הזה מפתח הדירות החדשות נמוך יחסית – הדיירים החדשים צריכים לחשוש מלחץ תנועה בכבישים הסמוכים, עומס על תשתיות ביוב או מחסור במקומות פנויים בגני הילדים או הכתות?

"בסוף זו סוגיה שצריך לטפל גם בה, אבל בינתיים זה 'בקטנה'. לעומת מתחם התחדשות שהוא בהיקף מאות דירות והשפעתו על שכונות היא דרמטית, בתמ"א סדרי הגודל הרבה יותר קטנים. לנו יש 30 בניינים של תמ"א שמשקפים תוספת של 350 דירות, במצטבר זו לא כזו דרמה לרובע של עיר אחת, זה גם לא קורה במקביל כי לכל בניין יש את הקצב שלו. בניין אחד חדש של 50 קומות שווה ערך להמון בניינים קטנים של תמ"א. אמנם עירייה צריכה לקחת את זה בחשבון, אבל התהליך התכנוני בתמ"א לא צריך להיות כזה כבד וארוך טווח לעומת במתחמי התחדשות".

מחיר דירה ממוצע עלה במאה אלף שקל תוך שנה

ברבעון הרביעי של 2021 עליו דיווחה זה עתה דמרי מכרה 298 דירות בכ-558 מיליון שקל, לעומת 259 דירות ב-454 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2020. המחיר הממוצע עלה מ-1.75 מיליון שקל ל-1.87 מיליון שקל. בחו"ל מכרה דמרי 18 דירות ב-4 מיליון שקל, לעומת 41 דירות בכ-9 מיליון שקל אז.

עוד בתקופה הכירה בהכנסות בסך 308 מיליון שקל לעומת 377 מיליון ברבעון המקביל ב-2020, תוצאה של שלבי ביצוע מוקדמים יותר שעיכבו הכרה בהכנסות. על אף הירידה בהכנסות, מכלל הפעילויות, כולל ביצוע פרויקטים והכנסות מדמי שכירות בפעילות הנדל"ן המניב, הרווח הגולמי ברבעון עלה ב-7% ל-119 מיליון שקל, והוא היווה כ-39% מההכנסות לעומת כ-30% שנה קודם לכן. הרווח הנקי ברבעון הרביעי עלה ב-24% לכ-80 מיליון שקל.