מחירי הדירות העולים הם במובן הכי פשוט העברת כספים מרוכשי הדירות לקבלנים , לבנקים ולמדינה. רוכשי הדירות משלמים יותר כסף שמתגלגל לרווחים של הקבלנים (ורואים את זה בדוחות הכספיים) שמעלים את רווח הבנקים (רואים את זה בגידול במשכנתאות ובהלוואות לדיור) ואת גביית המסים על נדל"ן (רואים זאת בתקציב המדינה).  אז עליית מחירים טובה לגופים האלו והאמת שהיא טובה לרוב האוכלוסייה (כשני שליש מבתי האב מחזיקים דירה אחת לפחות), אז נכון שזה פוגע ברוכשים פוטנציאליים. אבל בינתיים, למרות הטירוף במחירים, אף אחד לא באמת עשה משהו דרמטי בשוק הדירות. אולי כי יש רוב לאלו שבעד המשך עליית המחירים. יחד עם זאת, צריך לציין כי גם בעלי הדירות שמברכים על עליית ערך הנכס שלהם כנראה מקללים על התייקרות בבואם לקנות דירה לילדים.

הגרף הזה הוא של מניית דמרי -0.94% שזינקה יותר מפי 6 בשלוש שנים לשווי של 5.8 מיליארד שקל פי 4 מההון העצמי שלה. פעם זה לא היה. בעבר חברות הנדל"ן נסחרו סביב ההון העצמי שלהם. נכון, היו רווחים חזויים קדימה, אבל השוק העריך את החברות האלו בשמרנות. בשלוש-חמש השנים האחרונות, השווי של חברות הנדל"ן התנתק מההון. זה עניין של אופנה, וזה בעיקר עניין של ציפיות - כשהמחירים עולים והבנייה גוברת, הציפיות לרווחים משופרים, עולות.  וזה גם מה שקרה בדמרי.

לראיון עם אמיר כהן סמנכ"ל השיוק של דמרי:

>>>"הביקושים מאד גבוהים - וצריך פחות להשקיע בשיווק"

דמרי דיווחה על הכנסות של 308 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2021 לעומת 377 מיליון ברבעון המקביל ב-2020. הגם שנמכרו יותר דירות, המכירה נעשתה בשלבים מוקדמים יותר של הביצוע כך שטרם הכירו בעסקאות אלה בשורת ההכנסות. דמרי מכרה ברבעון 298 דירות (חלק החברה) בכ-558 מיליון שקל, לעומת 259 דירות ב-454 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2020. המחיר הממוצע עלה מ-1.75 מיליון שקל ל-1.87 מיליון שקל. בחו"ל מכרה דמרי 18 דירות ב-4 מיליון שקל, לעומת 41 דירות בכ-9 מיליון שקל אז.

• העם כלביא - החברות פחות: סיכום עונת הדוחות בצל המלחמה
• קווליטאו: גידול בצבר בהכנסות וברווח, מה הסיכונים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בדוחות החברה צוין כי הכוונה היא להתחיל השנה בשלב שיווק של כ-2,700 דירות ב-11 ערים בישראל. נכון לסוף השנה דמרי כבר מבצעת ומשווקת כ-2,850 דירות ב-16 פרויקטים. כלומר בתוספת הדירות החדשות שיכנסו לשלב שיווק מדובר ב-5.5 אלף דירות.

אצל חברות נדל"ן מסוגה לא פעם העליה במחיר הדירות הממוצעים בתיק מושפעים מהתמהיל - הכרה בדירות בביצוע באזורי הביקוש מעלה את הממוצע למעלה. ואולם גם בנטרול השינויים בתמהיל, כפי שמורים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - הדירות בישראל מתייקרות. ב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר הם עלו ב-13% - ובכל המחוזות בארץ. בדצמבר-ינואר האחרונים לבדם ולעומת התקופה של נובמבר-דצמבר נרשמו עליות מחירים של 2.1%.

כמו בדוח שפורסם זה עתה, גם אם דמרי סוגרת עסקאות אין המשמעות שכבר תכיר בהם בדוחות הבאים, שכן הדבר תלוי בשלב הביצוע. ואולם יוזכר כי לכל הפחות המחירים כבר "ננעלים" לפי הלך הרוח הנוכחי בשוק. וזה אומר שככל שהציבור לא יתרשם מהתכניות של הממשלה אפילו לא למיתון ההתייקרות בלבד (ובינתיים נראה שאינו מתרשם), בשנים הקרובות החברה תצא נשכרת מזה, גם בתרחיש שבו השוק והרוכשים נרגעים בעוד שנתיים לצורך העניין.

• צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%
• "אנחנו לא הבלם - אנחנו המנוע": המשרד להגנת הסביבה רוצה שתסתכלו עליו אחרת
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

יצויין כי לדמרי עתודות קרקע, פרויקטים בתכנון, פרויקטים בהתחדשות עירונית ותמ"א 38 בהיקף כולל של כ-27,000 יחידות דיור, מתוכן ב-3 שנים הקרובות היא מקווה להוציא היתרי בניה ל-6,700 דירות.

ובחזרה לרבעון המדווח, הרווחיות הגולמית עלתה ל-38.7% מההכנסות מול 29.5% שנה קודם לכן הודות לכלל הפעילות הכוללת גם הכנסות מדמי שכירות ומביצוע פרויקטים. הרווח הגולמי עצמו עלה 7% ל-119 מיליון שקל.

ברבעון ההשוואה ב-2020 נרשמו שערוכים שליליים של סינמה סיטי באר שבע ועוד מרכז בכפר סבא, ב-30 מיליון שקל. הפעם נרשם שערוך חיובי באותו סכום, כך שביטל את הירידה. כך, הרווח התפעולי עלה עוד יותר מהשיפור בזה הגולמי, ב-26%, כשהוא הסתכם ב-115 מיליון שקל מול 92 מיליון שקל בזמנו. הרווח הנקי ברבעון הרביעי עלה בשיעור דומה, של כ-24% לכ-80 מיליון שקל, לעומת כ-65 מיליון שקל ברבעון המקביל.

דירקטוריון החברה עדכן את מדיניות חלוקת הדיבידנד כך שכעת יעמוד על לפחות 40% מהרווח הנקי השנתי (33% קודם לכן), זאת החל מהדוחות של 2021 שפורסמו עתה. על כן יחולקו עתה עוד 62 מיליון שקל כדיבידנד.