אזורים מתרחבת לפינוי בינוי: היכן עתידות להיבנות 5,000 יח"ד?
חברת אזורים הודיעה היום (ב') כי תתרחב לפעילות בתחום הפינוי- בינוי, זאת בהמשך למהלך הרה-ארגון הנרחב אותו ביצעה החברה לפני כשנתיים (עם רכישת החברה על ידי הרשי פרידמן), והחלטתה להתמקד בנדל"ן למגורים.
החברה חתמה על הסכמים במרבית הפרויקטים לצורך פינוי של כ-1,200 יחידות דיור ולבניית כ-5,000 יחידות דיור חדשות במקומות הבאים: בשכונת נווה עופר בתל אביב, בשכונת השקמה וברחוב ידע עם ברמת גן, בשכונת בית הכרם בירושלים, ברחוב השבטים בבת ים ברחוב בן גוריון בגבעת שמואל וברחוב העצמאות ביהוד.
במסגרת הפרויקטים שמקדמת אזורים מוסדרים סוגיות בשיתוף עם הדיירים (בעלי הדירות), לרבות בנושא הבטוחות שיקבלו בעלי הדירות כנגד מסירת דירתם הישנה והריסתה, דמי השכירות שהם יהיו זכאים להם בתקופת הביניים (מהריסת הדירה הישנה ועד למסירת הדירה החדשה), השווי הכלכלי של הפרויקט, אופן חלוקת הדירות החדשות ועוד.
בשבועות הקרובים יוצא לדרך פרויקט הפינוי בינוי הראשון ביהוד, בהמשך להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז המרכז, שאישרה תכנית לפינוי בינוי במתחם רחוב העצמאות שבעיר. במסגרת הפרויקט המשתרע על שטח של כ- 5 דונם, ייבנו 182 יח"ד ב-2 בניינים בני 16 קומות (91 דירות בכל בניין) כולל פיתוח פארק בין 2 הבניינים החדשים, ויהרסו שלושה בניינים המכילים 36 יח"ד באזור הרחובות העצמאות - סעדיה חתוכה. פרויקט זה משקף מקדם כלכלי של 5.05 דירות חדשות במקומה של כל דירה ישנה.
לדברי דרור נגל, מנכ"ל אזורים: "לפני מספר שנים זיהנו את הפוטנציאל הטמון בתחום הפינוי-בינוי והיינו לאחת מהחברות החלוצות בקידום הפרויקטים והחתמת דיירים במספר ערים שבאזורי הביקוש, כמו תל אביב, רמת גן, ירושלים, בת-ים וכדומה. הדבר קיבל משנה תוקף בהתבסס על האסטרטגיה העסקית שלנו לנדל"ן למגורים. אנו מזהים מגמה של עיור המתבטאת בביקושים גוברים באזורים הללו, שבאה ביחד עם מגמת צמצום הקרקעות הזמינות, וכל זאת תחת רצון לפיתוח ציבורי והתחדשות עירונית, ועל כן אנו שמים דגש מיוחד בפרויקטים הללו. אנו מברכים על תחילת הפרויקט ביהוד ומייחלים לכך שהתהליכים והאישורים לפרויקטים הבאים ייקחו פחות זמן ובהליכים פחות מסורבלים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 2.בינוי פינוי זה העתיד לא תמ"א שממה ופלקל, רק בינוי פינוי (ל"ת)אייל 07/10/2013 18:21הגב לתגובה זו
- 1.רמון 07/10/2013 10:05הגב לתגובה זוהעיר מסירות אמיתית לעיר, חבל שבבאר יעקב מתייחסים רק לשטחים ריקים ולא מטפלים כך בשכונות הישנות והעלובות המהוות כתם על היישוב וחממת עוני ופשע.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
