הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

המדינה בה גולדמן זאקס צופה קריסה של 20% במחירי הדירות - ושימו לב לסיבה

מערכת Bizportal | (28)
נושאים בכתבה הונג קונג מחירי הדירות
בגולדמן זאקס יצאו לאחרונה בהורדת המלצה למניות חברות הנדל"ן הפועלות בהונג קונג. הסיבה - במחלקת המחקר של ענקית ההשקעות צופים קריסה של 20% במחירי הדירות בעיר-מדינה שבמזרח אסיה בשנתיים הקרובות. ושינוי המגמה הזה כבר החל, מאז השיא שנרשם בחודש ספטמבר האחרון ועד לחודש שעבר מחירי הדירות בהונג קונג איבדו 12% ובחודש פברואר נפל היקף רכישת הדירות בהונג קונג לשפל של 25 שנה. כלומר בגולדמן זאקס למעשה צופים החרפה בלחץ המחירים כלפי מטה כאשר הסיבה היא בעיקר צפי לעליית הריבית ב-150-200 נקודות בסיס, זאת לצד ההנחה שהממשל בעיר-מדינה לא צפוי להקל בקרוב את התנאים בשוק הדירות. כמו בישראל, גם בהונג קונג נאבק הממשל במחירי הדירות שהרקיעו שחקים ולכן הציב מגבלות חריפות בכל הקשור לנטילת משכנתאות, מיסי רכישה ועוד. כעת נראה שמחירי הדירות מבצעים סיבוב פרסה, אך המגבלות נשארות במקומן. בחודש דצמבר האחרון הועלתה הריבית בהונג קונג מ-0.5% ל-0.75%, זאת בצמוד להעלאת הריבית בארה"ב מצד הפד'.     מחירי הדירות בעיר המדינה שנמצאת במזרח אסיה ושייכת לסין קפצו מאז 2003 בשיעור של 340%. ספציפית מאז 2009 המחירים פחות או יותר הוכפלו, וזאת מכל הסיבות הידועות והמוכרות - משכנתאות זולות, היצע נמוך וקונים שרק מחפשים נכסים שעומדים למכירה. וכך ניתן להניח שהתחושה הרווחת בהונג קונג הייתה שהמחירים רק ימשיכו לטפס וכל ירידה, אם תהיה - תהיה קצרת טווח כי הביקוש גדול וההיצע קטן. כעת נראה שהמגמה התהפכה.  למי שממהר לעשות השוואות למצב בישראל, נציין כי שלא כמו בישראל - מחירי הדירות בהונג קונג ידעו בעבר תנודות חריפות ביותר. כך למשל, בשנת 1997 החלו המחירים בעיר-מדינה לאבד גובה ועד 2003 השלימו התרסקות של 50%. מנהל קרנות הגידור קייל באס אמר לאחרונה בראיון לבלומברג כי לדעתו המצב כיום בהונג קונג גרוע יותר מהמצב ב-1997 והמחירים "בנפילה חופשית", זאת בשל האשראי האדיר שניתן בשנים האחרונות "בפזיזות". לעניין זה , נציין כי מספר רוכשי הדירות בהונג קונג שסכום המשכנתא שלהם הפך להיות גבוה משווי הדירה קפץ ברבעון הראשון פי 15.      

תגובות לכתבה(28):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    אפשר להוריד את המחיר 20/05/2016 08:42
    הגב לתגובה זו
    כדי שמחירי הדירות ירדו, צריך לבנות למעלה מ- 120,000 דירות חדשות בשנה, ולהוריד ב- 50% את עלויות המיסים וההיטלים על דירה מ-60% ל-30%
  • 17.
    כותרת שקרית 16/05/2016 11:59
    הגב לתגובה זו
    ממתי הונג קונג. מדינה מערבית? האם מצבכם כל כך עגום שצריך לשקר בכותרת נגמרו ההגזמות החלו השקרים
  • 16.
    אם בארץ המחירים לא ירדו בטוח כחלון יעוף הביתה...... (ל"ת)
    כחלון על תנאי....... 15/05/2016 23:09
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    תנו 90% משכנתה והכל יפול כמו בהונג קונג (ל"ת)
    מ 15/05/2016 19:12
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    אל תראו התלהבות 15/05/2016 18:29
    הגב לתגובה זו
    אלפי דירות ללא שוכרים זמן רב
  • 13.
    ד 15/05/2016 17:08
    הגב לתגובה זו
    למשבר כלכלי וירידה של 30% במחירים....ככה זה שלא מטפלים בזמן בבועה שהולכת ומתנפחת.
  • 12.
    יויו 15/05/2016 15:32
    הגב לתגובה זו
    להם עודף כסף והשאירו את עובדי הקבלן מאחור שישרתו.
  • 11.
    משה 15/05/2016 14:18
    הגב לתגובה זו
    מי קונה?
  • תל אביבי 16/05/2016 08:40
    הגב לתגובה זו
    יש הצעות לדירות 3 חדרים חדשות, ב 1.3 מיליון. להזכירך, מדובר באזור קרוב מאד לרוטשילד הבורגני, ששם המחירים לפחות 3 מיליון. 1.3 מיליון זה די יקר בשביל נווה שאנן, ולכן שווה לנסות להתמקח עם הקבלן שיוריד רווחים וימכור לך יותר בזול. אם תצליח להשיג דירה חדשה במיליון עשית עסק טוב. יש לי חבר שקנה באזור דירה במיליון, במסגרת קבוצת רכישה.
  • 10.
    שונא רמאים 15/05/2016 13:59
    הגב לתגובה זו
    לפחות ראוי שהממשלה לא תוליך שולל את האזרחים ותודה שאינה מתכוונת להוריד מחירים. דברו על יבוא עובדים זרים וחברות בנייה מחול ושום דבר לא קורה . מדוע? כי זוהי מדינת הרמאים. הדג מסריח מהראש...ולכן דור שלם של צעירים ישןעבד למשכנתאות ענקיות כל ימי חייב. והילדיפ שלהם לא יכלו לקבל עזרה מהוריהם כמו הדור הזה.
  • הם מפחדים שאנשים זועמים יצאו לרחובות (ל"ת)
    לשרוף תמדינה 15/05/2016 17:16
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אם סכום המשכנתא גבוהה יותר מערך הדירה.יש בעיה לבנקים (ל"ת)
    אלי 15/05/2016 13:58
    הגב לתגובה זו
  • עופר 16/05/2016 02:01
    הגב לתגובה זו
    גם אם הדירה תימכר בפחות מהחוב - החייב עדיין יהיה חייב להחזיר לבנק את מלוא ההפרש בין מחיר הדירה לבין ייתרת החוב.
  • יואל 18/05/2016 10:23
    אם אין להם לשלם הבנק יהיה בבעיה בכל מקרה, גם אם יש חוקים דרקונים שמגינים על הבנקים.
  • 8.
    כותבי תרחישים 15/05/2016 13:56
    הגב לתגובה זו
    מחסור הדיור=מכוון= ונומק,הנימוק דאגה לבנקים, מי ששיכנע את השק-רם לגרום למחסור:הנגיד פ פישר הינו מהאסכולה הבנקאית-ומחוייב לבנקי בנקי-ם-אים=ביצעו ההונאה הגדולה בהיסטוריה- נפילת הבנקים=זה נפילת השלטון=לכן הגיבוי= בשנ 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות- לאור ההוראה ההזויה(הונאה?)הבניה=ירדה= בשנים 2012-2015 הבניה ירדה ל 43400 דירות בממוצע לכל שנה שימו לב לגודל ההונאה: אריק ש זל בנה 161000 ד בשנתיים1997-8! מי שהוריד הונימק את ההוראה ההזויה- אינו דואג לאזרח -ולכן אינו מייצג את האזרח - הוא דואג לעתידו האישי לאחר ירידה מהתפקיד- לשם ההמחשה האם שר האוצר הקודם ידע על ההוראה הנל?! השר לא הגדיל הבניה ההיפך מכך השר החלית על מעמ 0! מעמ 0 זה הגדלת הביקוש- גם הכלכלן של השר - דר שראל התפטר מהתפקיד- שכשהבין את גודל ההזיה/ההונאה- - (האם הוא מייצג -בצד של הבנקים""""" אל תגידו לא ידענו זה מחייב וועדת חקירה
  • ממש קשה להבין מה אתה רוצה (ל"ת)
    צביקה 16/05/2016 02:44
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    זה סופו של כל בלון (ל"ת)
    אלון 15/05/2016 13:44
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אביתר 15/05/2016 13:06
    הגב לתגובה זו
    כל דיבורי כחלון הם פקה פקה בלבד. המחירים ימשיכו להאמיר בחסות ממשלת העמקת הפערים בישראל.
  • 5.
    m 15/05/2016 13:02
    הגב לתגובה זו
    הריבית האפסית בארץ היא שגורמת לבועת נכסים (בורסה, אג"ח ושוק נדלן). המפסדים הגדולים הם: החוסכים הסולדים המקבלים ריבית אפס, או כאלה שמתפתים/נדחפים מחוסר ברירה להשקעות מסוכנות בבועת הבורסה. וכמובן קרנות הפנסיה של כולנו המושקעות בבורסה מנופחת לפני פיצוץ. רוכשי דירות מגורים מתמודדים עם מחירי דירות שעולות ללא הפסק ועוד ימשיכו לעלות כל עוד התשואה משכ"ד האטרקטיבית (ןמעצם עליית מחירי הדירות) דוחפת אזרחים לקנות דירות בהלוואות בריבית נמוכה ומשתלמת למטרות השקעה וכתחליף להכנסות מריבית.
  • 4.
    אמיר 15/05/2016 12:58
    הגב לתגובה זו
    אם זה קורה במדינה כצפופה הונג קונג , קל וחומר עלול להתרחש גם כאן . ממשלה שם מוציא אוויר מבועה לפני פיצוץ בצורה יזומה . בישראל לפי הסטוריה פותרים בעיות בזמן אמת , כשכבר נופלים קורבנות .
  • 3.
    פונזי פוליטי 15/05/2016 12:31
    הגב לתגובה זו
    קדנציה על גב בועת הנדל"ן יש בועה = אין משברכלכלי = יש קדנציה נוספת . מה שנקרא אחרי המבול !
  • 2.
    ב״ע השם גם בתל אביב (ל"ת)
    דודי 15/05/2016 12:24
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עדי 15/05/2016 12:18
    הגב לתגובה זו
    שם הממשלה רוצה להוריד מחירים ואיכפת לה. פה הממשלה לא רוצה ולאף אחד לא איכפת. להיפך פה רוצים שהמחירים ימשיכו לעלות.
  • איל 15/05/2016 21:56
    הגב לתגובה זו
    שהמדינה היא הבעלים של רוב הקרקעות ולכן, בהינתן ביקוש ידוע ודי קבוע (קצב גידול של כ-2.4%), כל מה שנותר למדינה זה לווסת את שחרור הקרקעות בצורה שתמקסם את הרווחים שלה (על חשבון באזרחים כמובן)
  • אנשו 15/05/2016 17:34
    הגב לתגובה זו
    כשירד הביקוש ויעלה ההיצע. יכול לקרות בגלל עליית ריבית או מיתון או חלילה מלחמה או קבלנים פראיירים שיבנו בסיטונות בעידוד ממשלתי. בכל מקרה התערבות ממשלתית תעשה את זה פחות טוב מחוקי הכלכלה. הכי נכון היה להטיל מס הכנסה על הכנסה מדמי השכירות ואת זה באמת הממשלה היתה צריכה לעשות.
  • אחד 15/05/2016 13:12
    הגב לתגובה זו
    אי אפשר לווסת כלכלה... מתישהו (לא עוד הרבה זמן) אנשים יבינו שהדירות פח בארץ לא שוות כמו בתים בברלי הילס. ואז שום ממשלה לא תצליח לכפות מחיר עליהם והמחיר שיגזר יחתך 40 אחוז למטה
  • העצבני 15/05/2016 12:44
    הגב לתגובה זו
    כל הכסף ממיסי הנדלן דלק ורכבים.אז למה להוריד?
בנייה מתועשת (גרוק)בנייה מתועשת (גרוק)

כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?

בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור



צלי אהרון |
נושאים בכתבה בנייה מתועשת

כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".

הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.

מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.

המהפכה שמתחילה במפעל

כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.

התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות תל אביב
צילום: גידי כדורי

מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות

שפל בכמות הדירות הנמכרות, ירידת המחירים כבר כאן

צלי אהרון |
נושאים בכתבה דירות לא מכורות הכלכלן הראשי

בחודש יוני נרכשו 5,844 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר בחודשי יוני לפחות מאז שנת 2000. מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-50% לעומת יוני אשתקד, כשבתל אביב ובת ים נמכרו 137 דירות חדשות בלבד. מלחמת "עם כלביא" ומגבלות בנק ישראל על הטבות המימון תרמו לקריסה. מבדיקת בזיפורטל בשבועות האחרונים עולה כי מחירי הדירות ירדו בכ-5%, אם כי זה תלוי במקום. על פי הלמ"ס הירידה מגיעה לכ-1%, אך נתוני הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי ממה שקורה בשטח, וגם המדידה שלהם במקרים רבים מעוותת. כנראה שבמדד הבא, יוצגו נתונים שמעידים על המשך ירידת המחירים. 

 

נתונים חדשים של משרד האוצר חושפים תמונה קודרת במיוחד של שוק הנדל"ן הישראלי: בחודש יוני 2025 נרכשו בסך הכל 5,844 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה חדה של 29% בהשוואה ליוני 2024 ו-13% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.

הנתון הבולט במיוחד הוא הקריסה במכירות הקבלנים: בשוק החופשי נמכרו 1,441 דירות חדשות בלבד - צניחה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד. במחצית הראשונה של 2025 נרשמה ירידה כוללת של 35% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

לפי הניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מלחמת "עם כלביא" שפרצה ב-13 ביוני והסתיימה ב-24 לחודש השפיעה על רמת המכירות, אך העובדה שמכירות יד שניה ירדו בשיעור מתון משמעותית (16%) מזה של הדירות החדשות מלמדת כי גורמים נוספים תרמו לירידה החדה, ובראשם המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים שנכנסו לתוקף באפריל.

תל אביב בשפל היסטורי: 86 חודשים למכירת המלאי

המצב החמור ביותר נרשם באזור תל אביב, שם נמכרו בחודש יוני 137 דירות חדשות בלבד - ירידה של 65% לעומת יוני אשתקד. להשוואה, ביוני 2002, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה, נמכרו באזור זה 122 דירות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן