עסקה בלה גארדיה מציפה לויתניה כ-70 מיליון שקל מעל הספרים - אבל יש גם סיכון למשקיעים
השותף של ויתניה קיבל הצעה של 562.5 מיליון שקל עבור מחצית משלבים א' וב' בפרויקט בתל אביב; המחיר מגלם שווי של 1.125 מיליארד שקל לנכס כולו וכ-14.5% מעל הספרים. אלא שאם ויתניה תרצה לרכוש את חלק השותף, היא עשויה לצאת להנפקת זכויות - מהלך שעלול להכביד על המניה ולדלל בעלי מניות שלא ישתתפו
ויתניה הצעה שקיבל השותף של ויתניה ויתניה 2.51% בפרויקט לה גארדיה בתל אביב מספקת אינדיקציה חיובית לשווי הנכס, אבל גם מציבה בפני בעלי המניות דילמה לא קטנה. נכסי ד.מ.ר, שמחזיקה ב-50% משלבים א' וב' בפרויקט, קיבלה הצעה מצד שלישי למכור את חלקה תמורת 562.5 מיליון שקל. לויתניה, שמחזיקה ב-50% הנותרים, יש זכות סירוב והיא יכולה בתוך 60 יום לרכוש בעצמה את חלק השותף באותו מחיר.
המחיר בעסקה מגלם שווי של 1.125 מיליארד שקל לנכס כולו. חלקה של ויתניה בשלבים א' וב' מוצג בספרים בשווי של כ-491 מיליון שקל - כ-178 מיליון שקל בשלב א' וכ-314 מיליון שקל בשלב ב'. כלומר, הרוכש מוכן לשלם עבור מחצית הנכס מחיר הגבוה בכ-71 מיליון שקל, או כ-14.5%, מהשווי שבו מוצג חלק מקביל בספרי ויתניה.
תג מחיר גבוה יותר מהשווי בספרים
זו אינדיקציה חיובית לשווי הנכס, אבל עדיין אין כאן רווח של 71 מיליון שקל לויתניה, משום שהיא אינה המוכרת. אם העסקה עם הצד השלישי תושלם, היא עשויה לחזק את ההערכה שהנכס שווה יותר מהשווי שבו הוא מוצג כיום בספרים.
תיאורטית, אילו ויתניה היתה מוכרת את חלקה באותו מחיר, הפער מול השווי בספרים היה עומד על כ-71 מיליון שקל, לפני מס והוצאות. אלא שכעת השאלה המרכזית היא לא אם ויתניה תמכור, אלא אם היא תבחר דווקא להגדיל את החשיפה לפרויקט.
לויתניה יש כאמור זכות לרכוש את חלקה של נכסי ד.מ.ר באותם תנאים. אם תבחר לממש אותה, היא תידרש לשלם 562.5 מיליון שקל - סכום משמעותי ביחס לגודלה של החברה. ויתניה כבר הודיעה כי היא בוחנת את מקורות המימון האפשריים לעסקה, ובהם גם הנפקת זכויות.
הנפקת זכויות עלולה להפעיל לחץ על המניה
כאן נמצא גם הסיכון מבחינת בעלי המניות. הנפקת זכויות בהיקף משמעותי מחייבת את המשקיעים להזרים כסף נוסף לחברה אם הם רוצים לשמור על שיעור האחזקה שלהם. מי שלא ישתתף בהנפקה עלול לראות את חלקו בחברה מדולל. מעבר לדילול האפשרי, עצם ההכרזה על הנפקת זכויות גדולה יכולה להכביד על המניה בטווח הקצר. הנפקות כאלה מתבצעות בדרך כלל במחיר הנמוך ממחיר השוק כדי לעודד את בעלי המניות להשתתף, וביום האקס מתבצעת גם התאמה טכנית במחיר המניה בהתאם לשווי הזכות.
מצד שני, אם ויתניה מעריכה שהנכס שווה יותר מ-1.125 מיליארד שקל ושקיים בו פוטנציאל להשבחה נוספת, רכישת מלוא הבעלות עשויה להתברר כמהלך נכון לטווח ארוך. החברה תקבל שליטה מלאה בנכס שהצעה מצד שלישי כבר מעניקה לו תג מחיר גבוה מהשווי בספרים.
הצפת ערך מול צורך בהון
וזו למעשה הדילמה שמציבה העסקה בפני המשקיעים. מצד אחד, ההצעה מציפה ערך של כ-70 מיליון שקל מעל הספרים בחלק הקיים של ויתניה ומספקת אינדיקציה חיצונית לשווי גבוה יותר של הפרויקט.
מצד שני, כדי להפוך לבעלים המלאים של שלבים א' וב' בפרויקט, ויתניה עשויה להידרש לגייס סכום משמעותי ולהכניס את בעלי המניות להנפקת זכויות. מי שישתתף יצטרך להזרים הון נוסף, ומי שלא - עלול להידלל.
- ויתניה איבדה שוכר גדול - אבל לפניו כבר איבדה את המשקיעים
- ויתניה תשכיר לאלביט 40 אלף מ"ר ביותר מחצי מיליארד
