בקעה בירושלים: 51 אלף שקל למ"ר בממוצע, בבניין חדש משלמים 61 אלף ובישן 38 אלף

המספר שמסדר את בקעה הוא 51,200 שקל למ"ר - המחיר הממוצע בשכונה לפי נתוני מדלן שעודכנו בתחילת ספטמבר. סביבו נפרש טווח רחב במיוחד: דירה בבניין משנות ה-70 נסגרה ב-37,909 שקל למ"ר, דירה בבניין שהושלם ב-2025 נסגרה ב-61,310 שקל למ"ר, ובלוח המודעות יש מי שמבקש קרוב ל-100 אלף. 82 דירות החליפו ידיים בשנה האחרונה, והעסקה הממוצעת טיפסה ל-6.4 מיליון שקל.

בקעה יושבת בדרום ירושלים, ושמה העברי הרשמי גאולים. חשוב להפריד אותה מהמושבה הגרמנית ומהמושבה היוונית, ששוכנות ממנה בצפון-מערב מעבר למסילה: מי שמשווה מחיר בבקעה למחיר במושבה משווה שתי שכונות שונות, ומי שמצרף עסקאות מתלפיות מקבל מחיר נמוך מדי. גבולות השכונה ברורים יחסית - רחוב רבקה מדרום, שדרות פייר קניג ממערב, פארק המסילה מצפון-מערב ודרך חברון ממזרח. הציר המסחרי הוא דרך בית לחם, ורוב הרחובות סביבו נושאים שמות של שבטי ישראל ודמויות מקראיות.

רשומות רשות המסים, כפי שהן מוצגות במדלן, פורשות את הטווח הזה על עסקאות אמיתיות. ברחוב גנרל פייר קניג נמכרה במאי דירת שלושה חדרים בת 55 מ"ר בקומה שישית, בבניין משנות ה-70, ב-2.09 מיליון שקל - 37,909 שקל למ"ר. בדרך בית לחם 98 נמכרה ביולי דירת ארבעה חדרים בת 104 מ"ר ב-4.5 מיליון שקל, כ-43,300 שקל למ"ר, בפרויקט שמסירתו מתוכננת ל-2028. ברחוב אסתר המלכה נמכרה ביוני דירת חמישה חדרים בת 122 מ"ר בקומה רביעית ב-6.06 מיליון שקל, כ-49,700 שקל למ"ר, במגדל שיאוכלס ב-2030. ברחוב גד נמכרה במאי דירת שלושה חדרים בת 74 מ"ר בבניין מ-2025 ב-4.54 מיליון שקל - 61,310 שקל למ"ר. ובקצה העליון: ברחוב מרים החשמונאית נרשמה במאי עסקה על דירת שלושה חדרים ששטחה הרשום 55 מ"ר בבניין מ-1970, ב-6.65 מיליון שקל - עדות לכך שבנכסי האבן של השכונה השטח הרשום רחוק מלשקף את מה שנמכר בפועל.

להרחבה: מתחם כורזין בגבעתיים: כמעט 50 אלף שקל למ"ר לדירה מ-1960, יותר מבמגדל חדש

בצד ההיצע מוצעות בבקעה 78 דירות למכירה. חשוב לזכור שמחיר מבוקש הוא עמדת פתיחה למשא ומתן, והמחיר הסופי נמוך ממנו בדרך כלל. בדרך בית לחם מבקשים 2.95 מיליון שקל על ארבעה חדרים ו-89 מ"ר, כ-33 אלף שקל למ"ר, ובאותו רחוב עצמו מבקשים 5.49 מיליון שקל על שלושה חדרים ו-66 מ"ר - כ-83 אלף למ"ר. ברחוב רבקה מבקשים 2.8 מיליון שקל על שלושה חדרים ו-70 מ"ר, ברחוב נפתלי 2.88 מיליון שקל על 66 מ"ר, וברחוב הרכבת, על גבול פארק המסילה, מבקשים 7.99 מיליון שקל על בית בן 82 מ"ר - כ-97,400 שקל למ"ר. אותה שכונה, פי שלושה הפרש למ"ר בין מודעה למודעה.

להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

ומה עשו המחירים לאורך זמן. לפי נתוני העסקאות במדלן, לפני שנתיים עמדה העסקה הממוצעת בבקעה על כ-3.2 מיליון שקל, לפני שנה על כ-4.2 מיליון, והיום על כ-6.4 מיליון. הזינוק הזה מתאר שינוי בתמהיל יותר משהוא מתאר עליית ערך של כל דירה: מסירות בפרויקטים חדשים ויקרים נכנסו לסטטיסטיקה והרימו את הממוצע. ההשוואה הישירה יותר היא בין ישן לחדש באותו גודל - ארבעה חדרים יד שנייה נסגרים סביב 3.84 מיליון שקל, ארבעה חדרים בבנייה חדשה סביב 5.33 מיליון, פער של כ-39%. ברמה העירונית, מדד מחירי הדירות הארצי ירד בשנה האחרונה בכ-1.5%, וירושלים רשמה עלייה של כ-4% - אחד היישובים הבודדים שעלו. הפער בין ישן לחדש, יותר מכל אחוז שנתי, הוא מה שקונה בשכונה צריך לתמחר.

להרחבה: יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב

התשואה משכירות עומדת על כ-1.61% בשנה, מהנמוכות באזור. שכר הדירה בשכונה: כ-5,550 שקל לשני חדרים, כ-6,800 שקל לשלושה חדרים, כ-7,900 שקל לארבעה חדרים וכ-9,000 שקל לדירת גן. משקיע שקונה כאן קונה בעיקר ציפייה להשבחה, פחות הכנסה שוטפת.

• המדינה שיקמה, החסידות תשלוט? מאבק על בית הכנסת תפארת ישראל
• ארנונה: דירה משנות ה-70 נסגרה ב-31 אלף שקל למ"ר, ובמגדל שטרם נבנה שילמו 48 אלף

מה שעובד בשכונה: דרך בית לחם עם בתי הקפה והחנויות, פארק המסילה שמחבר אותה ברגל למרכז העיר, בתי ספר עם דירוג גבוה, קהילה אנגלוסקסית ותיקה ופעילה ומרחק הליכה מהמושבה הגרמנית. מה שפחות עובד: חניה שנעשית בלתי אפשרית בשעות הערב, בנייני אבן ותיקים בלי מעלית, ארנונה גבוהה, עומס מטיילים ורוכבים בפארק בסופי שבוע, ואתרי בנייה שילוו את דרך בית לחם עוד שנים. ההיצע העתידי מגיע גם מהשכנות: בתלפיות הסמוכה מתוכננות 220 דירות חדשות ליד הרכבת הקלה, ובעיר כולה אושרו באחרונה כ-3,000 דירות בתוכניות התחדשות.

להרחבה: ארנונה: דירה משנות ה-70 נסגרה ב-31 אלף שקל למ"ר, ובמגדל שטרם נבנה שילמו 48 אלף