ארנונה: דירה משנות ה-70 נסגרה ב-31 אלף שקל למ"ר, ובמגדל שטרם נבנה שילמו 48 אלף

דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר ברחוב בית חגלה, בבניין משנות ה-70, נמכרה במאי, לפי נתוני רשות המסים, בכ-2.8 מיליון שקל. שבועות ספורים קודם לכן נחתמה ברחוב שלום יהודה, במרחק הליכה משם, עסקה על דירת 5 חדרים בת 147 מ"ר בכ-7.15 מיליון. במונחי מחיר למ"ר מפריד בין שתי הדירות פער של 17 אלף שקל, וכל הוויכוח על מחירי ארנונה נמצא בתוך הפער הזה.

איפה השכונה מתחילה ואיפה היא נגמרת

ארנונה יושבת בדרום ירושלים, על הגבעה שבין תלפיות לקיבוץ רמת רחל. במערב היא נעצרת בדרך חברון ובאזור התעשייה של תלפיות, בצפון עובר הגבול ברחוב דניאל ינובסקי, בדרום היא נגמרת בשטחי רמת רחל, ובמזרח בכביש אשר וינר וברחוב רב החובל. מעבר לקו המזרחי הזה כבר מתחילות מורדות ארנונה ותלפיות מזרח, ואלה שכונות נפרדות עם רמות מחיר משלהן. גם בצפון הגבול מטעה: רחובות כמו קלוזנר ולנקין נחשבים לתלפיות הוותיקה, למרות שהם מופיעים שוב ושוב תחת הכותרת ארנונה במודעות ובאתרי הנדל"ן. קונה שמשווה מחירים בלי לבדוק את הרחוב עצמו משווה בין שני מקומות שונים.

בתוך הגבולות האלה יש שתי ארנונות. הוותיקה, זו שנבנתה משנות ה-30 ואילך, מורכבת מבתים צמודי קרקע, קוטג'ים ובנייני בוטיק נמוכים של עד ארבע קומות ברחובות כמו רבדים, בית הערבה, שדרות עין צורים וכפר עציון. החדשה עלתה בעשור וחצי האחרונים, בעיקר בקצה הדרומי ולאורך דרך חברון, וכוללת מגדלים בני 20 קומות ומעלה. שיעור בני 60 ומעלה בשכונה עומד על 28 אחוזים, כשליש מהדירות הן בנות שלושה חדרים, וכ-58 אחוזים מהתושבים גרים בדירה שבבעלותם.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד היום סביב 37 אלף שקל, וההשוואה השנתית מראה עלייה של כ-4 אחוזים במחיר למ"ר וכ-8 אחוזים במחיר הדירה הממוצעת. המספרים האלה מתעתעים. בשנה האחרונה נסגרו בשכונה כ-110 עסקאות, וחלק גדול מהן הן חוזי רכישה בפרויקטים חדשים שטרם נבנו: ברחוב שלום יהודה, שם נהרסים בנייני שיכון ובמקומם עולים מגדלים, נמכרות דירות שאמורות להימסר בסוף העשור במחירים של 35 עד 48 אלף שקל למ"ר. כשעשרות עסקאות כאלה נכנסות לממוצע, הוא עולה גם בלי שקרה דבר למחיר של דירה קיימת. בעיר כולה אושרו בחודשים האחרונים אלפי יחידות דיור בתוכניות התחדשות, וחלק מהן ייכנס לשוק באותם רחובות.

בעסקאות יד שנייה השוק שקט בהרבה. דירת 4 חדרים בת 123 מ"ר ברחוב קורא הדורות, בבניין מ-1987, נמכרה במרץ לפי כ-31,500 שקל למ"ר. דירה בת 94 מ"ר באותו רחוב, בבניין חדש יותר, נסגרה ביוני לפי כ-34,600. במלאי הישן של שנות ה-70 המחירים נעים סביב 31 אלף שקל למ"ר. שכר הדירה הממוצע בשכונה ירד בכ-4 אחוזים בשנה האחרונה ועומד סביב 7,500 שקל בחודש, כך שהתשואה השוטפת נמוכה משני אחוזים בשנה לפני הוצאות. משקיע שמחפש הכנסה חודשית ידלג על השכונה, וכמעט כל הביקוש הוא של דיירים.

הפער בין דירה חדשה לדירה קיימת נמדד גם בטבלאות: דירת 4 חדרים בבנייה חדשה נסגרת סביב 4.25 מיליון שקל, ואותה דירה יד שנייה סביב 3.65 מיליון. מי שמצטט מחיר של קבלן ומכנה אותו מחיר שוק מדלג על 600 אלף שקל. אותו היגיון עובד גם בכיוון השני: דירת 5 חדרים חדשה נסגרת סביב 5.5 מיליון שקל ודירה מקבילה במלאי הקיים סביב 4.22 מיליון, פער של קרוב לרבע.

הקומה מזיזה כאן פחות ממה שנהוג לחשוב, כי רוב הבנייה הוותיקה נמוכה ואין הרבה מה לראות מלמעלה. מה שכן מזיז הוא שנת הבנייה והמרחק מדרך חברון. דירה זהה בגודלה יכולה להיסחר בפער של עשרות אחוזים לפי שני הפרמטרים האלה בלבד, וזו הסיבה שהממוצע השכונתי כמעט חסר משמעות למי שקונה דירה מסוימת ברחוב מסוים.

מה עובד בארנונה ומה פחות

בצד החיובי, זו אחת הסביבות הפחות צפופות בירושלים. הרחובות רחבים, הבנייה הוותיקה נמוכה, הגינות גדולות, וטיילת רמת רחל ופארק המסילה נמצאים במרחק הליכה. הרכבת הקלה עוברת בדרך חברון, מה שמקצר את הנסיעה למרכז העיר, ומרכזי המסחר והתעסוקה של תלפיות נמצאים מעבר לכביש. בתי הספר של האזור, רובם בתלפיות ובבקעה, מדורגים מעל הממוצע העירוני.

בצד השני, מחיר הכניסה גבוה גם לפי אמות מידה ירושלמיות, ודירת 4 חדרים סבירה מתחילה סביב 3 מיליון שקל. דרך חברון היא ציר תנועה עמוס ורועש, והדירות שפונות אליה משלמות על כך. השכונה נמצאת באמצע גל התחדשות עירונית שיימשך שנים: פרויקטים שאושרו כוללים מאות יחידות דיור, ומי שקונה עכשיו ליד אתר הריסה מקבל עגורנים ומשאיות לתקופה ארוכה. החניה ברחובות הוותיקים צפופה, האוכלוסייה מזדקנת, והתשואה מהשכרה נמוכה. גם ההבדל בין החלקים השונים של השכונה גדול, וקל לשלם מחיר של בנייה חדשה על דירה בבניין ישן. בתלפיות הסמוכה מתקדמת בנייה של מאות דירות ליד תחנת הרכבת הקלה, ותוספת ההיצע הזו עוד תשפיע גם על ארנונה.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

עסקאות אחרונות בשכונה, לפי נתוני רשות המסים

קורא הדורות 39, 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 1, בניין מ-1999 - נמכרה בכ-3.25 מיליון שקל, כ-34,600 שקל למ"ר. יוני 2026.

ישראל אלדד 12, 4 חדרים, 109 מ"ר, קומה 5, בניין מ-2010 - נמכרה בכ-3.9 מיליון שקל, כ-35,800 שקל למ"ר. יוני 2026.

ישראל אלדד 10, 4 חדרים, 114 מ"ר, קומה 4, בניין מ-2010 - נמכרה בכ-3.7 מיליון שקל, כ-32,500 שקל למ"ר. יולי 2026.

בית חגלה 6, 4 חדרים, 90 מ"ר, קומה 2, בניין משנות ה-70 - נמכרה בכ-2.8 מיליון שקל, כ-31,100 שקל למ"ר. מאי 2026.

קורא הדורות 37, 4 חדרים, 123 מ"ר, קומה 1, בניין מ-1987 - נמכרה בכ-3.87 מיליון שקל, כ-31,500 שקל למ"ר. מרץ 2026.

• נווה הדרים: ירידה של 10% בשנתיים
• נוף הטיילת: פער 860 אלף בין דירות דומות

השופט חיים כהן 10, 3 חדרים, 72 מ"ר, קומה 1, בניין מ-2016 - נמכרה בכ-2.76 מיליון שקל, כ-38,300 שקל למ"ר. מרץ 2026.

שלום יהודה, 4.5 חדרים, 118 מ"ר, קומה 12, בפרויקט שבבנייה - נמכרה בכ-4.33 מיליון שקל, כ-36,700 שקל למ"ר. יוני 2026.

מה מבקשים היום על דירות בשכונה

המספרים הבאים הם מחירי היצע, עמדת הפתיחה של המוכרים, והמחיר שישולם בסוף נמוך מהם ברוב המקרים. ההפרש כאן בולט במיוחד: ברחוב קורא הדורות נסגרו השנה עסקאות לפי 31,500 עד 34,600 שקל למ"ר, ובאותו רחוב מבקשים עכשיו קרוב ל-43 אלף. באחת הדירות שם המחיר המבוקש כבר ירד מ-4.1 מיליון ל-3.99 מיליון, וגם זה עדיין רחוק מהסגירות בפועל. מי שבונה תקציב לפי מחיר המודעה מתכנן לפי מספר שגוי.

קורא הדורות 21, 4 חדרים, 89 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 3.8 מיליון שקל, כ-42,700 שקל למ"ר.

קורא הדורות 12, 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 2 - המחיר המבוקש ירד ל-3.99 מיליון שקל, כ-42 אלף שקל למ"ר.

ישראל אלדד 4, 4 חדרים, 106 מ"ר, קומה 3 - מבקשים 4.9 מיליון שקל, כ-46,200 שקל למ"ר.

השופט חיים כהן 8, 5 חדרים, 118 מ"ר, קומה 6 - מבקשים 4.1 מיליון שקל, כ-34,700 שקל למ"ר.

רבדים, 4 חדרים, 91 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 3.19 מיליון שקל, כ-35,100 שקל למ"ר.

נכון להיום מוצעות בשכונה כ-130 דירות למכירה, מול כ-110 עסקאות שנסגרו בכל השנה החולפת.

להרחבה: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

להרחבה: תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון