רמת אפעל: הוותיקות מ-1970 נסגרות ב-50 אלף שקל למ"ר - יותר מהדירות החדשות והגדולות

ברמת אפעל מתקיים היפוך מחירים יוצא דופן: דירות שלושה חדרים בנות 72 מ"ר בבניינים משנות ה-70 נסגרות ב-50 עד 51 אלף שקל למ"ר, בזמן שדירות גדולות וחדשות בשולי השכונה נמכרות ב-33 עד 42 אלף שקל למ"ר. מי שקונה את הוותיק והקטן משלם למ"ר יותר ממי שקונה חדש וגדול - והנתון הזה מספר כמעט את כל הסיפור של השכונה המבוססת בקצה הדרום-מזרחי של רמת גן, בין מחלף השבעה, בית החולים שיבא ופארק אפעל.

שמונה עסקאות מתחילת השנה

לפי נתוני רשות המסים נרשמו בשכונה שמונה עסקאות מתחילת 2026. במאי נמכרה ברחוב הרדוף 2 דירת שלושה חדרים בשטח 72 מ"ר בקומה 1, בבניין מ-1970, תמורת 3.7 מיליון שקל - כ-51.4 אלף שקל למ"ר. ברחוב החרצית 3 נסגרה באותו חודש דירת 3.5 חדרים בשטח 72 מ"ר ב-3.6 מיליון שקל, 50 אלף שקל למ"ר בדיוק. ביוני נמכרה ברחוב הדודאים 3 דירת שלושה חדרים בשטח 89 מ"ר בקומה 6, בבניין שנמסר השנה, תמורת 4.7 מיליון שקל - כ-52.8 אלף שקל למ"ר.

ומנגד, הצד השני של ההיפוך: בפרויקט THE SIX ברחוב האשל 6, בניין מ-2016, נמכרה ביוני דירת שלושה חדרים בשטח 88 מ"ר ב-2.92 מיליון שקל - כ-33.2 אלף שקל למ"ר. ובאגמון 8 נרכשה באפריל דירת חמישה חדרים בשטח 127 מ"ר על הנייר, למסירה ב-2028, תמורת 5.31 מיליון שקל - כ-41.8 אלף שקל למ"ר.

להרחבה: מתחם הבורסה: 158 דירות מוצעות למכירה, 19 נמכרו בשנה

אותו בניין, שתי עסקאות: המחיר דורך במקום

הראיה הישירה ביותר לכיוון המחירים נמצאת ברחוב הרדוף 2: אותו בניין הניב שתי עסקאות כמעט זהות בהפרש של ארבעה חודשים - 3.64 מיליון שקל בינואר ו-3.7 מיליון שקל במאי, עלייה של כ-1.6% בין העסקאות. בשנה האחרונה המחירים בדירות הוותיקות נעים סביב אותה רמה, ושכר הדירה הממוצע בשכונה עומד לפי מדלן על כ-8,850 שקל בחודש. המחיר הממוצע לעסקה בשכונה - כ-3.4 מיליון שקל.

ההיצע: עשרות מוכרים על כל קונה

מול שמונה העסקאות שנסגרו מוצעים כיום למכירה במדלן 48 דירות בתוך השכונה, וכ-93 נכסים בסך הכל בלוחות, כולל צמודי קרקע. דירת חמישה חדרים בשטח 133 מ"ר בקומה 2 מוצעת ב-3.55 מיליון שקל - כ-26.7 אלף שקל למ"ר, דירת חמישה חדרים בשטח 123 מ"ר בקומה 10 מבקשת 4.55 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים בשטח 103 מ"ר מוצעת ב-3.73 מיליון שקל. בצמודי הקרקע מבקשים 9.35 עד 10.55 מיליון שקל על בתים על מגרשים של 230 עד 500 מ"ר.

חשוב להדגיש: אלה מחירים מבוקשים - עמדת פתיחה של המוכר. בשכונה שבה עשרות נכסים מחכים לקונה, העסקה נסגרת אחרי משא ומתן ובדרך כלל במחיר נמוך מהמבוקש. מודעה אחת כאן כבר ירדה ב-150 אלף שקל בגלוי, ברחוב רפאל איתן, שם דירת חמישה חדרים בשטח 135 מ"ר מוצעת כעת ב-3.9 מיליון שקל.

למה הוותיקות יקרות יותר למ"ר

ההיפוך בין ישן לחדש נובע ממבנה השכונה: הדירות הקטנות משנות ה-70 יושבות בלב הרחובות השקטים, על קרקע שמגלמת פוטנציאל, וההיצע שלהן מצומצם. הדירות הגדולות והחדשות מרוכזות בשולי השכונה, סמוך לדרך שיבא ולאתרי הבנייה, ושם ההיצע גדול והתחרות של הקבלנים ישירה - פרויקטים משווקים דירות החל מכ-3.4 מיליון שקל עם מבצעי מימון. התוצאה: 50 אלף שקל למ"ר על ותיקה קטנה, 27 עד 42 אלף שקל למ"ר על גדולה וחדשה.

להרחבה: מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות

שקט, ירוק - ותלוי ברכב

היתרונות ברורים: רחובות שקטים וירוקים, דירוג חברתי-כלכלי 9 מתוך 10, קרבה לפארק אפעל ולבית החולים שיבא, חנייה זמינה ויציאה מהירה לכביש 4 ולאיילון. החסרונות קבועים באותה מידה: תחבורה ציבורית שמדורגת 2.6 מתוך 5 בסקרי התושבים, תלות כמעט מלאה ברכב פרטי, מעט מסחר ובילוי בתוך השכונה, ופקקים קבועים במחלף השבעה. הרכבת הקלה צפויה לפעול בסביבה בהמשך, לפי מדלן בסביבות 2027, ובינתיים אתרי הבנייה סביב דרך שיבא ילוו את האזור עוד שנים.

בדרום השכונה אושרה לפני כמה שנים תוכנית לאלפי יחידות דיור על קרקעות שהופשרו, ובשנה האחרונה ניתן היתר בנייה לפרויקט של יותר מ-150 דירות בתחומי השכונה - תוספת היצע שתמשיך להכביד על המוכרים הפרטיים. משפחה שמחפשת בית עם גינה בגוש דן תמצא כאן בדיוק את זה, וכך גם משפרי דיור שרוצים דירה גדולה וחדשה במחיר למ"ר נמוך. מי שנשען על תחבורה ציבורית, או שצריך למכור מהר, יתקשה כאן.

להרחבה: תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון