רמת עמידר: 3 חדרים בבניין משנת 1950 נסגרו ב-2.25 מיליון שקל, יותר מדירה בבניין מ-2013
בשכונת השיכונים שבין כביש 4 לגבול בני ברק משלמים היום גם על ציפייה לפינוי-בינוי שטרם יצא לדרך. מול 47 עסקאות בשנה עומדות כ-49 דירות שמחכות לקונה, והמחיר הממוצע נשחק בכ-3%
רמת עמידר תופסת את הפינה הצפון-מזרחית של רמת גן. במזרח היא נעצרת בדרך הנשיא הראשון, כביש 4, שלצידו זורם נחל כופר. בצפון היא גובלת בבני ברק, במערב בשכונת מרום נווה ובדרום בגן ערמונים. הרחובות המרכזיים בה הם עולי הגרדום, ההגנה, אבני החושן, הרב לוין, הרב לנדרס, מנדל מתתיהו, הגולן והחרמון. השכונה נבנתה בתחילת שנות ה-50 כשיכוני עולים, ורוב מבני המגורים בה עדיין מאותה תקופה: בנייני רכבת בני שלוש וארבע קומות, בלי מעלית ובלי חניה מוסדרת.
שלוש עסקאות של דירות 3 חדרים שנסגרו בשכונה בחודשים האחרונים, לפי נתוני רשות המסים, מסבירות את כל מה שקורה בה. ברחוב עולי הגרדום 24 נמכרה דירת 3 חדרים בת 100 מ"ר בקומת קרקע, בבניין משנת 1960, בכ-1.75 מיליון שקל, כלומר כ-17,500 שקל למ"ר. ברחוב ההגנה 26 נמכרה דירת 3 חדרים בת 78 מ"ר בקומה רביעית, בבניין משנת 2013, בכ-2.05 מיליון שקל, כ-26,300 שקל למ"ר. וברחוב לוין 36 נסגרה דירת 3 חדרים בקומת קרקע, בבניין משנת 1950, בכ-2.25 מיליון שקל. הדירה הישנה ביותר מבין השלוש היא גם היקרה ביותר, בערך 18% מעל המחיר החציוני של דירת 3 חדרים בשכונה.
למה דירה מ-1950 יקרה מדירה מ-2013
ההפרש הזה הוא תשלום פחות על הדירה עצמה ויותר על ההימור שמתחת לה. רמת עמידר נמצאת בליבת מדיניות ההתחדשות העירונית של רמת גן, ובמתחמים שונים בה מקודמות תוכניות להריסת השיכונים ולבנייה מחדש. אחת מהן, ברחוב הרב לנדרס, מציעה כ-600 דירות במגדלים על שטח של כ-13.4 דונם. תוכניות כאלה עוברות דרך ועדות תכנון, אחוזי חתימה של דיירים, ליווי בנקאי וזמן. הפער בין מחיר הדירה כפי שהיא היום, קרוב ל-1.75 מיליון שקל, לבין 2.25 מיליון ששולמו בקומת קרקע ברחוב לוין, הוא בפועל תשלום מראש על עסקה שאולי תיסגר בעוד חמש שנים ואולי בעוד עשר. מי שמשלם אותו לוקח על עצמו את הסיכון שהיא תישאר על הנייר, ובינתיים מחזיק דירה ישנה בקומת קרקע. הפער בין דירה עם פוטנציאל תכנוני לדירה עם תוכנית מאושרת הוא בדיוק מה שמפריד בין שתי העסקאות האלה.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
המחיר הממוצע לעסקה בשכונה עומד היום על כ-2.23 מיליון שקל, לעומת כ-2.32 מיליון בשיא שנרשם ב-2025. זו ירידה של כ-3% עד 4%, שמתיישבת עם ההאטה בשוק הדיור ברוב גוש דן. דירת 2 חדרים נסגרת בממוצע סביב 1.55 מיליון שקל, דירת 3 חדרים סביב 1.9 מיליון, דירת 4 חדרים סביב 2.54 מיליון ודירת 5 חדרים סביב 3.13 מיליון. מספר העסקאות בשנה האחרונה עמד על 47 בלבד, נמוך מאוד לשכונה בגודל הזה, ומגמת המחירים בשכונות המרכזיות של רמת גן נעה גם היא בטווח שבין יציבות לירידה קלה.
מה מבקשים המוכרים עכשיו
המחירים שמופיעים היום במודעות הם מחירי היצע, עמדת פתיחה שהמחיר הסופי בחוזה נמוך ממנה ברוב המקרים, והפער ביניהם בשכונה הזאת גדול במיוחד. ברחוב אבני החושן 8 מבקשים 3.79 מיליון שקל על דירת 5 חדרים בת 110 מ"ר בקומה 18, כ-34,500 שקל למ"ר. באותו רחוב מבקשים 3.15 מיליון שקל על 4 חדרים בני 112 מ"ר בקומה רביעית. ברחוב מתתיהו מנדל 7 מבקשים 2.58 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בת 89 מ"ר. ברחוב הגולן 6 מבקשים 2.37 מיליון שקל על 4.5 חדרים בני 95 מ"ר בקומת קרקע, וברחוב סיירת דוכיפת מבקשים 2.4 מיליון שקל על דופלקס בן 4.5 חדרים ו-90 מ"ר. הבקשות במגדלים החדשים גבוהות פי שניים מהמ"ר שנסגר בפועל בשיכונים הוותיקים באותה שכונה.
היתרונות
מחיר הכניסה כאן נמוך מכל אזור אחר ברמת גן, ודירת 3 חדרים עדיין נמצאת בטווח שמתחת ל-2 מיליון שקל. היציאה לכביש 4 ולנתיבי איילון מיידית, והקרבה לפארק הלאומי ולמוסדות החינוך של העיר משרתת משפחות. התשואה משכירות עומדת על כ-2.64%, הגבוהה בשכונות הוותיקות של האזור, עם שכר דירה ממוצע של כ-5,900 שקל. במתחמי אבני החושן כבר עומדים בניינים חדשים בני 15 קומות ומעלה, כך שהשכונה רחוקה מלהיות הומוגנית. גם היקף התוכניות שמקודמות ברמת גן פועל לטובת בעלי הדירות כאן: העירייה מקדמת אלף וחצי יחידות דיור חדשות בשישה מתחמי התחדשות ברחבי העיר, ורמת עמידר היא אחד האזורים שמסומנים בהם.
החסרונות
רוב המלאי הוא שיכונים בני 65 עד 75 שנה, עם תחזוקה יקרה ובעיות חניה. הצמידות לכביש 4 מביאה רעש ולכלוך אוויר לרחובות המזרחיים. המדד החברתי כלכלי עומד על 6 מתוך 10, נמוך מהממוצע העירוני. והנתון שמסכם את מצב השוק בשכונה: מול 45 דירות שנמכרו בשנה האחרונה מוצעות היום כ-49 דירות יד שנייה, כלומר יותר ממלאי של שנה שלמה שמחכה על המדף.
להרחבה: תל בנימין: באותו בניין ירדו ארבעה חדרים מ-4.12 ל-3.6 מיליון
