מחירי הדירות בישראל בירידה ומסתבר שגם בארה"ב נרשמה ירידה מתחילת השנה. הסיבות קרובות. הריבית והמחירים הגבוהים. בממוצע ירדו המחירים בארה"ב מתחילת השנה ב-2%-3%, אבל יש מקומות שהרבה יותר. 

שוק הנדל"ן האמריקאי, שמהווה כ-20% מהתוצר המקומי הגולמי של ארה"ב, נמצא במצוקה. הריבית הקבועה במשכנתא לל-30 שנה נושקת ל-7%, רמה שלא נראתה מזה שני עשורים, והמשמעות ברורה: משקי בית רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם רכישת נכס. המכירות של בתים חדשים ירדו ב-8.7% באוגוסט 2024 לעומת החודש הקודם, ההתחלות של בנייה חדשות התכווצו ב-5.2%, והקבלנים מדווחים על האטה דרמטית בביקושים.

מאז תחילת השנה אפשר לראות מגמות ירידה ברורות בערים הגדולות. בניו יורק המחיר החציוני של דירת מגורים ירד בכ-4% והוא נע סביב 750 אלף דולר. בסן פרנסיסקו נרשמה ירידה חדה יותר – כ-7%, למחיר חציוני של 1.25 מיליון דולר, מה שמסמן קושי מתמשך בעיר שבה שיעור הריבית הגבוה פוגע במיוחד ברוכשים ממונפים. במיאמי, לעומת זאת, השוק עוד החזיק מעמד בחודשים הראשונים של השנה, אבל מאז מאי נרשמה ירידה של כ-3% במחיר החציוני שעומד על כ-600 אלף דולר. גם בערים פרבריות כמו דאלאס והיוסטון, שהיו עד לא מזמן סיפור הצלחה, ניכרת ירידה של 2%-3% במחירי הבתים.

נתונים ארציים מצביעים על ירידה מתונה יחסית במחירים – סביב 2% מתחילת השנה – אבל המשקיעים מזהירים כי זו רק תחילתה של מגמה. הירידה החדה במכירות והקיפאון בשוק המשכנתאות מצביעים על כך שהלחץ על המחירים יגבר ככל שהריבית תישאר ברמות הנוכחיות. מדד Case-Shiller למחירי הבתים הראה האטה משמעותית בקצב העלייה השנתי, מ-6.5% בתחילת השנה ל-2.1% בלבד ביולי 2024.

• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עלויות הבנייה

המצב מורכב עוד יותר לנוכח עלויות הבנייה שממשיכות לעלות. מחירי חומרי הגלם נותרו גבוהים ב-15% מרמתם הטרום-קורונה, עלויות הביטוח זינקו ב-20% בשנה האחרונה, ועלויות העבודה עלו ב-8%. קבלנים רבים מעכבים פרויקטים חדשים או מבטלים אותם לגמרי. כך נוצר מלכוד: מצד אחד ביקוש שנחנק בשל ריביות גבוהות, ומצד שני היצע שנעצר בגלל עלויות.

הפדרל ריזרב, שעדיין מהסס להוריד ריבית למרות ההאטה, מוצא את עצמו תחת ביקורת גוברת. רבים בשוק מעריכים כי רק מהלך חד של הורדות ריבית יוכל לשחרר את הלחץ. אבל יו"ר הפד, ג'רום פאוול, נזהר שלא להיתפס כמי שמוותר במאבק באינפלציה, שעדיין עומדת על 3.2% – מעל ליעד של 2%. הספקנות לגבי נכונותו לפעול במהירות הולכת ומתרחבת, במיוחד לאור הבחירות הקרבות לנשיאות בנובמבר 2024.

בנוסף, נתוני המכירות האחרונים של בתים קיימים מציירים תמונה קודרת. באוגוסט 2024 נמכרו רק 3.86 מיליון יחידות דיור (בחישוב שנתי), ירידה של 2.5% מיולי וירידה של 4.2% בהשוואה לאוגוסט 2023. זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז 2010, למעט תקופת הקורונה. מלאי הבתים למכירה עלה ל-1.35 מיליון יחידות, עלייה של 22.7% בהשוואה לשנה שעברה, מה שמעיד על קושי גובר למכור נכסים.

• דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

מפתח ליציבות הכלכלה

כאשר משקי בית משלמים אלפי דולרים נוספים בשנה על משכנתא – בממוצע כ-400 דולר יותר בחודש לעומת לפני שנתיים – זו הוצאה שלא נכנסת לצריכה אחרת. כאשר מחירי נכסים נשחקים, ערך הבטוחות יורד ואיתו היכולת של הבנקים להעמיד אשראי נוסף. שילוב כזה עלול להכביד לא רק על ענף הבנייה, שמעסיק כ-3 מיליון אמריקאים ישירות ועוד מיליונים בעקיפין, אלא על הכלכלה כולה.

הבנקים הגדולים כבר מתחילים להיערך לתרחיש של החמרה. ג׳יי פי מורגן הגדיל את ההפרשות לחובות מסופקים בתחום הנדל"ן ב-15%, בנק אוף אמריקה הידק את קריטריוני המשכנתא, ווולס פארגו צמצם את היקף ההלוואות לנדל"ן מסחרי. מניות חברות הבנייה הגדולות ירדו ב-20%-30% מתחילת השנה, מה שמשקף את החששות של המשקיעים.

אם הפד יחל בהורדות ריבית משמעותיות – ייתכן שהשוק יתייצב והירידות יתמתנו. אנליסטים מובילים מעריכים שנדרשת הורדה של לפחות 1.5% בריבית כדי להחיות את השוק. אם הפד יתמהמה, שוק הדיור עלול להיכנס לסחרור מסוכן הרבה יותר, עם ירידות חדות במחירים ופגיעה בשרשרת רחבה של תחומים. כבר עכשיו, כ-30% מבעלי הבתים בארה"ב "כלואים" במשכנתאות בריבית נמוכה של 3%-4% ואינם יכולים למכור ולקנות בית אחר, מה שמקפיא עוד יותר את השוק.