שלמו 15% ברכישה וקבלו עזרה במימון: המבצעים היצירתיים של הקבלנים
איך שלא תסתכלו על זה, הנתונים מוכיחים שמחירי הדיור נחתכו ב-5%-6% בחודשים האחרונים. דיווחנו כאן על הטריק של הקבלנים - הנחה בכאילו. הם מנסים לפתות לקוחות לקנות. הם לא יספרו לכם שהם מורידים במחיר, אבל יתנו לכם מזגן או מחסן במתנה, פטור ממדד תשומות הבניה ואפילו מטבח או מבצעי 20/80 - שלמו 20% עכשיו ואת היתרה בסיום. יש גם כאלו שיתנו לכם לשלם 10% עכשיו, 90% בכניסה לדירה. את התחושה של ירידת המחירים אפשר היה לקבל גם באמצעות תופעה חדשה שהכלכלנית הראשית מכנה "מצמצמי דיור". היא מכוונת לאותם זוגות שמוכרים דירה גדולה ועוברים לקטנה יותר, או מוכרים דירה באזור ביקוש ועוברים לפריפריה. כן, יש זוגות שלא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא בגלל עלויות מימון. הם משלמים על זה ביוקר - מוכרים וקונים, על אף שזה לא תמיד צעד חכם - בגלל שהם לא לוקחים בחשבון עלויות חד פעמיות במעבר. אבל לרבים אין ברירה. בדיוק בגלל ההאטה המורגשת, הקבלנים לא מורידים מחירים באגרסיביות מצד אחד, בגלל היצע נמוך, אבל כן נותנים הנחות מסוימות שלצד ירידה מסוימת במחירי הדירות מגיעה לירידה משמעותית במחיר. בואו נכמת את הנתונים: כבר דיווחנו כאן שמחירי הדיור ירדו ב-3-5 אחוז בממוצע. אם דירה ממוצעת עולה שני מיליון שקל, מדובר בהנחה של 60-100 אלף שקל בממוצע. המבצעים החדשים מעלים את ההנחה ל-6-8 אחוז. זה עדיין לא מחזיר אותנו למחירי 2021, זה נכון, אבל עדיין - 2022 נגמרה בהשתוללות מוחלטת שהנגיד מנסה לעצור וכמעט בלי לשים לב, יש גילוח של מחירים בשיעור משמעותי. די להיכנס לשכונות החדשות בערים כדי להבחין בשלטים גדולים שמבשרים על מבצעי 20-80 - אולי הטרנד הכי חם בשוק. מצד שני, היו קבלנים שעשו זאת גם קודם. אז אם מחירי הדיור עלו ב-20% בשנה, והם כעת יורדים ב-6%-8% לפחות, זאת ירידה משמעותית? אולי כן, לאור העובדה שזוגות שכן רכשו דירות על הנייר בשלב הזה, חוששים מאוד שהירידה לא תהיה גדולה יותר. הנה רשימה חלקית של מבצעי קבלנים שמצאנו: בנתניה, חן ואיתי גינדי מציעים ב"דה ריף" תשלום של 85/15 - מבצע אפילו אטרקטיבי יותר מ-80/20. וזאת ממש לא החברה היחידה שעושה את זה. מצד שני, דירה מתחילה מ-3.09 לארבעה חדרים. פרוייקט של חברת אזורים ברמת גן מציע פטור מלא ממדד תשומות הבניה. ב-EXCHANGE תוכלו לשלם 10% הון עצמי ואת היתרה באכלוס. בנוסף תוכלו לקבל 10% נוספים בהטבת מימון בלעדית. רוצים עוד? בטירת הכרמל מצאנו פרוייקט עם פטור ממדד לשנה, פרוייקט של אאורה בחדרה מציע לשלם 20% עכשיו ואת היתרה בעוד שנתיים ופרוייקט אחר, קרוב לחוף הים, מציע הנחה של ממש ברכישת מגרשים - 3.35 מיליון שקל לרבע דונם. מצד שני, אלה מחירים גבוהים שמעולם לא היו בחדרה. גם אם הפרוייקט קרוב לים. גם בפרוייקט דונה בחריש מצאנו הטבות מימון. אז העובדות מספרות את הסיפור שהקבלנים לא רוצים שתשמעו: מחירי הדיור נמצאים בירידה משמעותית. אתמול טען חנן פרידמן, מנכ"ל לאומי, שהמחירים יעלו בתחילת השנה הבאה. הוא צופה זאת לא משום שהקבלנים מעוררים את התיאבון של הדיירים, אלא משום שההיצע עדיין נמוך ביחס לביקוש. הוא אומר זאת בהתייחס לשנה הבאה, כשעד אז - המחירים בדרך למטה. השאלה היא איפה נקודת ההיצע תפגוש את נקודת הביקוש על הגרף. בינתיים, אי אפשר להתעלם מכך שהביקוש בירידה, עקומת הביקוש זזה. מצד שני, בטח למדתם את זה בשיעור המאקרו הראשון שלכם - אתם יודעים מה קורה למחיר כשהכמות קטנה, כשההיצע קטן. נקודת המפגש נמוכה יותר, אבל בכמות נמוכה, כמות לא בהכרח שמבטאת את מה שהולך להיות. משהו במפגש הזה, מערער את השוק. לפחות בינתיים. אל תטעו, הקבלנים לא עושים את המבצעים כי הם באמת דואגים לכם. מה שחשוב להם זו שורת הרווח. וזו, אתם יודעים, מושפעת מעלויות מימון. קבלן חזק לא יוריד מחירים. לכל היותר, הוא יציע לכם הטבה דומה, כדי שתרגישו בנוח. קבלן לחוץ, יוריד מחיר ואפילו יציע עוד הטבה מחוץ לכסף. זוהי לא קריאה לקנות דירה מקבלן על סף פשיטת רגל, אלא לבדוק היטב אצל מי הכסף שלכם שווה יותר. בשבוע שעבר ראיינו כאן את מנכ"ל אפריקה מגורים. מיכה קליין מדבר על כך שאין ירידות מחירים בפרויקטים של אפריקה מגורים. אבל בלמ"ס מסבירים שחור על גבי לבן שהמחירים של דירות חדשות (שאינן מחיר למשתכן) ירדו ב-3% ויותר. עם ההנחות, זה כאמור כבר משמעותי, אבל אם קליין אומר שאצלו אין ירידות זה אומר שבמקומות מסוימים, המחירים ירדו יותר, הרבה יותר. אצל קבלנים שהם לא חזקים כמו אפריקה המצב מחייב הורדת מחירים אחרת הם לא ימכרו דירות, לא יוכלו להחזיר את החובות ולשלם את עליית הריבית. כן, יש קבלנים בלחץ. לא כולם, לא בטוח שרבים, אבל ברגע שתמצאו את החוליה החלשה, כדאי לכם לבדוק אותה. זה נכון שקנייה מקבלן פושט רגל היא עסק לא נעים, בלשון המעטה. אבל לא כל קבלן שעושה מבצעים הוא בפשיטת רגל, ממש לא. וחשוב יותר - היום יש ערבות על הכסף שלכם, כך שאתם אמורים להיות מוגנים. ומה יהיה בהמשך. אין סיבה לשינוי מגמה. הדירות תיקנו כרבע-שליש מהעלייה של 20% בשנה קודמת. יש עוד הרבה בשר כדי לחזור לאחור וכמעט מבלי לשים לב. מנגד, יש בנייה בהיקפים נמוכים וחשש שבהינתן המצב הזה, היקף הדירות הזמינות למכירה עוד שנה-שנתיים יהיה נמוך, דבר שיביא לעליית מחירים. המדינה חייבת להפשיר קרקעות והרבה. האוצר חייב לדבר בקול ברור בכוונתו ונחישותו להוריד את מחירי הדירות. צריך את כל הכלים הכלכליים והפסיכולוגיים כדי להוריד את המחירים לאורך זמן. זה אפשרי.
- 9.פחח 08/04/2023 21:34הגב לתגובה זו20 שנות ליכוד, אין בניה בתוך תחומי הקו הירוק. אבל מעבר לכך, כמה דירות שתירצו. עושים לנו טרנספר לשטחים! שלא יעבדו עליכם.
- 8.בישראל קניית דירה הפך להיות למטרת חיים (ל"ת)קלקלן 30/03/2023 14:02הגב לתגובה זו
- 7.אסי 30/03/2023 11:39הגב לתגובה זוכשהמחיר הנקוב יהיה 35 אחוז פחות.
- אמיניאן 07/04/2023 21:15הגב לתגובה זותשן בשקט, אני אקרא לך
- 6.צבי 30/03/2023 09:10הגב לתגובה זורוב הסיכויים שיהיו איזורים שגם בירידות של 50% אף אחד לא יתקרב לדירות אפילו לא אם מקל המחירים ממש ממש פסיכיים. וזה בכלל לא משנה מי יהיה ראש הממשלה ביבי או אנץ טיבי או גפני. מחירי הדירות התנתקו מכל הגיון כלכלי. לכן בסופו של דבר השוק תמיד מתקן את עצמו. וכשהוא דוהרל מטה עדר שרץ בדהירה פראית אין כח שיכול לעצור אותו אפילו לא "ביקושים כבושים" או "ביקושים קשיחים".
- אמיניאן 07/04/2023 21:16הגב לתגובה זוזה נכון, אבל לאף אחד לא באמת איכפת ואם זה יקרה יהיה כאן כזה משבר שעשרות אלפים יהיו ללא עבודה
- 5.אנונימי 30/03/2023 08:53הגב לתגובה זוהקבלנים הקפיצו את המחיר במיליון שקל ואז מפרסמים "הנחה" ופתיים כמו הכתב פה מתלהב מה"מציאה"..
- 4.הצלחנו לסחוט 4% הנחה כולל הכל אבל אין יותר מבצע (ל"ת)נרקיס 30/03/2023 06:59הגב לתגובה זו
- 3.מנחם 30/03/2023 06:59הגב לתגובה זואבל זה רק 4% מהמחיר... לצערי הייתי צריך לסחוט עוד למרות שזה הכי הרבה ממה שהדיירים קיבלו
- שגית 01/04/2023 09:24הגב לתגובה זוקריסת מחירי הדירות החלה, הקונים מחכים לירידה של 30 אחוז.
- 2.מוצי 29/03/2023 22:11הגב לתגובה זו"המבצעים" האלה תמיד היו תמיד יהיו. הכל זה בולשיט. גם כשהשוק טס למעלה הקבלנים נתנו "מתנות" למי שידע לבקש. הרי לדירה אין מחיר מחירון.
- 1.עמית 29/03/2023 19:49הגב לתגובה זותוך שנתיים מחירי הדירות ירדו בעוד שלושים אחוז. משתלם לחכות ולגור בינתים בשכירות.
- לא לטעות 30/03/2023 05:49הגב לתגובה זואולי 29% אולי 32%??
- אוהד 30/03/2023 09:44ובשנתיים האחרונות עלו ב30%, במקביל לכך יש עליה גדולה בהיצע, עלייה בריבית וטרלול משטרי
- מה? 30/03/2023 07:05הפלצת היום?
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
ההגרלה נפתחת היום, ונתניה מצטרפת עם מאות דירות מוזלות בפריסה רחבה בעיר - רמות המחירים מבטאות הנחה של כ- 17%-20%; ההגרלות צפויות להיות לטובת המילואימניקים, במיוחד ללוחמים. וגם - למה כדאי לכם להשתתף בהגרלות?
נתניה מצטרפת להגרלה הקרובה של 'דירה בהנחה' עם 405 דירות שייפתחו להרשמה החל מהיום. מדובר בפרויקטים הפזורים במיקומים שונים ברחבי העיר, כך שההצעה מגוונת ומתאימה למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים. בין הערים
הבולטות בהגרלה הקרובה, נראה שברעננה תקבלו את ההטבה הכי גדולה - עם 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. בנוסף, גם בבאר יעקב ההגרלות מאוד כדאיות ומבטאות הנחה
גבוהה ביחס לשוק - כתבנו גם על איך בפועל אתם לא צריכים להוציא כסף מהכיס. למרות שבמקרים מסוימים תצטרכו 'להעמיד' לבנק הון עצמי קטן יחסית של כ-50 אלף שקל: דירה
בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים. ובחזרה לנתניה - הדירות יוצעו בטווח מחירים של 16-19.4 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי השוק בעיר, שלפי האזורים המוגרלים המחירים באזור מגיעים לכ- 23-25 אלף שקל למ"ר.
אחד הדברים המרכזיים והחשובים בהגרלה הנוכחית הוא העדפת משרתי המילואים: 50% מהדירות בכל פרויקט שמופיע בהגרלה שמורות להם, ומתוכן 25% מיועדות ללוחמים בלבד. בפועל, אם חיילי המילואים מהווים רק כ- 15%-20% מהמשתתפים, המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי
רגיל. לכך מתווסף יתרון נוסף, מילואימניקים משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית, כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת במסלול הרגיל. השילוב הזה נותן בעצם יתרון כפול, ובחלק מהמקרים עשוי להקפיץ את סיכויי הזכייה למספרים חריגים ביחס
לשאר האוכלוסייה. חשוב לציין - עליכם לגשת ל-3 ערים. נראה כי ברעננה, באר יעקב ובנתניה, ההנחות אכן משתלמות ומבטאות הנחה דו ספרתית על מחיר הדירה.
גם אם אתם לא מתכוונים לגור באחת מהערים שצוינו - אתם יכולים לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה,
ובמקביל לשכור דירה באזור אחר. ברוב המקרים, פער המחיר מול שווי השוק מספיק גבוה כדי להפוך את העסקה להשקעה משתלמת, ולעיתים אף מאפשר לקבל מימון כמעט מלא מהבנק בלי להביא הון עצמי (למעט הסייג שהודגש לעיל), זה קורה בעיקר כי הבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה. עוד
דבר חשוב, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, עם הנחות כה משמעותיות, בעקבות חוסר ההסכמות בין האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - שככל הנראה יגבילו את ההגרלות רק לאזורים בהם המחיר למ"ר (לפי שוק חופשי, לא עולה על כ-20 אלף שקל) - משמע בפריפריה.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
מהו גובה ההטבה?
למי שעומד בתנאי הזכאות, הגרלות 'דירה בהנחה' הן הזדמנות אמיתית להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מדובר באפשרות שניתנת לרבים אשר אין באפשרותם
לרכוש דירה בשוק החופשי לקבל הנחה משמעותית - ובחלק מהמקרים היא מתקרבת למיליון שקל. ככל שמדובר בערים במרכז הארץ, גובה ההנחה בפועל נוטה להיות גבוה יותר.
גם בהגרלה הנוכחית צפויות הנחות גדולות, מאחר שנקודת החישוב היא מועד כניסת הפרויקט למאגר, ולעיתים
הדבר קרה לפני שנתיים או שלוש – תקופה שבה מחירי הדירות עלו בצורה חדה. אמנם ההנחה מוגבלת ל־25% ממחיר הייחוס ולתקרה של 500 אלף שקל, אך בפועל, אם מחיר הדירה במועד הכניסה למאגר היה נמוך בהרבה ממחיר השוק כיום, ההנחה האפקטיבית עשויה להיות גבוהה בהרבה. לדוגמה: פרויקט
שבו דירה הוערכה לפני שלוש שנים ב־1.4 מיליון שקל, וכיום שוויה 2 מיליון שקל - תימכר במחיר של כ־1.05 מיליון שקל. בפועל מדובר בהנחה של כמעט 50% מהמחיר הריאלי בשוק, ובחיסכון של קרוב למיליון שקל.
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
7.6 אלף דירות בהגרלה
במסגרת
ההגרלה שנפתחת היום יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - ואתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור
שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד, כפי שנאמר קודם לכן.
