איך שלא תסתכלו על זה, הנתונים מוכיחים שמחירי הדיור נחתכו ב-5%-6% בחודשים האחרונים. דיווחנו כאן על הטריק של הקבלנים - הנחה בכאילו. הם מנסים לפתות לקוחות לקנות. הם לא יספרו לכם שהם מורידים במחיר, אבל יתנו לכם מזגן או מחסן במתנה, פטור ממדד תשומות הבניה ואפילו מטבח או מבצעי 20/80 - שלמו 20% עכשיו ואת היתרה בסיום. יש גם כאלו שיתנו לכם לשלם 10% עכשיו, 90% בכניסה לדירה.

את התחושה של ירידת המחירים אפשר היה לקבל גם באמצעות תופעה חדשה שהכלכלנית הראשית מכנה "מצמצמי דיור". היא מכוונת לאותם זוגות שמוכרים דירה גדולה ועוברים לקטנה יותר, או מוכרים דירה באזור ביקוש ועוברים לפריפריה. כן, יש זוגות שלא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא בגלל עלויות מימון. הם משלמים על זה ביוקר - מוכרים וקונים, על אף שזה לא תמיד צעד חכם - בגלל שהם לא לוקחים בחשבון עלויות חד פעמיות במעבר. אבל לרבים אין ברירה. 

בדיוק בגלל ההאטה המורגשת, הקבלנים לא מורידים מחירים באגרסיביות מצד אחד, בגלל היצע נמוך, אבל כן נותנים הנחות מסוימות שלצד ירידה מסוימת במחירי הדירות מגיעה לירידה משמעותית במחיר. בואו נכמת את הנתונים: כבר דיווחנו כאן שמחירי הדיור ירדו ב-3-5 אחוז בממוצע. אם דירה ממוצעת עולה שני מיליון שקל, מדובר בהנחה של 60-100 אלף שקל בממוצע. המבצעים החדשים מעלים את ההנחה ל-6-8 אחוז. זה עדיין לא מחזיר אותנו למחירי 2021, זה נכון, אבל עדיין - 2022 נגמרה בהשתוללות מוחלטת שהנגיד מנסה לעצור וכמעט בלי לשים לב, יש גילוח של מחירים בשיעור משמעותי.

די להיכנס לשכונות החדשות בערים כדי להבחין בשלטים גדולים שמבשרים על מבצעי 20-80 - אולי הטרנד הכי חם בשוק. מצד שני, היו קבלנים שעשו זאת גם קודם. אז אם מחירי הדיור עלו ב-20% בשנה, והם כעת יורדים ב-6%-8% לפחות, זאת ירידה משמעותית? אולי כן, לאור העובדה שזוגות שכן רכשו דירות על הנייר בשלב הזה, חוששים מאוד שהירידה לא תהיה גדולה יותר.

• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנה רשימה חלקית של מבצעי קבלנים שמצאנו: בנתניה, חן ואיתי גינדי מציעים ב"דה ריף" תשלום של 85/15 - מבצע אפילו אטרקטיבי יותר מ-80/20. וזאת ממש לא החברה היחידה שעושה את זה. מצד שני, דירה מתחילה מ-3.09 לארבעה חדרים. פרוייקט של חברת אזורים ברמת גן מציע פטור מלא ממדד תשומות הבניה. ב-EXCHANGE תוכלו לשלם 10% הון עצמי ואת היתרה באכלוס. בנוסף תוכלו לקבל 10% נוספים בהטבת מימון בלעדית.

רוצים עוד? בטירת הכרמל מצאנו פרוייקט עם פטור ממדד לשנה, פרוייקט של אאורה בחדרה מציע לשלם 20% עכשיו ואת היתרה בעוד שנתיים ופרוייקט אחר, קרוב לחוף הים, מציע הנחה של ממש ברכישת מגרשים - 3.35 מיליון שקל לרבע דונם. מצד שני, אלה מחירים גבוהים שמעולם לא היו בחדרה. גם אם הפרוייקט קרוב לים. גם בפרוייקט דונה בחריש מצאנו הטבות מימון.

אז העובדות מספרות את הסיפור שהקבלנים לא רוצים שתשמעו: מחירי הדיור נמצאים בירידה משמעותית. אתמול טען חנן פרידמן, מנכ"ל לאומי, שהמחירים יעלו בתחילת השנה הבאה. הוא צופה זאת לא משום שהקבלנים מעוררים את התיאבון של הדיירים, אלא משום שההיצע עדיין נמוך ביחס לביקוש. הוא אומר זאת בהתייחס לשנה הבאה, כשעד אז - המחירים בדרך למטה. 

• אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

השאלה היא איפה נקודת ההיצע תפגוש את נקודת הביקוש על הגרף. בינתיים, אי אפשר להתעלם מכך שהביקוש בירידה, עקומת הביקוש זזה. מצד שני, בטח למדתם את זה בשיעור המאקרו הראשון שלכם - אתם יודעים מה קורה למחיר כשהכמות קטנה, כשההיצע קטן. נקודת המפגש נמוכה יותר, אבל בכמות נמוכה, כמות לא בהכרח שמבטאת את מה שהולך להיות. 

משהו במפגש הזה, מערער את השוק. לפחות בינתיים. אל תטעו, הקבלנים לא עושים את המבצעים כי הם באמת דואגים לכם. מה שחשוב להם זו שורת הרווח. וזו, אתם יודעים, מושפעת מעלויות מימון. קבלן חזק לא יוריד מחירים. לכל היותר, הוא יציע לכם הטבה דומה, כדי שתרגישו בנוח. קבלן לחוץ, יוריד מחיר ואפילו יציע עוד הטבה מחוץ לכסף. זוהי לא קריאה לקנות דירה מקבלן על סף פשיטת רגל, אלא לבדוק היטב אצל מי הכסף שלכם שווה יותר.

בשבוע שעבר ראיינו כאן את מנכ"ל אפריקה מגורים. מיכה קליין מדבר על כך שאין ירידות מחירים בפרויקטים של אפריקה מגורים. אבל בלמ"ס מסבירים שחור על גבי לבן שהמחירים של דירות חדשות (שאינן מחיר למשתכן) ירדו ב-3% ויותר. עם ההנחות, זה כאמור כבר משמעותי, אבל אם קליין אומר שאצלו אין ירידות זה אומר שבמקומות מסוימים, המחירים ירדו יותר, הרבה יותר. אצל קבלנים שהם לא חזקים כמו אפריקה המצב מחייב הורדת מחירים אחרת הם לא ימכרו דירות, לא יוכלו להחזיר את החובות ולשלם את עליית הריבית. כן, יש קבלנים בלחץ. לא כולם, לא בטוח שרבים, אבל ברגע שתמצאו את החוליה החלשה, כדאי לכם לבדוק אותה. 

זה נכון שקנייה מקבלן פושט רגל היא עסק לא נעים, בלשון המעטה. אבל לא כל קבלן שעושה מבצעים הוא בפשיטת רגל, ממש לא. וחשוב יותר - היום יש ערבות על הכסף שלכם, כך שאתם אמורים להיות מוגנים.

ומה יהיה בהמשך. אין סיבה לשינוי מגמה. הדירות תיקנו כרבע-שליש מהעלייה של 20% בשנה קודמת. יש עוד הרבה בשר כדי לחזור לאחור וכמעט מבלי לשים לב. מנגד, יש בנייה בהיקפים נמוכים וחשש שבהינתן המצב הזה, היקף הדירות הזמינות למכירה עוד שנה-שנתיים יהיה נמוך, דבר שיביא לעליית מחירים.