מלכודת המע"מ בקבוצות הרכישה

בשנים האחרונות הולכת וצוברת לה תאוצה תופעה של רכישת דירת מגורים בדרך של רכישה בקבוצת רכישה מאורגנת, או בשמה האחר "עמותת בניה". רבים מן המצטרפים כלל אינם נותנים דעתם לחבויות המס ולמלכודות המס הצפויות במיזם מעין זה. חברי הקבוצה מתאגדים לרכישת קרקע, קבלת שרותי בניה וחלוקת הנכס בתום הבניה. אחד היתרונות הגדולים בהתארגנות בדרך זו – הימנעות מתשלום מס ערך מוסף בגין מרכיב הקרקע. בנוסף קיים חסכון ממע"מ בגין הרווח היזמי, אגרות והיטלים ומס הרכישה. חסכון זה יכול להגיע לעשרות אלפי דולרים (תלוי באזור), בהשוואה לרכישת דירה מקבלן.

כידוע אדם פרטי המוכר קרקע לאדם פרטי אחר, עסקה זו איננה מחויבת במע"מ. מה הדין במקרה בו אדם פרטי מוכר קרקע לקבוצה בת 10, 20 , או 170 אנשים פרטיים? האם עסקה זו כפופה לחבות מע"מ? דומני כי קיימות מספר חלופות לבחינה:

אפשרות א – התקשרות זו תקינה. אין כל חבות במע"מ.

אפשרות ב' – בעל הקרקע הפך כתוצאה מהעסקה עם חברי הקבוצה ל"עוסק". "עוסק" כידוע מחויב בתשלום מע"מ במכירת מקרקעין. "עוסק" מתאפיין בכך שעסקינן בהיקף כספי גדול של עסקה, מכירה למספר רב של גורמים ועוד. לטעמי קיים קושי לקבוע כי עסקינן ב"עוסק" מקום בו בעל קרקע מוכר אותה לעשר או עשרים רוכשים.

אפשרות ג' – מנסיוננו את קבוצות הרכישה מאגד יזם נמרץ. זהו הגורם שיש לו את המידע. יכול כי הוא זה שניתן לסווגו כרוכש הקרקע ומוכר דירות מגורים. ניסוח והתנהלות לא נכונה של היזם יכולה להוביל למסקנה מעין זו. זהירות באופן ההתקשרות יקשה על רשויות מע"מ לראות במארגן הקבוצה כ"עוסק" במכירת דירות מגורים.

אפשרות ד' – הטלת החבות על חברי קבוצת הרכישה - עולה השאלה האם ניתן לראות באותה קבוצה מתאגדת כ"מלכ"ר" לענין חוק מע"מ ( מלכ"ר מוגדר בין היתר כך בחוק מע"מ – " חבר בני אדם ,מואגד או לא מואגד, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים ...")? אם כן, הרי מכירה של מקרקעין מאדם פרטי למלכ"ר מחויבת במע"מ. או אז יאלץ מע"מ להגיע לכל אחד מחברי הקבוצה ולגבות מע"מ בגין מחיר הקרקע. בהחלט ניתן לבוא ולומר כי לקבוצות רכישה אלו מאפיינים מלכ"רים. כך למשל, קיימים כללים התנהגותיים ברורים מאוד המעוגנים בהסכמים. הקבוצה כקבוצה התארגנה, קבעה כללים ברורים לחבריה, והתארגנה לא לשם הפקת רווחים אלא לטובת חבריה . ידוע לנו כי בימים אלו רשויות מע"מ שוקלים בכובד ראש חלופה זו. מה תהא החלטתם קשה לנבא בשלב זה.

אין ספק שתופעה זו של קבוצות הבניה יוצרת חוסר סימטריה בשוק הנדל"ן. בעוד זה הרוכש דירה קבלן סופג את כל עלויות המע"מ , הרי חברו שהצטרף לקבוצת בניה מאורגנת בסמוך נהנה מ"הנחת" מע"מ בגובה עשרות אלפי דולרים. בימים אלה של עודפי גבית מסים פתרון אפשרי לבעיה זו יכול לבוא בכיוון של ביטול המע"מ בגין מרכיב הקרקע במחיר דירת המגורים בדיוק כפי ש"עוסק", הרוכש דירה לצורך שיפוצה ומכירתה הלאה, משלם מע"מ אך ורק בגין עלית הערך.