צבי סטפק
צילום: ביזפורטל
ניתוח

7 סיבות לכך שמחירי הדירות בישראל צריכים לרדת ומה צריך לעשות כדי לעזור לזה לקרות

מאז 2008 מחירי הדיור זינקו ב-160%. מדוע עכשיו זה אולי ישתנה, למרות מחדלי ממשלות ישראל?

צבי סטפק | (69)

אזרחי ישראל משלמים בשנים האחרונות את מחיר מחדלי ממשלות ישראל. עליית מחירי הדירות לא הייתה "גזירה משמים" אלא מעשה ידי אדם, ובמקרה הזה – מחדלי ידי אדם. ניתן היה למנוע זאת, ואפילו באופן פשוט, אך לא עשו זאת.

מחירי הדירות בישראל עלו מאז סוף 2008 ב-160% בממוצע כמובן. נראה שחלקים גדולים בציבור סבורים שמה שהיה הוא שיהיה וכל חודש שחולף עם מחירים שממשיכים לעלות, משכנעים אותו עוד יותר שכך אכן יהיה. רק בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו בכ-20% וזה מהווה "תעודת כשרות" לחסידי ההשקעה בדירה.

יש להם ולתפיסה הזו שלהם לא מעט נימוקים והצדקות: השיקול הדמוגרפי: לישראל יש אוכלוסייה צעירה עם שיעור ילודה גבוה, עם שיעור גירושין גבוה, עם עלייה לישראל וגם עם יהודים אמידים בחו"ל שרוכשים דירות פה בישראל "לכל צרה שלא תבוא". כל זה, מייצר ביקושים גבוהים.

ישראל מדינה קטנה, אין בה די קרקעות פנויות לבנייה, ובכלל לא בונים מספיק, הביקוש גדול מן ההיצע והתוצאה הבלתי נמנעת היא עליית מחירים. וה"עובדה" היא "שמחירי דירות בישראל אף פעם לא ירדו. לכל היותר הם עמדו במקום".

אם כל זה לא מספיק כדי שתשתכנעו, הרי שההתארכות הבלתי סבירה של התהליך של בניית דירה מתחילתו ועד סופו – גמר הבנייה, מייקרת את עלויות הבנייה, חומרי הגלם ושכר העובדים, וגם את עלויות המימון, ומכאן – עליית מחירים של המוצר המוגמר – הדירה.

את הטיעונים, השני והשלישי, קל מאוד להפריך, אך לא בזה נעסוק הפעם. אנחנו נעסוק בקביעה שהגיוני מאוד לצפות שמחירי הדירות יתחילו לרדת בתוך כמה חודשים.

כל הכותרות

1. ביקוש מול היצע בשנתיים-שלוש האחרונות, ובפרט בשנה הנוכחית שבה התחלות בנייה מגיעות לכ-72,000 דירות, מספר התחלות הבנייה עולות על הביקוש ה"קשיח" לדירות שנאמד בכ-50,000 דירות בשנה.  מספר הדירות שמצויות בשלבים שונים של בנייה עומד כיום על כ-170,000 (וחלקן כמובן נמכרו). למלאי הזה יתווספו הדירות שייבנו בשנה הבאה, שגם היא אמורה להיות שנה חזקה בהתחלות בנייה. כל זה ילחץ על מחירי הדירות כלפי מטה. ולגבי הטענה, שאם כל זה נכון, אז איך זה שמחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-20% התשובה היא שחלק לא קטן מהביקוש נבע לא מהצורך האמיתי והמיידי בדירה כקורת גג, אלא מביקוש שמקורו פסיכולוגי – חשש מהמשך הריצה במחירי הדירות ברמה כזו שלא תאפשר רכישת דירה לבן או לבת בעוד כמה שנים, ומכאן – הקדמת הרכישה. כל זה עומד להשתנות עכשיו, ויש לזה גם פתרונות מעשיים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

2. הריבית ומצוקת הקבלנים על רקע העלאות הריבית שטרם הסתיימו, שאליהן מצטרפת גם העלייה בעלות תשומות הבנייה, חברות קבלניות תיאלצנה להקדים את מכירת הדירות כדי לשפר את תזרים המזומנים שלהן. לחלק מהן יש עדיין "כריות ביטחון" בדמות רווחים ומזומנים של שנות השפע, אבל חלק אחר הן חברות ממונפות שצריכות למחזר את חובותיהן באמצעות הנפקה של איגרות חוב חדשות, אלא שהפעם הן תצטרכנה לשלם ריבית גבוהה בהרבה מהריבית שהן שילמו על הגיוס הקודם של איגרות החוב הישנות שלהן.

האמת ניתנת להיאמר, שלמרות שהסטטיסטיקה עדיין מצביעה על עלייה במחירי הדירות, התהליך כבר התחיל. חלק מהקבלנים מנסים להסתיר את הלחץ שבו הם נמצאים באמצעות מתן הנחות שלא דרך הורדת מחיר אלא באמצעות הטבות אחרות כמו מתן מטבח משודרג. זו תופעה מוכרת שהיא תמיד שלב מקדים שמגיע לפני הורדת מחירים ישירה.

3. מצוקת משפרי הדיור המצב הנוכחי הוא בעייתי ואתגרי לא רק לחלק מחברות הבנייה, אלא גם לחלק, להערכתי, לא קטן, של משפרי הדיור. אלה רכשו דירה חדשה, התחייבו על סדרת תשלומים וטרם מכרו את הדירה שבה הם מתגוררים כיום. הם בעצם "תופסים" שתי דירות בעת ובעונה אחת. הם פעלו כך משום שהעריכו שהזמן עובד לטובתם, והם יוכלו למכור את דירתם במחיר שילך ויעלה. ברגע שיתברר להם שהמחירים הפסיקו לעלות, וחלילה התחילו לרדת, הם יוציאו את הדירות האלה למכירה וייווצר לחץ גדול לירידת מחירים.

4. האתגר של רוכשי הדירות להשקעה העלאות הריבית שהיו עד כה, ואלה שעדיין בדרך, אינן הבעיה רק של חברות הבונות דירות ושל משפרי הדיור, אלא גם של אלה שהתכוונו לרכוש דירה להשקעה כדי להשכיר אותה וליהנות משכר הדירה ומהעלייה הצפויה לדעתם מעליית שוויה.

חישוב פשוט מראה שמה שהיה נכון לפני עשר שנים אינו נכון היום. אז הריבית על משכנתאות הייתה נמוכה בהרבה מהיום והתשואה על השכרת הנכס הגיעה לכ-4% בשנה. כיום הריבית על מימון רכישת הנכס היא, כאמור, גבוהה יותר ואילו התשואה על השכרת הנכס היא נמוכה יותר ועומדת על מחצית: כ-2% (הסיבה: מחירי הדירות עלו הרבה יותר מעליית שכר הדירה), זאת ועוד, מס הרכישה שהועלה מאז (ועומד במדרגה הגבוהה על 10%) "יאכל" את התשואה של לפחות כ-3 שנות השכרה. אם לא די בכך, רכישת דירה להשקעה במחירים הנוכחיים נעשית אחרי עליית מחירים מסחררת, מה שדורש גם משכנתא בסכומים גדולים הרבה יותר מבעבר וגם אמונה חזקה בכך שהמחירים ימשיכו לעלות.

נזכיר גם, כי לפני כמה שנים, לא הייתה לרוכשי הדירות להשקעה אלטרנטיבה סולידית לכספם, שכן הריבית על פקדונות בבנק הייתה אפסית ואיגרות החוב של ממשלת ישראל סיפקו תשואה נמוכה מאוד, ואילו כיום, הם יכולים לקבל על כספם כ-3% לשנה, שזה יותר ממה שהם יקבלו כשכר דירה בלי כל כאב הראש הכרוך בהשכרת הדירה. היכן יש להם עוד אלטרנטיבה? בחו"ל. שם הם יכולים לקנות 3 דירות במחיר של דירה אחת כאן וליהנות מתשואה מצטברת גבוהה פי כמה.

5. האתגר של זוגות צעירים כרוכשי דירה ראשונה יש זוגות צעירים שאין להם כל סיכוי לרכוש דירה אם אין להם הון עצמי מינימלי שמאפשר להם לקחת משכנתא ואם אין להם  הורים עשירים. הסיכוי היחיד שלהם, אם בכלל, הוא לרכוש דירה בפריפריה הרחוקה, ואז ניצבת בפניהם בעיית התעסוקה. לזוגות צעירים שיש להם הון עצמי מסוים, יש אפשרות לקחת משכנתא אלא שכאן מצוי העוקץ!

נטילת משכנתא בהיקף הנוכחי שעומד על כ-1 מיליון שקל בממוצע ברמת הריביות הנוכחית והעתידית תגרום לכך שהם יצטרכו להוציא כ-35% עד 40% משכרם נטו רק לצורך זה, וזו רמה מסוכנת שלא תאפשר להם הוצאות חיוניות אחרות ברמה סבירה, כמו על גידול ילדיהם, חינוך, מזון, בריאות ועוד ועוד. יתרה מזו, הם נוטלים על עצמם התחייבות ארוכת טווח כאשר אין כל ביטחון שאחד מהם או שניהם שעובדים היום, לא ימצאו עצמם מובטלים ללא יכולת השתכרות, ואז הדירה שרכשו תהיה בסכנה.

כבר היום, לפי סקר של בנק ישראל, אחוז המשכנתאות שנלקחות כאשר ההחזר החודשי עולה על 30% מההכנסה הפנויה (הגבול הסביר), ומוגדרות כמסוכנות מגיע ל-45%! יתרה מזו: הבנקים מגלים זהירות מוגברת מול הלווים וחלק גדל והולך מהם מסורבים ואינם יכולים לקבל משכנתא, לפחות  לא בסכומים שהם זקוקים להם.

אז תשאלו, מה הפתרון עבורם? שאלה קשה. התשובה ה"קלה" היא – שיגורו עם ההורים. התשובה האמיתית לאורך זמן נעוצה באחת משתיים: או שמחירי הדירות יירדו לרמה הרבה יותר "שפויה", או שסוף סוף יבנו כאן מאות אלפי דירות להשכרה לטווח ארוך מאוד בתנאים טובים יותר מתנאי השוק ויתמרצו את הקבלנים לעשות זאת.

6. הקשרים והממשקים בין שוקי הנדל"ן בישראל לבין שוקי הנדל"ן בעולם, ובין שוקי הנדל"ן בישראל לבין שוקי המניות: המשק הישראלי הקטן הוא חלק מהמשק העולמי הגדול ומושפע ממנו בין שמדובר באינפלציה, בריביות, ובין שמדובר בצמיחה או בהאטה. באותו אופן, הנדל"ן בישראל שתופס חלק חשוב במשק מושפע משוק הנדל"ן העולמי.

זה מצוי בהאטה ברורה ובראשיתה של ירידת מחירי הדירות אחרי שנים של עליות מחירים. אין שום סיבה שמה שקורה בעולם לא יגיע אלינו, גם אם באופן מתון יותר בהתחשב במאפיינים המיוחדים של שוק הדיור בישראל. יתרה מזו, יש רשת שלמה של קשרים וממשקים בין שוק הנדל"ן המקומי לבין שוק המניות (ואיגרות החוב) בישראל ובעולם. לא מדובר, כפי שסבורים רבים, בשני שווקים ללא קשר ביניהם. אלה הם שני שווקים שיש ביניהם לא רק קשרים אלא השפעות הדדיות. כאשר שוק המניות ושוקי איגרות החוב יורדים, כפי שארע השנה, וכאשר ההייטק בסוג של משבר ואין כמעט אקזיטים, תחושת העושר נפגעת, ויש לכך השפעה על רמת המחירים במיוחד של דירות יוקרה ומשם זה מחלחל למטה. כאשר הריבית עולה יש לכך השפעה שלילית לא רק על המניות ואיגרות החוב, אלא גם על הביקוש לדירות וגם על ההיצע בטווח המיידי. הירידות בשוקי האג"ח הממשלתיות מייצרות אלטרנטיבה סולידית לרוכשי דירות להשקעה. ירידת מחירי נדל"ן בחו"ל יוצרת אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה בישראל, גם אם זה לא מתאים לכל אחד.

הנה עובדה מעניינת. שוק המניות בתל אביב במדדים הרחבים שלו ירד השנה בשיעור מתון מאוד של כ-4% (מדד ת"א 125), אבל מדד מחירי מניות הבנייה ירד בלא פחות מכ-20%. לכאורה, היינו מצפים שמדד זה לא רק שלא ירד כל כך חזק אלא יעלה, שכן מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה מה שאמור להעלות את רווחי החברות הבונות אותן. אז מדוע בכל זאת מחירי המניות ירדו וחזק? מכיוון שהשוק מצפה שהרווחיות העתידית שלהן תיפגע משלל סיבות שציינו אותן קודם, לרבות צפי לירידת מחירי הדירות, ולא פחות חשוב, קושי למכור אותן, כלומר, קשיי נזילות.

והנה עובדה עוד יותר מעניינת. מי שרכש דירה להשקעה בתחילת 2005 במיליון שקל, יש לו היום, בממוצע כמובן, דירה ששווה כ-2.5 מיליון שקל. אם נוסיף לכך את שכר הדירה שקיבל במהלך 17 שנים, יש לו היום עוד כ-1.5 מיליון שקל בערכים נוכחיים, ובסך הכול, בחישוב גס ונדיב, 4 מיליון שקל. לעומת זאת, מי שהשקיע ב-2005 במניות דמרי, חברה שבונה למגורים, 1 מיליון שקל, יש לו היום כ-18 מיליון שקל!. הפסיכולוגיה של "4 קירות" והתנודתיות היומית של שוק המניות מונעת מהרבה משקיעים לעשות את המהלך הנכון.

ועוד תופעה מעניינת לחוקרי נפש האדם. הכלכלה הקלאסית מלמדת אותנו שכאשר מחירו של מוצר עולה, ציבור הקונים קונים אותו פחות ועוברים למוצרים דומים, זולים יותר. אבל, הכלכלה ההתנהגותית מלמדת אותנו שיש לפחות שני חריגים: מניות ודירות. כאשר מחירי המניות עולים בהתמדה הציבור עט עליהן עד שהגלגל מסתובב. אותו הדבר קורה עם מחירי הדירות ובעוצמה אפילו גדולה, שכן כאן מדובר בצורך בקורת גג מיידית או עתידית וציבור הרוכשים חושש שלא תהיה לו אפשרות לרכוש דירה בעתיד ועושה הכל כדי להבטיח לו קורת גג כבר היום. מה ששוכחים רוכשי המניות, ומה ששוכחים רוכשי הדירות במחירים מטורפים, הוא שאין השקעות ללא סיכון, ושמה שעולה – יודע גם לרדת. 

7. יוקר מחירי הדירות בישראל כדי לרכוש דירה "ממוצעת" בישראל נדרשו בשנת 2008 כ-95 חודשי עבודה למשקי הבית. העלייה במחירי הדירות מאז (לצד העלייה בשכר הריאלי שהייתה גורם ממתן) מביאה אותנו לכך שהיום נדרשים 176 חודשי עבודה, לפי מדד מפותח יותר ומדויק יותר ממדד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (כ-160 חודשי עבודה), מדד שפותח על ידי צוות שבראשו עמד תמיר בן שחר.

האמת היא, שהנתונים הקשים האלה הם אפילו קשים הרבה הרבה יותר והם מטעים. שימו לב בבקשה, מדובר ב-15 שנות עבודה (176 חודשים) של שכר לפני כל הוצאה אחרת – מזון, בריאות, חינוך, תקשורת ומה לא. במונחים של מה שנשאר כחיסכון פנוי שיכול להיות מופנה לרכישת דירה, זה כמובן תלוי בשכר של משק הבית, עבודה של אחד או שניים, ורמת השכר. בכל מקרה, זה הרבה יותר בממוצע, כמובן. לזה קוראים במילה פשוטה- עבדות.

לא מדובר רק בבעיה כלכלית. מדובר בבעיה חברתית ממדרגה ראשונה. מדובר בבעיה של אי שוויון קיצוני בין מי שיש להם, לאו דווקא כסף שלהם, אלא של הורים עשירים, לבין אלה שאין להם לא כסף משלהם, ולא כסף של אבא עשיר. אינני רוצה לדמיין את הפיצוץ החברתי שיעמוד בפתחה של כל ממשלה בעתיד – אם המצב הנוכחי יימשך. יש לכל ממשלה שיהיה לה רצון שהמחירים ירדו ויחזרו להיות שפויים את כל האמצעים לעשות זאת. הפתרונות, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, הם ידועים. כל מה שצריך זה שילוב של רצון ושל יכולת ביצוע. ואם לא יהיה רצון, אז המציאות החברתית תכפה זאת על הממשלה.

הכותב הוא מייסד ובעלים משותף של בית ההשקעות "מיטב דש"

תגובות לכתבה(69):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 45.
    אתה כבר אומר את זה 20 שנה (ל"ת)
    13/03/2023 17:41
    הגב לתגובה זו
  • 44.
    אבי 25/12/2022 09:43
    הגב לתגובה זו
    ותראו מה קורה למחירים.לא להתייחס ברצינות
  • 43.
    רח 25/12/2022 05:07
    הגב לתגובה זו
    נכון לא חיבים לקנות דירה, אך מחירי השכירויות גם עולים.ובמדינה שלנו אין שכירויות לטווח ארוך, מה שגורם להתנידות מדירה לדירה, ועם ילדים,גנים בתי ספר זה לא פשוט..
  • 42.
    אינטרסנט מכור לרטוריקה. משחק וחי מכספים של אחרים. (ל"ת)
    סוקרטס 21/12/2022 11:38
    הגב לתגובה זו
  • 41.
    אין ספק שאתה מוערך ואומר דבר יטעם אבל, הפרשנות לא 16/12/2022 22:06
    הגב לתגובה זו
    אין ספק שאתה מוערך ואומר דבר יטעם אבל, הפרשנות לא בהכרח נכונה. למשל: מדוע זו בעיה שאנשים לא יכןלים לקנות דירה כי היא עולה 176 חודשים בממוצע? אנשים יכןלים לשכור דירות ולהנות מהיתרון הכלכלי הנהדר! צעירים יכןלים לקנות דירות קטנות בתחילה או לא במרכז. לאחר כמה שנים לדרג. מה הבעיה עם זה?.
  • 40.
    אני 07/12/2022 23:46
    הגב לתגובה זו
    כתבתם "לעומת זאת, מי שהשקיע ב-2005 במניות דמרי, חברה שבונה למגורים, 1 מיליון שקל, יש לו היום כ-18 מיליון שקל!" רק שכתם לציין דבר אחד שמי שאז אז "חכם" וקנה אז מניות של חברות בניה יכל גם לקנות את חברת חפציבה שפשטה את הרגל....
  • ואין כמו דירה ההלוואות שהשוכר משלם . ללא קשר ניתן להשקיע כם השור ההון אבל להנות מנדלן ומהמינוף (ל"ת)
    16/12/2022 22:07
    הגב לתגובה זו
  • 39.
    אנונימי 27/11/2022 21:17
    הגב לתגובה זו
    למי שזוכר מה היה לפני שנה בדיוק הבטיחו רק עליה של 6-9 אחוז לשנה וקיבלנו 20- 23. אף אחד לא הולך להוריד שום מחיר על שום דבר כל פעם לפני עלית מחירים מספרים סיפורים ברגע האמת תשארו עם פה פתוח
  • צודק 28/01/2023 11:19
    הגב לתגובה זו
    אהבל היית ואהבל תישאר.את מי אתה מנסה לשכנע חקנות דירה במזרח תיכון מטקף ברוצחים במחיר שגבוה יותר ממחיר וילה בקםריסין או אתונה או בבטומי השקטות והרגועהץות בלי הפגנות כל שבת
  • 38.
    שלומי 27/11/2022 11:06
    הגב לתגובה זו
    צריך לתת מענק לכל אזרח ששלם 6 שנות מדד. פרויקטים של מחיר למשתכן שההגרלה שלהם הייתה ב 2017 עד עכשיו לא נמסרו לזוכים, והזוכים שלמו מעל 6 שנות מדד , מעל 6 שנות שכירות וכעת נתקעו עם משכנתא ברביית גבוהה בנוסף על זה לא יכלנו להירשם לפרויקטים אחרים. צריך חוק שמטיל כנס על קבלן שיש ברשתו דירה שלא מכר, חייב חוק שמטיל כנס חודשי לכל דירה שקבלן לא מכר אחרי זכיה במכרז במספר חודשים הרבה פרויקטים של מחיר למשתכן משנת 2017 עדין לא נמסרו לזוכים. יש חשד כי הקבלנים עיכבו הפקת היתרי בניה במכון על ידי אי מסירת מסמכים או ליקויים במסמכים שהגישו לעירייה, כל זה בכדי למכור דירות בשוק החופשי במחיר גבוה יותר ולגבות מדד גבוה יותר, כמו כן הזמינו את הזוכים באיחור והתחילו בניה בהתבסס על התקדמות וסיום שלהם בפרויקטים לא קשורים. צריך לעשות ועדה שתחקור את המקרים האלה אך פשוט עורכי הדין של הקבלנים עבדו על המדינה. הקבלנים מחשבים שטח מחסן למשל ברוטו ואז הדיר מגלה שחצי המחסן הוא קיר חיצוני של30 ס"מ ויש לך עמוד באמצע.
  • 37.
    שלומי 27/11/2022 09:36
    הגב לתגובה זו
    פרויקטים של מחיר למשתכן שההגרלה שלהם הייתה ב 2017 עד עכשיו לא נמסרו לזוכים, והזוכים שלמו מעל 6 שנות מדד , מעל 6 שנות שכירות וכעת נתקעו עם משכנתא ברביית גבוהה בנוסף על זה לא יכלנו להירשם לפרויקטים אחרים. צריך חוק שמטיל כנס על קבלן שיש ברשתו דירה שלא מכר, חייב חוק שמטיל כנס חודשי לכל דירה שקבלן לא מכר אחרי זכיה במכרז במספר חודשים הרבה פרויקטים של מחיר למשתכן משנת 2017 עדין לא נמסרו לזוכים. יש חשד כי הקבלנים עיכבו הפקת היתרי בניה במכון על ידי אי מסירת מסמכים או ליקויים במסמכים שהגישו לעירייה, כל זה בכדי למכור דירות בשוק החופשי במחיר גבוה יותר ולגבות מדד גבוה יותר, כמו כן הזמינו את הזוכים באיחור והתחילו בניה בהתבסס על התקדמות וסיום שלהם בפרויקטים לא קשורים. צריך לעשות ועדה שתחקור את המקרים האלה אך פשוט עורכי הדין של הקבלנים עבדו על המדינה. הקבלנים מחשבים שטח מחסן למשל ברוטו ואז הדיר מגלה שחצי המחסן הוא קיר חיצוני של30 ס"מ ויש לך עמוד באמצע. אך יכול להיות
  • 36.
    א ג 26/11/2022 20:58
    הגב לתגובה זו
    ולכן הם יעשו הכל להמשיך לעלות מחירים, וגם שזה יתפוצץ הם ידעו לפני וגם אז הם ירוויחו, צריך פשוט לעקוב אחריהם...
  • 35.
    יוסי 25/11/2022 02:02
    הגב לתגובה זו
    5% בשנה מהכסף החדש שמדפיסים במיוחד בשבילך מי שהשקיע בנדלן ב3 שנים האחרונות הולך ליפול בגדול
  • 34.
    אייל 25/11/2022 01:56
    הגב לתגובה זו
    הריבית תעלה מעל 5% וזה יגרום לאנשים לחסוך הון עצמי יותר גבוה מה שעוד יותר יאט את שוק הנדלן רוב מי שיגור בשכירות יאלץ לחיות בשכירות כל החיים שלו משקיעים יהיו חייבים למכור דירות אנחנו הולכים לראות ירידה רצינית בשוק במשך העשור הקרוב גם מי שקנה דירה להשקעה בשנתיים האחרונות יסבול ממנה.
  • 33.
    אני 24/11/2022 22:06
    הגב לתגובה זו
    מיתון אינפלציה ריביות בשמים קולות מלחמה בעולם ואוטוטו פה הנדל"ן יקרוס אנשים יתאבדו בנקים יעלמו. הכל אמת
  • 32.
    הרבה שנים בחור הזה מנבא דברים שבסוף לא קורים במציאות חח (ל"ת)
    סודר 24/11/2022 08:46
    הגב לתגובה זו
  • אחי זה יקרה בגדול 28/01/2023 11:39
    הגב לתגובה זו
    זה נמשך כמה שנים יותר ללא כל רציונל פרט לטיפשות של העדר הישראלי
  • 31.
    הכתבה הזאת היתה צריכה חהיכתב לפני 10 שנים אבל ידוע 23/11/2022 11:43
    הגב לתגובה זו
    הכתבה הזאת היתה צריכה חהיכתב לפני 10 שנים אבל ידוע שמדינת ישראל היא מדינה אינטרסנטית ומושחתת ואת הטבע הממשלה לא תוכל למנוע , עכשיו מבינים שהכל עומד להתפוצץ, פיצוץ נעים
  • 30.
    דן5 23/11/2022 11:40
    הגב לתגובה זו
    הממשלה החדשה חייבת להוריד את מס רווחי ההון מ 25% לכ 15% הדבר יגרום ליציאת כספים משוק הנדלן והדירות בעיקר משקיעים שיפסיקו לקנות דירות וגם ימכרו דירות, ולזרימת כסף לשוק ההון ולהתאוששות הבורסה השבורה שלנו.
  • 29.
    מדהים לראות איך אף אחד לא מתייחס לעובדה שמחירי הדי 23/11/2022 09:36
    הגב לתגובה זו
    מדהים לראות איך אף אחד לא מתייחס לעובדה שמחירי הדירות מושפעים בענק מהספסרות של המדינה בקרקע! הרי אחוז עצום מהמחיר הסופי של הדירה נובע ממחיר הקרקע מע״מ ושאר מיסים שונים ומשונים שכולם בשליטת המדינה.
  • 28.
    מור 23/11/2022 08:27
    הגב לתגובה זו
    לא הבנתי מה זה השטויות עד שראיתי שמי שכתה את הכתבה הוא בעלים של חברת השקעות. קניתי דירה והיא כבר באיחור של שנה וחצי, כל ההתחלות בניה אולי מתחילות אבל הן לא נגמרות. 5 שנים לפחות לוקח לבנות בנין
  • 27.
    נחמד לקרוא שסטפק מודה שלפיד ובנט התבטלו ולא עשו דבר (ל"ת)
    אורנה 23/11/2022 05:27
    הגב לתגובה זו
  • ביבי המושחת עשה המון, רוב העליה במחירי הדירות בתקופתו (ל"ת)
    קלבסיאלה 23/11/2022 14:27
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    אקטואר חובב 23/11/2022 00:55
    הגב לתגובה זו
    מי שלא יכול לקנות דירה מעביר מעל לרבע מהשכר שלו למי שיש לו אפשרות לקנות דירה. מה שמבטיח שהדור הבא גם יהיה באותו מצב.
  • 25.
    מי שלא יקנה היום יבכה מחר (ל"ת)
    שלמה מירושלים 22/11/2022 22:56
    הגב לתגובה זו
  • שמרית 23/11/2022 12:22
    הגב לתגובה זו
    איך יקנה אם המחירים בשמים רק ה יעזור
  • 24.
    איתן 22/11/2022 22:16
    הגב לתגובה זו
    כותבים "מומחים". מי שמכיר את השוק מקרוב ויודע כמה הקבלנים מסובבים את כל המדינה על האצבע הקטנה, יודע שהמחירים לעולם לא יירדו כאן.
  • 44 לא מסכימים איתך 28/01/2023 11:42
    הגב לתגובה זו
    זה משכנע אותך או עדיין מאמין שהדירות בישראל השקטה והיפה והנעימה המחירים יקפצו עוד 60.1% כחל חודש ???
  • כלכלן 22/11/2022 23:41
    הגב לתגובה זו
    עדיף שלא תגיב
  • אא 23/11/2022 15:03
    אתה טיפש ונאיבי ועוד מתנשא
  • בשביל סדר הטוב, המחירים של הדירות ירדו בעבר, גם בחדות (ל"ת)
    חושף כותבי שטויות 22/11/2022 23:03
    הגב לתגובה זו
  • 23.
    מוטי 22/11/2022 21:36
    הגב לתגובה זו
    כל כך הרבה משאלות לב, כל כך מעט היגיון. אין רבע קשר בין שוק הנדל"ן הישראלי לזה האמריקאי או האירופאי. רוב מוחלט של הקרקעות כאן מוחזקות על ידי רמ"י, כמות הצעירים כאן היא עצומה, והמיעוט העצום - החרדים, קונה דירות לכל אדם שמתחתן. הביקוש פה עצום ולא קרוב להיצע.
  • ביקוש עצום ועל פי הלמ"ס יש 180 אלף דירות ריקות (ל"ת)
    חושף בורות 22/11/2022 23:05
    הגב לתגובה זו
  • מאי הדיוקים ש"בכתבה" שמטעם (ל"ת)
    ואלו רק חלק 22/11/2022 22:21
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    גדי 22/11/2022 21:25
    הגב לתגובה זו
    לפני שנה הציע צבי סטפק להיכנס למניות הבנקים , הבביר את הרציונל אינפלציה, ריבית.. נכנסתי וברוך השם רווח יפה. דבר שני מלמדים אותנו להחרים את דיפלומט ותנובה ושסטוביץ שהם רוצות לעלות מחיר. אם הרוכשים היו אומרים לא קונים, יקר לנו לא קונים. הייתם רואים פה ירידות יפות. הבעיה העדר רץ לקנות ולהתאבד עם משכנתאות מטורפות והוא לא מרוויח כלום כי גם אם הנכס עלה, המשכנתא טפחה בצורה משמעותית . נראה
  • 21.
    כספי 22/11/2022 20:48
    הגב לתגובה זו
    צעירים יוכלו לרכוש דירה מהכסף של ההורים, הבנקים לא ישחררו משכנתאות (!), המשקיעים יקפצו על המציאות, בעלי הדירות ישכירו במחירים מופקעים, והמחירים יעלו שוב.
  • משקיעים לא קונים בירידות מחיר. נקודה (ל"ת)
    חושף אינטרסנטים 22/11/2022 23:06
    הגב לתגובה זו
  • שולמן 23/11/2022 19:37
    אימרתו המפורסמת של מיסד שושלת רוטשילד "כשהדם זורם ברחובות זה הזמן לקנות"
  • 20.
    ליאת 22/11/2022 19:59
    הגב לתגובה זו
    תודה על כתבה שפויה והגונה, כנגד האינטרסנטים. תיקון יגיע ונחזור לשפיות במחירים.
  • 19.
    אחד 22/11/2022 19:47
    הגב לתגובה זו
    שכל אחד יעשה את החשבון לעצמו
  • מה זה משנה מה הילודה, כל עוד בונים הרבה מעבר לצרכי השוק (ל"ת)
    דיפלומט בפנסיה 22/11/2022 23:08
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    צבי 22/11/2022 19:40
    הגב לתגובה זו
    מאז המצאת הגלגל לא היה מעולם שום מוצר או שרות שמחירו אך ורק עלה. אין חיה כזאת. מה שכן יש את העליות המלאכותית ע"י איטרסנטים אבל זה יכול להחזיק לפרק זמן מוגבל. ובגלל שזה מלאכותי הירידות הם הרבה יותר עוצמתית.
  • 17.
    סנונית ראשונה 22/11/2022 19:24
    הגב לתגובה זו
    לכתבות לא מטעם עם דברי טעם, שאםו לכתב!!!
  • 16.
    ג.פ 22/11/2022 19:23
    הגב לתגובה זו
    מאז ועדת טרכטנברג שהעלתה את מס רווחי הון בבורסה, ברח כסף רב לשוק הדירות,ועזר לדחוף את מחיריהן מעלה. השוואת המסים בין 2 השווקים תכה 2 צפורים במכה אחת: ירידת מחירי הדירות וחזרת סכומים נכבדים לצרכי חברות הבניה הסובלות מהעלאות הריבית המוגזמות !!
  • מישהו 24/11/2022 23:22
    הגב לתגובה זו
    כי את 25% מס הרווחים קיים בנדל"ן מזמן בצורת מס שבח. בנוסף לחייב משקיעים בבורסה לתמוך כספית בבעלי חברות שנקלעו לקשים, כמו שמשקיעי נדלן ממנים שוכרים שלא משלמים, לא מתפנים הורסים דירות.
  • 15.
    כלכלן 22/11/2022 19:12
    הגב לתגובה זו
    הניתוח לוקה בחסר, שלא לומר שגוי ביסודו. דירה היא נכס ריאלי ולא נומינלי. גם שכר הדירה הינו קופון ריאלי כי עולה כל שנה לפחות במדד. הכותב הנכבד משווה ל 3 אחוז לא צמוד דהיינו נומינלי. הפקדון בבנק של 3 אחוז ישחק באינפלציה בודאות ומתאים רק לגישור קצר טווח שנזקו קטן יחסית לתקופה.
  • בגלל זה מחייר הדירות ירדו ב 35% בין 1997-2007? (ל"ת)
    חושף בורות 22/11/2022 23:09
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    כל מילה בסלע !!! (ל"ת)
    רונן 22/11/2022 19:02
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    להקים וועדת חקירה על בעלי אינטרסים בכנסת אספני דירות וקרטל קבלנים שפועלים נגד העם ולא מורידים מחירים.להביא קבלנים מחו"ל בעיקר מסין .הקבלנים מסין יבנו ברבע מהזמן והמחיר. (ל"ת)
    אספני דירות מושחתים 22/11/2022 18:56
    הגב לתגובה זו
  • 8 22/11/2022 22:12
    הגב לתגובה זו
    לא צריך קבלנים מסין (שדרך אגב, פושטים את הרגל בהמוניהם, ומשאירים את הרוכשים ללא כסף וללא בית). צריך לחסל את רמי, את הוועדות המחוזיות והמקומיות, ולשנות את מבנה הארנונה.
  • 12.
    רק מדדי נסדק ומניות דאו ג'ונס ודאקס זהו (ל"ת)
    צדק 22/11/2022 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    עזבו קנו מניות נסדק ישחטו השורטיזם (ל"ת)
    מיכה 22/11/2022 18:34
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שולמן 22/11/2022 18:32
    הגב לתגובה זו
    הכותב בוודאי מודע לכך ששוק הנדל"ן אינו שוק משוכלל, זה לא מניות שאתה מוכר ויושב בפוזיצית מזומן, בשוק הנדל"ן או שאתה בעלים או שאתה שוכר דירה (או שאתה גר באוהל על חוף הים). אתן דוגמא מעצמי. לפני כ-12 שכרתי דירת 4 חדרים בשכר דירה של כ-4,000 ש"ח. לאחר מספר שנים רכשתי דירה באזור והמשכנתא היתה כ-4,200 ש"ח, כיום שכר דירה דומה הוא כ-7,500 ש"ח בעוד המשכנתא העכשוית עומדת על כ-4,700. כלומר אני "חוסך" מעל 30,000 בשנה.
  • לאוניד 22/11/2022 19:38
    הגב לתגובה זו
    הכל טוב ויפה רק מה שכתבת פשוט לא נכון חשבונאית. האם קנית את הדירה ב - 100% הלוואה? ללא הון עצמי? כנראה שלא. אז 4200 שהתחלת לשלם על המשכנתא הם רק על החלק של ההלוואה שלקחת. במקביל נפרדת מהון עצמי מסוים שלא היית נפרד ממנו בשכירות. אין את המספרים המדויקים אז לא ניתן לעשות חישוב כדאיות. רק מה שכתבת שאתה חוסך 30000ש"ח כל שנה, זה פשוט לא נכון מתמטית. תעשה חישוב אמיתי ואולי תופתע.
  • 8 22/11/2022 22:13
    http://rent-vs-buy.herokuapp.com/
  • שולמן 22/11/2022 22:02
    עד לאחרונה שוק האג"ח נתן תשואה אפסית, ובטח ובטח שלא ההיתי משקיע את ההון העצמי שחסכתי לדירה במניות. ולכן ההון העצמי שהשקעתי הנדל"ן הניב תשואה פנומנלית. רק לציין שערך הנכס עלה בכ-75% מאז שרכשתי אותו. ומאחר שלקחתי מינוף של 70% הרוח שלי הוא כ-140% וזאת מבלי לקחת בחשבון את ה"חיסכון" בתשלומי השכירות שכל הזמן עולים.
  • 9.
    ר 22/11/2022 18:27
    הגב לתגובה זו
    זוגות צעירים גרושים/ גרושות ועוד יצטרכו קורת גג המשמעות שהם יצטרכו לקבל החלטה כואבת האם לרכוש עם ריבית גבוהה או לשכור במחיר מטורף וכנראה שמחירי השכירות יעלו. יותר שוכרים מכוון שלא קונים וגם משקיעים חדשים שלא רוכשים בשל ריבית נוחה בבנק.
  • 8.
    זליג 22/11/2022 18:18
    הגב לתגובה זו
    לעומת זאת שמים כ"א ישים שני מיליון על דירה בודדת קפיש? צריך למסות את השכ"ד מהשקל הראשון ב25% לבטל את המע"מ על מרכיב הקרקע ולהעלות את הריבית לחוסכים ל 2.5% צמוד מדד ואז מחירי הדירות ירדו ב 60%
  • גם מחיר של אייפון תמיד יקנו (ל"ת)
    כלכלן בגרוש 22/11/2022 19:01
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    עומרי 22/11/2022 18:01
    הגב לתגובה זו
    שלאזרחי ישראל ךשוט אין מאיפה לשלם על המחירים ההזויים האלה שהעשיאו את היארסים שהפכו ליזמי נדלן. מדינת ישראל הפקירה את שוק הדיור בידי חיות טרף שרואים רק כסף
  • 6.
    הומלס 22/11/2022 18:00
    הגב לתגובה זו
    מתאור הכתבה אנו צפויים להתרסקות טוטלית. ירידת ערך הדירות ברמה דו ספרתית היא מתכון למיתון עמוק. ענף הבניה מתחזק סביבו אקוסיסטם רחב מימדים החל מקבלנים ונותני שרותים ועד עורכי דין, נגרים חנויות רהיטים ומוצרי חשמל, וחברות הובלה. גלי ההדף מעצירת שוק הנדל"ן ירגשו בכל ענפי המשק.
  • ישראלי מודאג 22/11/2022 18:31
    הגב לתגובה זו
    אנשים יתחילו לבזבז על דברים אחרים כמו בילויים והנאות אישיות, מספיק להעשיר את המושחתים.
  • 5.
    מיתר 22/11/2022 17:52
    הגב לתגובה זו
    המחירים ירדו וירדו דרמטית! אבל, וזה אבל גדול, עדיין לאף אחד לא תהיה דירה כי יהיה יותר קשה לחסוך הון ראשוני והמשכנתא תהיה יקרה מאוד... רק מי שישב על הגדר וחסך יעשה את עסקת חייו
  • יותר קל יהיה לחסוך להון ראשוני. יש ריבית (ל"ת)
    בילבי בת גרב 11/12/2022 03:31
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מומו 22/11/2022 17:51
    הגב לתגובה זו
    הבנתי שאתה לא אוהב דירות וכתבת את זה כבר ב-2018. אבל מה עם מניות? היעוץ שלך מחריד. דירות זה לא מניות. אתה לא קונה מוכר קונה מוכר.
  • 3.
    דבר מפוזיציה סטפק 22/11/2022 17:48
    הגב לתגובה זו
    הפסיד 30%בדירות הרוויחו 20%כלומר 50% פער בשנה אחתסטפק הוא שרלטן
  • 2.
    אביר נהלל 22/11/2022 17:31
    הגב לתגובה זו
    אם המדינה תביא\תפתח מקומות תעסוקה.תשתיות.חינוך בריאות תרבות בצפון ובדרום ותיצור איכות חיים ומגורים . זוגות צעירים ירוצו לשם .כל השקעה במרכז הצפוף נטול איכות חיים בטעות יסודה.שטחים לבניה ותשתיות יש לנו בשפע אז טול קורה מבין עיניך הפתרון זמין זול וקל
  • 1.
    סביר שמחירי הדירות יירדו 15-20% בשנים הקרובות (ל"ת)
    ניתוח פשוט וברור 22/11/2022 17:17
    הגב לתגובה זו
  • גם אחרי ירידה של 20% המחיר גבוה מידי (ל"ת)
    סתם אחד 22/11/2022 20:29
    הגב לתגובה זו