מצפים שמחירי הדירות יירדו? תראו מה עשו משקיעי הנדל"ן בינואר

בינואר נרכשו בסה"כ כ-10.8 אלף דירות - ירידה של 5%. 30% מהדירות שנמכרו - מצד משקיעים
 |  (19)
הנדל"ן מתחזק, צילום: Getty images Israel
בחודש ינואר נרכשו כ-10.8 אלף דירות, ירידה מתונה של 5% בהשוואה לחודש הקודם, כך עולה מסקירת האוצר לחודש ינואר. ירידה זו חלה לאחר עלייה חדה במספר העסקאות שנרשמה בחודשים נובמבר-דצמבר אשתקד, זאת לאחר תקופה ארוכה של קיפאון בשוק, עם ההכרזה על תכנית מע"מ 0%.
הזוגות הצעירים, אשר הובילו את הגידול בסך העסקאות בחודשים נובמבר-דצמבר אשתקד, רשמו ירידה של 13% בינואר. עם זאת, באוצר מציינים כי עדיין מדובר ברמת רכישות גבוהה יחסית של 4,000 דירות, הנמצאת בטווח העליון של התפלגות הרכישות (ברמה חודשית) של זוגות צעירים בשנים האחרונות. בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי אזור נתניה ואזור השפלה היו היחידים בהם נמשך הגידול ברכישת הזוגות הצעירים בינואר, אם כי באוצר מציינים כי שיעורי הגידול ברכישות של סגמנט זה בשני אזורים אלו בחודש הקודם (דצמבר) היו נמוכים משמעותית מאלו שנרשמו ברמה הארצית.
סגמנט השוק אשר הוביל את הירידות בסך העסקאות בינואר היה זה של משפרי הדיור, עם ירידה של 17%. באוצר מציינים עוד כי בניגוד לממצאים בקרב הזוגות הצעירים, סך הרכישות של סגמנט זה בינואר רחוק מהטווח העליון של התפלגות העסקאות החודשית בשנים האחרונות (עומד על הרמה החודשית החציונית).
גידול של 33% ברכישת דירות מצד המשקיעים
מי שמיתנו משמעותית את הירידה בעסקאות בינואר היו המשקיעים, עם גידול חד של 33%. משקלם בסך העסקאות עלה לרמה חריגה של 30%, רמה הגבוהה משמעותית ממשקלם הממוצע של המשקיעים מאז הוכבד עליהם המיסוי ב-2011.
 
ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול ברכישות המשקיעים, כמו גם השיעור החריג במשקלם בסך
העסקאות באזור, מתרכז בשלושה אזורים: נתניה, ירושלים ובאר שבע. לפיכך מוקדם להסיק לגבי שינוי מגמה במשקל המשקיעים.
 
באזור נתניה הגיע משקל המשקיעים בחודש ינואר לשיעור של 38%, השיעור הגבוה אי פעם שנרשם באזור זה, בכלל זה בהשוואה לשנת 2010, בה הגיעה רמת הפעילות של המשקיעים בשוק הנדל"ן, ברמה הארצית, לרמתה הגבוהה ביותר. גם במונחים מוחלטים הגיע סך רכישות המשקיעים באזור נתניה בחודש ינואר לרמתו הגבוהה ביותר (בעוד שברמה הארצית נמוכה רמת רכישות המשקיעים מהשיא שנרשם בדצמבר 2010).  יש לציין כי החל מסוף 2013 נכללות רכישות תושבי החוץ בסגמנט השוק של "דירה נוספת (דהיינו, משקיעים), גם אם זו דירתם היחידה. לפיכך, הגידול במשקל המשקיעים באזור החל מסוף  2013 מיוחס בחלקו לגידול במשקל תושבי החוץ ברכישות אלו. עם זאת, יש להדגיש כי רק רבע מהגידול החד ברכישות המשקיעים בינואר השנה באזור נתניה נובע מגידול ברכישות תושבי החוץ.
משקיעים בנתניה רכשו דירות ב-1.8 מיליון שקל
על רקע הרמה הגבוהה של משקיעים באזור נתניה בחודש ינואר, באוצר מציינים כי השכר הממוצע למשק בית של משקיעים אלו עמד על 34 אלף שקל (ברוטו למשק בית), גבוה משמעותית (ב-30%) בהשוואה לשכר הממוצע למשקיעים באזור זה ברבעון השני של 2012, לפני החמרת תנאי המימון למשכנתאות על ידי בנק ישראל. זאת כאשר ברמות המחיר כמעט ולא נרשמו פערים (מחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל בשתי התקופות). באוצר מציינים כי יש בכך כדי לבטא את הירידה ביחס המינוף של המשקיעים באזור. ממצא בולט נוסף בהשוואה זו הינה ירידה במשקלם של הפנסיונרים מ-10% ברבעון השני של 2012 ל-5% בלבד בינואר. 
באזור באר שבע נרכשו כ-500 דירות על ידי משקיעים בחודש ינואר, גידול חד של 73% בהשוואה לחודש דצמבר. משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה לשיעור של 30%, לעומת
ממוצע של פחות מ-26% ב-2014. יתכן והגידול החד ברכישות המשקיעים באזור זה נובע
לפחות בחלקו, מציפייה של המשקיעים לירידה בשיעור המס על דירה נוספת החל בינואר  2015  (על רקע אי הבהירות ששררה בסוף 2014 על תוקף הוראת השעה). בהקשר מציינים באוצר שבחודש דצמבר נרשמה רמת שפל של משקיעים באזור (שיעור של 17% בלבד).
על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י משקיעים באזור ב"ש נמצאות בתחום מדרגת המס התחילית על דירות הנרכשות להשקעה )כאשר לו היה מסתיים בינואר תוקף הוראת השעה, היה יורד שיעור המס התחילי מ 5 אחוזים ל-3.5 אחוזים)
באוצר מצביעים על ממצא נוסף הראוי לציון ביחס לרכישות המשקיעים בינואר, בפרט בהתייחס לכך שהגידול החד במשקלם התרכז באזורי נתניה, ירושלים ובאר שבע, הינה העובדה שרמת מחירי הדירות שנרכשו על ידי סגמנט זה בשלושת אזורים אלו גבוהה משמעותית (נתניה וירושלים) או נמוכה משמעותית (באר שבע) מרמת מחירי הדירות הנרכשת למגורים (דירה יחידה) באזורים אלו. דהיינו - באזורים אלו, המשקיעים ורוכשי הדירות למגורים "מתחרים" ביניהם במידה פחותה על אותן הדירות בהשוואה לאזורים אחרים (למעט תל אביב).
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    זו בשורה טובה לשוכרים. יהיו הרבה דירות להשכרה !!!
    בן אהרון 10/03/2015 06:54
    הגב לתגובה זו
    2 0
    והמשמעות היא שהשכירות לא תעלה. כי בתחום הזה המשקיעים מספקים פתרונות דיור מיידיים וגם נזילות בשוק הדירות וגם מיסים למדינה ואם הם לא היו פועלים, המחירים אולי היו יורדים במשהו אבל אז הקבלנים היו מצמצמים את הבנייה עוד יותר ושוב כולם היו מפסידים מזה כי הפתרונות של המדינה אולי יתנו מפתחות לדירות בעוד ארבע חמש שנים במקרה הטוב. ועוד דבר חשוב: עדיף שישקיעו בנדלן כאן ולא בבורסות או נדל״ן ברחבי העולם כי השקעות זה חיובי לכלכלה ועדיף שיהיה כאן גם כשמדובר בהשקעה בדירות !! זה אומר שבונים עוד דירות ויש פעילות כלכליות ענפה. והכי חשוב אולי סוף סוף יבינו שלמי שאין הון עצמי, הכי טוב זה לגור בשכירות!!! רכישת דירה עם משכנתא זו מלכודת דבש שאנשים צעירים ורוב הציבור פשוט לא מבין!!! והגיע הזמן להבין שאי אפשר לקרוא למי שגר בשכירות - הומלס!!! הומלס זה אחד שגר ברחוב!!!
    סגור
  • 12.
    הביקושים בשוק הדירות בישראל ממשיכים לעלות
    המציאות 10/03/2015 05:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    האנטישמיות בעולם מבריחה כ- 1,000,000 יהודים שיקנו דירות מקלט בישראל ... הדיבורים על פינוי יהודה ושומרון תביא מאות אלפי יהודים שירכשו דירות בתחומי מדינת ישראל ... מצד שני, בתקופה האחרונה, הקבלנים והמשקיעים הקטנים בישראל הנמחצים תחת המיסוי הכבד בישראל, גילו רווחים נאים ותשואות נפלאות בהשקעות נדל"ן בעולם ... לדעתי, בתקופה הקרובה נגלה מחסור בדירות להשכרה, ועליית מחירי השכירות
    סגור
  • 11.
    תתעורר=קרטלשליט מחירגבוה=בועהמעל50%=דורעני=סיכוןמדינה!! (ל"ת)
    בלוף יומי=עם פראייר! 09/03/2015 18:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    משקיעים נפוצים שרוכשים דירות כמו עדר במחיר שיא (ל"ת)
    אילן 09/03/2015 11:51
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 9.
    חובה לקרוא
    מאיר 09/03/2015 08:41
    הגב לתגובה זו
    2 1
    תחשבו בהגיון... לפני מספר לא רב של שנים היו אזורים שדירת 4 חדרים חדשה וגדולה נמכרה ב-500000 ש"ח והקרקע עלתה אמנם לא הרבה אך שילמו עליה משהו. מאז עלות הבניה ירדה הדולר ירד וגודל הדירה ירד. במחיר מטרה הקבלנים יכולים לקבל את הקרקע בחינם!!! אם נוסיף את עלויות הפיתוח נגיע למסקנה שעם רווח נאה הקבלן יכול למכור דירת 4 חדרים בלא יותר מ-700000 ש"ח... אך לא....לקבלנים החזירים אין שום אינטרס למכור במחיר זה משום שזה כמו ירייה ברגל של עצמם משום שזה יוביל לירידת מחירים מידית באזור מה שיוריד את רווחיהם לנורמליים...הרי הם התרגלו להרוויח מאות אלפי שקלים על כל דירה. הקבלנים עושים יד אחת נגדנו כבר מספר שנים והמדינה לא עוצרת אותם. רק אנחנו יכולים לעצור אותם בזה שנייבש אותם ולא נרכוש דירות בשום אופן!!! הכוח אצלנו בלבד!!!
    סגור
  • הקבלנים מייצרים דירות בהתאם לדרישות הציבור
    בן אהרון 10/03/2015 08:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הקבלנים בונים לפי הצפייה שלהם לביקוש לדירות. הבעיה שהיום רוצים דירות פאר בסטנדרט גבוהה ומוכנים וגם מסוגלים לשלם בהתאם. לכן מחירי הדירות ברמה הנוכחית. אם יתברר שיש ביקוש לדירות סטנדרטיות של 3 חדרים במחיר בסיסי, הקבלנים יבנו דירות כאלה. זה הרבה יותר קל לבנות דירות פשוטות. הבעיה שכולם רוצים דירות מהסרטים ולכן גם המחירים בהתאם.
    סגור
  • דווקא בראש העין התחילו להוריד מחירים. אמרו שהמפרט ירד
    שי 09/03/2015 11:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ביל 200 אלף שקלים אני מוכן לוותר על אסלות תויות סמויות וכל השטויות האלה
    סגור
  • 8.
    הפיתרון למצוקת הדיוור
    ישראלי 08/03/2015 22:19
    הגב לתגובה זו
    1 0
    תנו ללפיד שוב לנהל את המדינה כמו שניהל עד היום ואז כולנו נרדו מהארץ ומחירי הדירות ירדו
    סגור
  • 7.
    לפני כמה ימים פרסמו את פרויקט מחיר מטרה.למה שנקנה עכשיו
    דון 08/03/2015 20:58
    הגב לתגובה זו
    3 0
    לשלם שכירות זה לא נורא למי שיש היום סכומים שמאפשרים לו לקנות דירה. עם מיליון שקל בבנק עושים כמעט 10K בחודש בבורסה בתיק סולידי.
    סגור
  • 6.
    הטלת מס והגבלות מימוניות על משקיעים יפנו 30% מהשוק
    ר 08/03/2015 20:55
    הגב לתגובה זו
    1 2
    ויביאו לירידת מחירים נאה ומתמשכת. אין בעיה של היצע , יש בעיה של ביקושי יתר של משקיעים.
    סגור
  • 5.
    רכישת דירה היום = הימור על 5 דברים:
    נדלניסט 08/03/2015 16:00
    הגב לתגובה זו
    9 4
    ההימורים הם: שכל הפוליטיקאים יכשלו בהגדלת ההיצע למרות שהם הבינו שהם יבחנו על כך. שהריבית בארה"ב לא תעלה בשנים הקרובות, כי אם כן גם בנק ישראל יאלץ להעלות ריבית. שלא יהיה מיתון או אבטלה למרות שפעם בכמה שנים יש. שלא ישנו את מדיניות המיסוי (שלא יכבידו על הנדל"ן ושלא יקלו על הבורסה). שתוכנית "מחיר מטרה" לא תוריד את הרצון לקנות דירה בשוק החופשי הרגיל. להבדיל מהשנים 1999-2006 בהם ירדו מחירי הדירות בהדרגה אך לא קרסו, הפעם התחלה של מגמת ירידה, אפילו איטית וחלשה, תהפוך בהכרח למפולת שלא נראתה כמוה. המצב היום שונה, כמעט כל מי שקונה חולם על עליות מחירים או חושש שהמחיר יברח לו (זה אותו דבר). אם תתחיל מגמת הירידה המיוחלת, כל ההיסטריה של הרוכשים תיעלם. כלומר דווקא כשיגדילו היצע יבואו פחות קונים. עלות ההמתנה תוך תשלום שכר דירה ירדה ל 3% בלבד מערך הנכס בשנה. בשנה הקרובה המחיר אולי יעלה, אך האם אתם קונים רק לשנה?
    סגור
  • לך לשלם שכירות 6000 בחודש ! תקנה דירה ריבית 0 !
    אבי 08/03/2015 17:06
    הגב לתגובה זו
    2 4
    נותנים לך כסף בחינם תיכח !!!!!! למה עם לו למי שאתה משלם שכירות יקח ..והוא יקנה עוד דירה וישכיר לחבר שלך !!!!!! תלמד לקרוא נתונים ! כולם בוכים שאן דירות ! יש כאן לכולם דירות חלק יש אחד ...חלק 2 חלק 3 וחלק 4 ! עכשיו תבין למה המחירים לא ירדו
    סגור
  • כסף בחינם ? כנראה שאתה לא גאון גדול. (ל"ת)
    ר 08/03/2015 20:56
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 4.
    דרום דרום דרום!שם נמצאת ההשקעה הנדלנית
    אלי 08/03/2015 15:56
    הגב לתגובה זו
    3 4
    האטרקטיבית ביותר תגיעו לנתיבות ותבינו כסף קטן יחסית ופוטנציאל ענק !!!
    סגור
  • 3.
    חלקם של המשקיעים גדל כי אין אפיק אחר להשקעות
    בנדל"ן אין מיסים 08/03/2015 15:38
    הגב לתגובה זו
    10 2
    משכירי דירות פטורים ממס - עיוות עצום בממדיו
    סגור
  • והשוכר מחזיר את המשכנתא (ל"ת)
    בנדלן יש ניסים 08/03/2015 15:54
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • והשוכר מחזיר את המשכנתא (ל"ת)
    בנדלן יש ניסים 08/03/2015 15:54
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • 2.
    סגמנט
    מואיז הקטן 08/03/2015 15:27
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יש מילה עברית לסגמנט - מקטע - למה השימוש הרב במילה הלועזית... חוץ מזה מאמר מאלף
    סגור
  • 1.
    הקבלנים פשוט לא בונים, לא נגדו לחלק מהמכרזים (ל"ת)
    מספרים לנו סיפורים 08/03/2015 15:19
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור