מכירות הנדל"ן קפצו ב-45% בנובמבר, אבל אין סיבה להתבשם מכך
לולא המשקיעים, כנראה שלא היינו רואים עלייה של 15% במכירות של דירות חדשות ביחס לחודש נובמבר 2019. המשקיעים, מי שבמידה לא מבוטלת היו אחראיים על העלייה במחירי הנדל"ן בשני העשורים הקודמים וצעדיהם הוצרו באמצעות העלאות מס, הם אלה שפחות או יותר מצילים את הקבלנים. צחוק הגורל? לא בדיוק. יותר כמו נורת אזהרה.
לפי סקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש נובמבר 2020, בנובמבר האחרון "נרכשו 11.1 אלף דירות שמהוות גידול של 15% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול חד יותר של 45% בהשוואה לרמה הנמוכה יחסית שנרשמה בחודש הקודם". במשרד האוצר מייחסים את הירידה של אוקטובר לתקופת החגים והתחלתו של הסגר המחודש בסוף אוקטובר.
"בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש נובמבר ב-10.2 אלף דירות, גידול של 25% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 52% בהשוואה לאוקטובר האחרון. זוהי גם הרמה הגבוה ביותר ברכישות אלו בחודשי נובמבר מאז שנת 2009", כתבו במשרד האוצר.
מי שהובילו את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר היו המשקיעים. סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 2.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול של 75%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 19%, גבוה ב-6.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת המס ביוני 2015.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו אף הם ב-2.1 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד ושיעור גידול הגבוה פי שניים מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, כאשר במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש"מחליפות" ידיים בין משקיעים. בחודש נובמבר עמד שיעור זה על 36%, גבוה בתשע נקודות אחוז לעומת נובמבר אשתקד.
בפילוח תעסוקתי של המשקיעים שמכרו את דירתם נמצא כי מאז פרוץ משבר הקורונה גבוה משמעותית משקל העצמאים ובעלי החברות בקרב מוכרים אלו, בהשוואה לשיעורם בקרב רוכשי דירות להשקעה. בפריפריה הצפונית בולט גידול חד במכירות המשקיעים בכלל, בפרט אלו שהינם עצמאים ובעלי חברות.
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו בארבעת אלפי דירות, מזה אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לנובמבר אשתקד גדלו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור חד של 53%. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי מצטמצם שיעור הגידול במכירות הקבלנים ל-13%.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מכירות "מחיר למשתכן" הוסיפו לרדת בחודש נובמבר, בשיעור חד של 38% בהשוואה לנובמבר אשתקד. מאז פרוץ משבר הקורונה ירדו מכירות אלו בשיעור של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור ירידה הגבוה משמעותית מהירידה שנרשמה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.5 אלף דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד. הוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה יד שניה.
"בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות, נמצא כי נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר מאז שנת 2009. בסיכום סך העסקאות, כולל בסבסוד ממשלתי, נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר", סיכמו.
המגמות המדאיגות שעולות מהדוח
על פניו, אבל רק על פניו, אפשר להתייחס לשיא המכירות כפי שהוא. שיא של מכירות. אבל יש לא מעט מגמות שעולות מתוך הסקירה הזו שמראות שאנחנו בפני תקופה כלכלית לא פשוטה. אולי השווקים הפיננסיים לא יקרסו הודות לפעולות בנק ישראל, אבל זה לא מנחם.
יותר ויותר עצמאיים ובעלי חברות נאלצים לסגור את שערי העסקים שלהם, כשבפריפריה המגמה מדאיגה, מאחר והעמדת הנכס למכירה מעידה על קשיים בתזרימי ההכנסה והחשש מהרעה כלכלית. כשקרוב ל-120 אלף בני אדם הפכו למובטלים מאז הסגר הנוכחי, זה בהחלט מעיד על לאן הולכים הזרמים.
כמו כן, חזרתם של המשקיעים הוא צעד חשוב, אבל הם לא באמת מצילים את השוק. העלייה הנוכחית נובעת בעיקר מעסקאות שנתקעו בצנרת בחודש שעבר. העובדה שגם המשקיעים לא נוהרים פנימה, כשרמת המעורבות עדיין לא מתקרב לרמה של 2016, מעיד על הזהירות שבה אנשים מתייחסים היום לכל סוגי ההשקעות.
בכל מקרה, בשל האטה נוספת בהתחלות הבנייה בשנה שעברה ובשל הביקושים הגבוהים, באזור המרכז לא נראה ירידה של מחירי הנדל"ן למגורים. זו עובדה. הביקוש גובר בהרבה על ההיצע, כשעדיין, למרות המצב, לא מעט משכבת מעמד הביניים, בעיקר בהייטק ובשירות הציבורי, לא נפגעו עדיין מהמצב. זה מה שמאפשר בינתיים את המשך רכישת הדירות. זה לא אומר שהם לא מתכוננים לימים גשומים והגל הזה של רוכשי דירות לא ימשיך לדעוך.
- 4.ישראלי 17/01/2021 15:13הגב לתגובה זונתניהו - חזק ואמץ. העם איתך. אוהבים ומעריכים את כל פועלך למען המדינה היקרה שלנו. עלו והצליחו.
- 3.היעד הבא קרית חיים ליד הים רח שדרות דגניה מחירי ריצפה (ל"ת)זערית1 14/01/2021 06:55הגב לתגובה זו
- 2.8 13/01/2021 15:43הגב לתגובה זו12 שנים של עליית מחירים - דור שלם (וגם ההורים שלו) נזרק לפח הזבל של הסוציאליסט נתניהו.
- טמבל 13/01/2021 19:41הגב לתגובה זומהיכן הבאת את התואר "סוציאליסט" לקפיטליסט החזיר ביותר עלי אדמות???
- 8 13/01/2021 21:57מועצת החלב, מועצת הלול, מועצת הפרי והירק, רשות מקרקעי ישראל, חינוך ובריאות ממלכתיים (חצי עם מממן את החצי השני), תקשורת צפון-קוריאה (רק לממשלה ולצבא מותר לשדר שידורים כלל ארציים), חסמי יבוא, מונופול מנהל התקנים, ועוד ועוד. נתניהו סוציאליסט חזירי.
- 1.ליאת 13/01/2021 15:07הגב לתגובה זולא יכול להיות שעם כל האבטלה וחוס הודאות שוק הנדל״ן יפרח. זה בסופו של דבר קול האינטרסנטים שמנסה לייצר מציאות. אבל גם לזה יש גבול. לאנשים נגמר הכסף ובעיקר הפרדיגמה של ״נדל״ן תמיד יכול לעלות״ התרסקה. תחושת הביטחון נסדקה והציבור עושה חושבים. לא רואה איך מחירי הדירות יכולים לעלות במציאות שכזו. וכבר עכשיו, רואים איך דירות יושבות הרבה זמן על המדף, ומוכרים מתחילים להתפשר על מאות אלפי שקלים. לממתינים, הסיפור עוד ישתלם. בהצלחה לכולנו, ורק בריאות!
- עמי ש 13/01/2021 20:58הגב לתגובה זובהצלחה שיהיה ורק בריאות
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
