מידאס השקעות רוכשת בתי אבות באנגליה ב-78 מיליון ש'
מידאס השקעות הודיעה היום כי חתמה על עסקת לרכישת ארבעה מבנים המשמשים כבתי אבות במחוז יורקשייר שבצפון אנגליה. מדובר בעסקה בהיקף כספי של כ-9.55 מיליון ליש"ט (כ-77.8 מיליון שקל), הוצאות העסקה מסתכמות בכ-0.65 מיליון ליש"ט (כ-5.3 מיליון שקל). זוהי העסקה הראשונה של מידאס השקעות (לשעבר ספנקריט) הנשלטת על ידי אנשי העסקים יורם יוסיפוף, וחיים גייר באמצעות איי.אי.אס החזקות שבשליטתן.
הנכסים שמשמשים כבתי אבות יניבו למידאס דמי השכירות שנתיים שיסתכמו בכ-635,000 ליש"ט (כ 5.175 מיליוני שקל). יודגש כי על פי הסכמי השכירות מועלים דמי השכירות מדי שנה בשיעור עליית מדד המחירים באנגליה, אך לא פחות מעלייה של 3% לשנה ולא יותר מ 7% לשנה. כמו כן, נקבע כי בדצמבר 2009 ופעם בחמש שנים לאחר מכן, ייערך עדכון של דמי השכירות למחירי השוק, בכפוף לכך שמחירי השוק גבוהים מדמי השכירות המשולמים בפועל באותו המועד. תנאים אלה מבטיחים למעשה שערכו המניב של הנכס נשמר ואף עולה באופן ריאלי ברבות השנים, בעוד שערך הרכישה שלו נשמר במחירים נומינליים.
המבנים הנרכשים מושכרים כיום לשוכר אחד המפעיל אותם כבתי אבות וזאת בהסכמי שכירות לתקופה של 28 שנים. נציין כי מדובר בהסכמים בתנאי תחזוקה וביטוח מלאים (Full Repairing andInsurance) שמשמעותם היא שהאחריות לתחזוקתם המלאה של הנכסים והתשלום הביטוחי בגינם בתקופת השכירות מוטלת על השוכר. כלומר, גם אם נדרשים שיפוצים מקיפים בנכסים שנרכשו, ישלמם השוכר מכיסו. משמעות הדבר כי על השוכר להחזיר את הנכס בתום תקופת השכירות (בעוד כשלושה עשורים) במצב שהיה כפי שקיבלו במועד תחילת ההשכרה.
בארץ לדוגמא, האחריות של שוכר הנכס היא תפעולית בדרך כלל, ומשמעות הדבר שכנדרש שיפוץ מקיף בנכס, לאחר פרק זמן מסוים, משלם בעל הנכס מכיסו את עלותו. במדינות אחרות באירופה, למשל גרמניה, מקובל כי הבעלים נושא באחריות לנכס, למשל לתחזוקת הגג והקירות החיצוניים וכן נושא בתשלומים בגין שטחים ציבוריים במבנה.
נוסיף ונציין כי התזרים מפעילות של נדל"ן מניב, בנכסים המתבססים באוכלוסיית בתי האבות נחשב ליציב, שכן מדובר באוכלוסיה הולכת וגדלה, עם העלייה ברמת החיים, שאינה תלויה במגמות משתנות של עולם העסקים. עיקר הכנסותיהם של בתי האבות בבריטניה נובעים מתשלומי הביטוחים הממשלתיים ולכן נחשבים כמקור הכנסה יציב. החברה מסרה כי היא מנהלת מגעים עם בנקים זרים לקבלת מימון לצורך העסקה המוערך בשלב זה בשיעור של כ 80-95% מהתמורה, באמצעות הלוואות Non Recourse .
