אחרי חודשים של קיפאון, תוכנית "דירה בהנחה" חוזרת - אבל עם שינויים משמעותיים. מקבלי ההחלטות סיכמו על חידוש ההגרלות כבר בשבועות הקרובים, אך רק באזורים שבהם מחירי הקרקע נחשבים נמוכים. המשמעות: תל אביב, רעננה, כפר סבא, הרצליה, גבעתיים ורמת השרון - מחוץ לתמונה.

ההחלטה יכולה להישמע טוב בהתחלה, שכן הממשלה קיבלה החלטה להעלות את שיעור הדירות שיוקצו למשרתי מילואים ל-35% ועד ל-50% מכלל הזוכים בכל פרויקט, במקום 20% כיום. אבל בפועל, נראה שהיא תישאר בעיקר על הנייר. מרבית ההגרלות יתקיימו בערים בפריפריה או במעגלים הרחוקים מאזורי הביקוש, שם הביקוש לדירות נמוך בהרבה.

דווקא באותם אזורים שבהם צעירים, זוגות ומשפחות רוצים לגור - קרוב לעבודה, לתחבורה ציבורית או למשפחה, לא תתקיים התוכנית. וככה נוצר מצב, שרבים מהמועמדים אולי ייהנו מעדיפות על פני אחרים, אבל לא יהיה להם שום תמריץ באמת לנצל אותה.

נשמע טוב, בפועל גרוע

בהסתכלות ראשונית, נראה כי שר השיכון גולדקנופף הוא המנצח הברור של הקרב הפוליטי. הוא התעקש להחזיר לחיים את תוכנית ההנחות - שהייתה מוקפאת חודשים ארוכים – והצליח. בנוסף,הוא הצליח להכניס לתוכה רכיב שמשנה את התמונה לגמרי: התוכנית לא תחול בערים שבהן מחיר הקרקע גבוה, כלומר - בערים המרכזיות, איפה שהביקוש האמיתי נמצא. הרף שנקבע הוא מחיר למטר של 20 אלף שקל. ערים שבהם המחיר למטר הוא גבוה מזה - לא יכנסו לתכנית.

במילים פשוטות: ההגרלות יחזרו, אבל רק באזורים שבהם המדינה מתקשה מלכתחילה לשווק קרקעות, כמו דימונה, מגדל העמק, או ירוחם. דווקא שם, היזמים נתקלים לא פעם בקושי למשוך רוכשים, גם כשיש הנחה - ובטח כשאין תעסוקה או תחבורה נוחה.וכפועל יוצא מכך, במקום שהתכנית תהפוך לכלי משמעותי לפתרון משבר הדיור - ככל הנראה היא תישאר בתור אקט סמלי בלבד. יהיו בה כותרות על מספר הדירות שיוגרלו ועל ההעדפה למילואימניקים, אבל בפועל, הביקוש יישאר מרוכז בערים שלא משתתפות, והציבור שמקווה לדירה במרכז - לא יקבל ההעדפה ואות הוקרה אמיתית.

זה לא המצב הרצוי, בעיקר בהמשך למה שנראה כרגע כתוספת למה שפורסם כאן בשבוע שעבר - רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקעות לבנייה עצמית לחיילי מילואים ונכי צה"ל, ובהמשך לזה ראינו שכבר מתעוררות הרבה התנגדויות מכיוון המועצות האזוריות וגם מקרב המושבים והקיבוצים: ההצלחה של המהלך לא תימדד רק בכותרות אלא בעיקר בכדאיות הכלכלית האמיתית, בתמריץ שאמור להיות גדול עבור משרתי המילואים - והתכנית נראית עדיין, כסיסמאות יפות אבל לא יביאו לבשורה אמיתית עבורם.

רמ"י מזהירה

ההתנגדות לחידוש התוכנית במתכונת החדשה לא מגיעה רק ממשרד האוצר. גם ברשות מקרקעי ישראל - הגוף שאחראי בפועל על שיווק הקרקעות למגורים, מביעים דאגה. מנהל הרשות ינקי קוינט, הזהיר כי ההגבלות החדשות על התוכנית עלולות לפגוע קשות ביכולת של המדינה לשווק קרקעות לרשויות המקומיות ולקבלנים.

לפי קוינט, אחד הגורמים המרכזיים שבזכותם מכרזים הצליחו בעבר היה עצם קיומן של ההטבות - בין אם דרך מחיר מוזל לציבור הרחב (מחיר למשתכן), בין אם דרך העדפה לבני מקום, וכעת גם למשרתי מילואים. הטבות אלו יצרו עניין ציבורי, תמיכה של ראשי ערים, והגבירו את הסיכוי לשיווק מוצלח של המגרשים. אבל, כשהתוכנית הוגבלה רק לערים זולות יחסית, והוחרגו ממנה מרבית הערים המבוקשות - מנהל הרשות מעריך שראשי הרשויות פשוט יאבדו עניין.

בלי עדיפות ממשית לקבוצות יעד, לא יהיה להם תמריץ לשתף פעולה עם המדינה בשיווק הקרקעות. התוצאה האפשרית: קיפאון נוסף בהיצע הדירות, האטה בשיווק המגרשים - והחמרה נוספת במשבר הדיור.

• הסיבה שבגללה מחירי הדירות יכולים לחזור לעלות ואף אחד לא לקח אותה בחשבון
• המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עמדת האוצר

במשרד האוצר מתנגדים נחרצות לחידוש התכנית - ולא מהיום. כבר שנים שהדרג המקצועי במשרד טוען שהתוכנית הזו אולי נראית טוב בתקשורת ובכותרות, אבל בפועל היא גובה מהמדינה מחיר כלכלי כבד - מבלי לייצר תוצאה אמיתית בשוק הדיור. אמנם אין לתוכנית "תקציב ישיר" בספר התקציב. כלומר, המדינה לא מעבירה כסף מזומן למשתתפים - אבל יש לה עלות עקיפה(אלטרנטיבית) גבוהה מאוד, בעיקר דרך הנחות עמוקות שמעניקה המדינה על הקרקעות שהיא משווקת.

מדובר בקרקעות בבעלות המדינה, שברוב המקרים שוות הרבה יותר, ונמכרות ליזמים בהנחה משמעותית, רק כדי שיוכלו למכור דירות מוזלות לזכאים. ההנחות האלו, טוענים באוצר, שוות מיליארדי שקלים בכל שנה.לפי הערכות פנימיות באוצר, בעשור האחרון בלבד, המדינה "ויתרה" על הכנסות של כ־50 מיליארד שקל כתוצאה מהתוכנית הזו – סכום שיכול היה לשמש להשקעה בתשתיות, חינוך, בריאות, או אפילו להקמת דיור ציבורי.

אבל מעבר להפסד המדובר, באוצר טוענים כי הנזק האמיתי הוא עיוות השוק. לטענת הדרג המקצועי, התוכנית מעודדת אנשים שאין להם באמת יכולת או כוונה לרכוש דירה – לנסות בכל זאת, רק בגלל ההנחה. כך נוצר מצב של "ביקוש מלאכותי": אלפי נרשמים להגרלות שלא היו נכנסים לשוק הדירות אלמלא ההטבה, וזה מוביל ל'ניפוח' של הביקושים באופן לא טבעי.

במקביל, בגלל שהמדינה מקצה קרקעות רבות לתוכנית - שמותנות במחירים נמוכים ובקריטריונים מחמירים, היא פוגעת בכמות הקרקעות שמופצות לשוק החופשי, שבו יזמים יכולים לבנות ולמכור דירות לפי כללי וכוחות השוק. המשמעות: פחות דירות זמינות לציבור הרחב, פחות תחרות, ופחות גמישות לשוק לפעול באופן טבעי.

לפי האוצר, השילוב בין ביקוש מלאכותי להיצע מצומצם דווקא יוצר לחצים לעליית מחירים, במקום להוריד אותם. כך, לטענתם, התוכנית לא רק שאינה פותרת את בעיית הדיור - אלא גורמת להחמרתה.

ההשפעה על אזורי הביקוש

העובדה שהתוכנית לא תחול בערי המרכז מייצרת לא רק אכזבה - אלא גם השפעה אמיתית על התנהגות השוק באזורים אלה, שבהם מצוקת הדיור היא החריפה ביותר. צעירים, זוגות ומשפחות שמבקשים לרכוש דירה במרכז הארץ - קרוב לעבודה, לתחבורה ציבורית, לשירותים חיוניים ולמשפחה, מאבדים כלי ממשלתי שהיה אמור לעזור להם לעשות את הצעד הזה.

ללא עזרה והנחה שמגיעה מהמדינה, האפשרויות שנשארות עבורם הן דירות במחירים גבוהים במיוחד - בשוק חופשי שממשיך להתייקר, ללא התערבות ממשלתית. התוצאה היא תסכול גובר וחסמים כמעט בלתי עבירים, בעיקר לצעירים ללא גב כלכלי מהבית או הון עצמי משמעותי.

 ההמשך של התוכנית בפריפריה, בכלל לא נותנת מענה לאזורים המבוקשים - ששם נמצאת הבעיה, כך נוצר פער גדול - בין המקומות שבהם המדינה מוכנה לתת הטבה, לבין המקומות שבהם ההטבה הזו באמת נדרשת. במצב כזה, התחושה היא שלא רק שאין פתרון, אלא שגם אין הכרה בבעיה עצמה.