מנכ"ל AMG משכנתאות: "יש הקשחה משמעותית בתנאים לקבלת משכנתא והורדה באחוזי המימון"
"לאחרונה, לאור חוסר הוודאות בשוק הפיננסי והנדל"ני, אנחנו עדים להתנהלות קשוחה בקרב מקבלי ההחלטות בבנקים למשכנתאות אשר בגינה רוכשים רבים נאלצים לוותר על רצונם לרכוש דירה חדשה או לשדרג את זו הקיימת", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי חוץ בנקאי בענף המשכנתאות.
"את השינוי ניתן לראות במספר מישורים", אומר קמינסקי. "המישור הראשון הוא הקשחה ברורה לגבי הסטנדרטים על פיהם מחליט הבנק לאשר או לדחות הלוואת משכנתא. ניתן להבחין כי הבנקים מקשיחים עמדות וכל בעיה ולו הפעוטה ביותר גורמת לדחייה גורפת במתן הלוואת משכנתא. כיום כדי לקבל הלוואת משכנתא עליך להיות לקוח ללא רבב וכל הסתבכות בעבר, גם אם מדובר במשהו שנראה זניח וישן, גורמת לבנק לדחות את הבקשה ולהשאיר אותך ללא יכולת לרכוש את הנכס".
קמינסקי נותן דוגמא: זוג שביקש לרכוש דירה ראשונה. בני הזוג בשנות הארבעים לחייהם עם שלושה ילדים ביקשו לרכוש דירה באזור המרכז בסכום של 1,200,000 שקל, מתוכם 700,000 שקל באמצעות הלוואת משכנתא. בני הזוג עובדים יחדיו בחברת שיווק מוצרי צריכה כשכירים ומרוויחים 23,000 שקל נטו יחדיו בחודש.
האישה החזיקה בעבר הרחוק (אמצע שנות ה-90) עסק עצמאי בהיקף של עשרות אלפי שקלים בודדים בשנה. העסק לא הצליח ובשנת 1995 היא בחרה לסגור אותו לאחר שהגיעה להסדר עם הבנק בנושא חובות שהיו לעסק. הבנק אישר עסקה בה מחק לעסק חוב של כ-6000 שקלים ואת השאר קיבל במזומן. עובדה זו יחד עם העובדה כי שני בני הזוג עובדים באותו המקום, גרמה לבנק לדחות את הבקשה. לפני חודשים ספורים בקשה כזאת הייתה עוברת בקלות.
המישור השני, מתבטא בכך שניתן לראות כי אחוזי המימון בבנקים למשכנתאות ירדו באופן כמעט גורף. קמינסקי מספר כי עד לפני מספר חודשים יכלו לווים לקבל עד 95% מימון באמצעות ביטוח ההלוואה בחברת EMI או עד 75% מימון ללא הביטוח. נכון להיום הבנקים למשכנתאות כמעט ולא מאשרים הלוואות שחוצות את רף 85% המימון עם חברת EMI או 70% ללא הביטוח.
בכדי להגיע לאחוזי המימון הגבוהים, על הלווים להיות לקוחות ברמה גבוהה מאד בעלי היסטוריית אשראי מצוינת והכנסות גבוהות. "אין ספק שהבנקים הורידו באחוזי המימון באופן כללי ואינם רצים לאשר הלוואות באחוזי מימון גבוהים כמו שהיו נהוג עד לפני מספר חודשים. באזורים מסוימים בהם הבנקים לא מאמנים בערך הדירות אחוזי המימון ירדו באופן גורף ל-60% ואף ל-50% ללא קשר ללווה", אומר קמינסקי.
השינוי האחרון שעשו הבנקים נוגע לריביות. "הריביות נמצאות כיום ברמה נמוכה מאי פעם. הפריים כידוע נמצא בשפל חסר תקדים (2.25%) והריביות הצמודות למדד ירדו במהלך החודש האחרון והן עומדות על ממוצע של 4.2%. מה שבכל זאת עלה, זה המרווחים שהבנקים גובים מעלות הכסף, כלומר הרווח של הבנק בהלוואה", אומר קמינסקי. לדוגמה, אם עד לפני מספר חודשים הממוצע של המרווח בהלוואת הפריים עמד על מינוס 0.8 בהלוואות דיור ופלוס 0.5 בהלוואות לכל מטרה, הרי שהיום הבנקים גובים ממוצע של מינוס 0.4 ופלוס 1.5% בהתאמה.
