למה בנק ישראל מוטרד מתחום הנדל"ן? כי מי שיש לו 150 אלף ש"ח לא אמור לקנות דירה ב-3 מיליון ש"ח

בשנתיים האחרונות על שוק הנדל"ן עובר טרנד מרתק: הקבלנים שהחלו להרגיש את ההכבדה של עלויות המימון שהם נוטלים, מעוניינים לא להישאר עם דירות על המדף ולמכור כמה שיותר מהר. הבעיה, גם הרוכשים סובלים מאותה עלות מימון שתייקרה. השוק הצליח למצוא לכך פתרונות בדמות מבצעי ה-80/20.

לאט לאט הגבול החל להימתח: מבצעי ה-80/20 הפכו ל-90/10, לאחר מכן במקרים מסוימים ל-95/5. במקביל, החלו להצטרף למבצעי תנאי המימון, הטבות נוספות: ההצמדה עלינו, חלק מהלוואת קבלן היא בריבית קבועה אטרקטיבית, ובחלק מהמקרים - רכישה עם "נקודות יציאה". כל אלו הפכו את רכישת הדירה למכשיר השקעה, כאשר הכוונה היא להנות מעליית הערך, ולהיפטר מהדירה ב"נקודת היציאה" הקרובה.  

הקבלנים רוצים תזרים הרוכשים עליית ערך

מתי למעשה אנחנו עוברים לתרחיש בו השוק כבר טומן בחובו סיכונים שאנחנו לא בהכרח מתמחרים נכונה? התשובה היא כאשר מתחילים לקרות בו דברים לא הגיוניים. האם הגיוני שמי שלקח לו מספר שנים לחסוך 150 אלף ש"ח יקנה דירה ב-3 מיליון ש"ח במבצע 95/5? כנראה שלא. וצריך לזכור - שהסיכוי שרוכש כזה יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא בסביבת הריבית היום - הוא אפסי. כאשר דברים לא הגיוניים מתרחשים, זה אומר שמנסים לגלגל סיכונים באופן לא טבעי ולא מתומחר, רק על מנת להמשיך לסובב את הגלגל. אבל סיכונים אף פעם לא נעלמים, ובסוף הם יצוצו. 

בנק ישראל רוצה לוודא שהפיצוץ לא יהיה אצל הבנקים

• בנק ישראל מרחיב את התחרות: שישה גופים חוץ-בנקאיים חוברו למערכות התשלומים
• הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת

זה השוק שיראה אותו מוכר שעכשיו מסתמך על נקודת היציאה. האם הוא יוכל להמתין עוד על הגדר על מנת להנות מעליית מחיר בהמשך? או שיש לו משכנתא שהוא צריך להתחיל להחזיר ואין לו תזרים לשלם אותה והוא ימכור גם תוך הורדת המחיר? מה יקרה אם בבת אחת ישתחררו לשוק עשרות אלפי דירות כאלו עם מוכרים שעל גבם הלוואות בלון שמאיימות להתפוצץ? כל אלו נקודות שצריך לשים לב אליהן. 

וחשוב להבין דבר נוסף: בנק ישראל לא באמת מתעניין בהגנה על הרוכש ובמהות הסיכון לענף הנדל"ן. כל מה שמעניין אותו זה שכשהמוסיקה תעצר, הבנקים לא ישארו עם הסיכון אצלהם בתיקים. אבל מישהו יישאר איתו: לא הבנקים, הוא יגולגל למוסדיים. לא המוסדיים, הוא יגולגל לקרנות הנדל"ן האלטרנטיביות. מישהו יתקע עם הסיכון, מישהו שראה את חוסר ההיגיון ששוטף את השוק ועדיין חשב שהוא יממן אותו, ורק יהיה חוליה בגילגול הסיכון הלאה. וכמובן - חוסר וודאות קיים גם לגבי הרוכשים שכרגע מתבשמים מתרחיש האופטימי של עליית מחירים, ומהנדסים עסקה פיננסית, שלא בטוח שהם מבינים את ההשלכות שלה עד הסוף.