יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?

תופעה גדולה שמשפיעה על שוק הדירות לאחרונה היא ירידה של הייטקיסטים מהארץ - אמנם לא מדובר רק על ההייטק אלא גם בשאר המקצועות שבהם משתכרים ומרוויחים סכומים יפים. לא סתם אנחנו עוסקים בהם - בעיקר כי הם בעלי כוח קנייה משמעותי ויש להם יכולת לשלוט על שוק הדירות - בעיקר במרכז הארץ ובאזורי הביקוש. הסיבה היא בעיקר כי כשקורה מצב כזה ויש ביקוש מצדם - המחירים יכולים לעלות ולעלות כי יש מי שישלם. אבל כעת, שהם יורדים מהארץ, הם גורמים לכך שהדירות שבהם גרו בסכומים גבוהים באזורים שבהם גם ככה המחירים מלכתחילה היו גבוהים - הביקוש יורד, ההיצע גדל וכפועל יוצא המחירים יורדים. בסה"כ מדברים על קצב של קרוב ל-20 אלף איש, ההייטק מהווה חלק משמעותי מהמספר הזה. במקביל יש עלייה, אבל העלייה נלקחת בחשבון בבחינת הביקוש לדירות, הפקטור של העזיבה הוא פקטור חדש. 

חשוב לציין - שבשנה שעברה דובר רבות על עלייה משמעותית לארץ של יהודי העולם בעקבות העלייה באנטישמיות. בינתיים, אנחנו לא רואים את זה קורה כשבשנת 2024 הייתה ירידה בפועל של 42% במספר העולים לישראל, רוב העולים החדשים הם ממדינות חבר העמים. 

מלאי של 76 אלף דירות

לפי נתוני הלמ"ס הקבלנים בישראל מחזיקים במלאי של מעל 76 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. כשיש כל כך הרבה דירות פנויות, קשה לקבלנים למכור במחירים גבוהים, והלחץ גובר. בכך למעשה - המלאי הגבוהה של הדירות מציף את השוק בדירות ובכך ההיצע גדל עוד יותר. דבר שאמור למשוך את המחירים עוד למטה. אבל - חשוב לזכור שהמלאי הזה מוחזק בידי הקבלנים, והם אלה שיחליטו מתי, איך וכמה הדירות הללו יצאו לשוק. 

בנוסף, ובהמשך לעלייה לארץ שסיפרו עליה מתחילת המלחמה - בעיקר על ידי הקבלנים. אנחנו לא רואים את זה קורה בפועל אלא להיפך: הדור הצעיר אינו בעל הון כדי לרכוש דירה, יוקר המחייה גבוה והאפשרויות הכלכליות שלו הולכות ומצטמצמות, וכך הוא עובר למקום אחר בו האפשרויות לא מגבילות אותו עד כדי כך וגם הוא לא מוטה בידי נתונים על 'מחסור בדירות' כאשר המצב הוא בדיוק ההפך. 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

זינוק במספר הבקשות להגירה

מעבר להייטקיסטים, לא מעט ישראלים ממגוון מקצועות שונים ניסו לקבל אזרחות נוספת ודרכון זר בשנים האחרונות, אך הרפורמה המשפטית והתפרצות המלחמה הביאו לזינוק חד של 160% הגשת בקשות לתכניות הגירה מצד אזרחי ישראל, שהעלה אותה למקום ה-10 בעולם בדירוג הזה. להרחבה בנושא - ראו כאן.

מחירי הדירות באזורי הביקוש

בתל אביב למשל אנחנו רואים תמונה שמשקפת את המצב כבר בשטח - רמות המחירים עדיין גבוהות וזה ברור, אבל לגבי מה קרה למחירים רואים תמונה אחרת לגמרי: בשנה האחרונה, הייתה ירידת מחירים בפועל של 7.37% במחירי הדירות בתל אביב והתשואה החציונית נשארה ברמות נמוכות יחסית ועומדת על כ-2% לשנה. המחיר הממוצע למטר הוא כ-53 אלף שקל.

עסקאות מהחודש האחרון בעיר

ברחוב מעפילי אגוז 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.9 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בסכום של 2.3 מיליון שקל בשנת 2022. מדובר על דירה בת 2 חדרים בשטח של כ-52 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 4 קומות.

• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב עליית הנוער 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.7 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בסכום של 1.5 מיליון שקל בשנת 2018. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית והאחרונה.

ברחוב שלמה המלך 95, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.2 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בסכום של 1.2 מיליון שקל בשנת 2010. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 6 קומות.

ומה לגבי רמת גן? גם שם אנחנו רואים רמות מחירים גבוהות יחסית, למרות שבהשוואה לתל אביב מדובר על מחירי דירות שנעים בין 2.5 מיליון שקל ל-3 חדרים ועד ל-3.8 מיליון שקל ל-5 חדרים.

עסקאות מהחודש האחרון ברמת גן

ברחוב התמרים 3 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומה השתים-עשרה מתוך 15 קומות.

ברחוב רס"ן עידו 16 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-101 מ"ר בנמצאת בקומה החמישית והאחרונה.

בפתח תקוה - דירת 3 חדרים עולה כ-1.9 מיליון שקל, 4 חדרים כ-2.5 מיליון שקל ו-5 חדרים כ-3.1 מיליון שקל.

עסקאות מהחודש האחרון

ברחוב יצחק ברלוביץ 2 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות.

ברחוב כנסת ישראל 27 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של כ-2.05 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-122 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית והאחרונה.