למה מניות הנדל"ן יורדות והאם זה פרומו לירידות במחירי הדירות?

אחרי שזינקו במעל 40% בשנה שעברה, מניות יזמיות הבנייה למגורים צנחו מתחילת השנה ב-20%. הסיבות לכאורה ברורות ונתעכב עליהם בהמשך - ריבית, מחירים כבר גבוהים, הגבלות על המבצעים ועוד, אבל יש סיבה שלא מדברים עליה - עזיבה של צעירים. בשנה שעברה נרשמה ירידה נטו של כ-19 אלף ישראלים, לעומת עלייה נטו של כ-25 אלף ב-2023 ושל כ-54 אלף ב-2022. אפשר לנסות להתעלם מהמגמה, אבל אחד הנושאים המדוברים במסדרונות ובפינות הקפה של חברות ההייטק הוא רילוקישן ועזיבה לחו"ל. מדובר במספרים שהם עדיין לא מפחידים, אבל ההתעניינות גוברת והעזיבה גדלה.

העזיבה הזאת היא עזיבה של אנשים משכילים שמשתכרים בשכר גבוה שמניעים את הכלכלה ואת שוק הדירות. עזיבה שלהם היא פגיעה גדולה בכלכלה וגם בחוסן החברתי וצריך כמובן לעצור אותה, אבל מבלי להיכנס לסיבות ולשיקולים של כל אחד ואחת, צריך להבין שהיא משפיעה על שוק הדירות. זה כבר השפיע על שוק השכירות וזה מחלחל גם לעסקאות רכישה וזה יכול לחלחל למחירים. זה מה שמדאיג יותר מכל את המשקיעים בבורסה שלהם חיישנים מעולים. הם שומעים את הקולות והם חוששים מירידה בהיקף העסקאות שתוביל לירידה במחירים.

חשוב להבין ששוק הדירות מושפע מהתוספת השולית. כשיש היצע מוגבל ויש ביקוש שעולה במעט על ההיצע, אז כל ירידה בביקוש משפיעה, ירידה של אלפי משפחות-זוגות בשנה, משנה את כל תמונת הביקוש וההיצע ומשפיעה מאוד על המחירים. מעבר לכך, מדובר בעזיבה של אנשים מאזורי הביקוש. מעבר לסיבה הזו שהיא עלולה להיות דרמטית, יש סיבות נוספות לחששות הגדולים של המשקיעים ממניות הבנייה 

סוף עידן מבצעי ה-80/20

שנת 2024 הייתה שנת שיא במכירת דירות, בזכות מבצעי מימון כמו ה-80/20 – שבהם רוכשים שילמו רק 20% מקדמה והשאר עם קבלת המפתח. הקבלנים השתמשו בזה כדי למשוך קונים, אבל בנק ישראל החליט לשים לזה סוף. הוא רואה בזה סיכון גדול מדי, שיוצר בועה של הלוואות עתידיות. עכשיו, כשהמגבלות נכנסות לתוקף, הקבלנים לא יכולים להציע תנאים כאלה בקלות, והמכירות צפויות לרדת. פחות מכירות = פחות רווחים = ירידה במניות.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

הריבית לא זזה

כולם חיכו שהריבית תרד ב-2025 ותחזיר את הקונים לשוק, אבל בנק ישראל לא ממהר. המשכנתאות נשארות יקרות, והרוכשים שגם כך סובלים מהעלייה ביוקר המחייה, מעדיפים לחכות על הגדר. כשאין ביקוש, השוק נרדם – והמניות של חברות הבנייה מרגישות את זה היטב.

גזרות מסים

משפחה ממוצעת קיבלה "קנס" של 800 שקל בחודש בשל גזירות המסים - עליית המע"מ, הביטוח הלאומי ועוד. גם כך היא בקושי הצליחה לסיים כלכלית את החודש ועכשיו מביאים לה קנס נוסף גדול. ההכנסה הפנויה ירדה והיכולת לשדרג דירה פחתה. ההשפעה הזו היא לכל הגילאי ולכל הציבור בסכומים שונים - זה משפיע גם על משפרי דיור פוטנציאלים וגם על זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה. 

דירות עומדות ריקות

בסוף 2024 נרשם שיא של מעל 76 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. כשיש כל כך הרבה דירות פנויות, קשה לקבלנים למכור במחירים גבוהים, והלחץ גובר. אם המלאי הזה ימשיך לגדול, ייתכן שנראה הורדות מחירים – מה שיפגע ברווחים וימשיך ללחוץ על המניות.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עלויות הבנייה מטפסות

חומרי גלם התייקרו, כוח אדם נהיה יקר יותר (במיוחד אחרי המלחמה), ויש מחסור בעובדים מיומנים. כל זה מעלה את עלויות הבנייה באופן משמעותי ובשעה שהמחירים כבר גבוהים וקשה להעלות אותן, הרווחיות צפויה להישחק

חצי הכוס המלאה

למרות הירידה במחירי המניות ולמרות הסיבות הטובות לכך, צריך להזכיר שהביקושים בשוק הדיור ברורים וקבועים וקצב הגידול באוכלוסייה הוא מאוד משמעותי, כזה שגם הגירה מסוימת בסוף "תיבלע". הצורך בדירות ברור וגם אם המחוג יזוז קצת הוא לא צפוי להשתנות באופן דרמטי בעתיד הרחוק יותר. ולכן, שוק הדירות אמור להיות אחד מהעוגנים של הכלכלה הישראלית. המרווחים אולי ירדו, התחרות תגדל, המחירים הגבוהים אולי יעצרו, אבל חברות הבנייה ימשיכו להרוויח ולגדול. צריך גם לקחת את זה בפרופורציה - אחרי עלייה של 40%, אפשר בהחלט גם לרדת ב-20%. אחרי הכל, המחירים בחלק מהמקומות היו גבוהים וכללו את תחזיות הרווחים למספר שנים קדימה. המחירים עכשיו רואיים וסבירים, כשבודקים את החברות האלו לא קופצת הזדמנות. יש חברות שאכן קרובות להון העצמי והרווחים העתידיים שלהם מספקים גיבוי להערכה אופטימית על המניה, אבל הענף כמכלול במחירים סבירים. 

אף אחד לא יודע מה יקרה למחירים, אבל מה שידוע זה שהמחירים מתנהגים לפי הביקוש השולי - התוספת של הביקוש. אם תהיה ירידה ברורה בביקושים זה יכול להוריד את המחירים, כשהקבלנים ינסו למצוא דרך לתת הנחות משמעותיות כמו במבצעי הקבלן בשיטות אחרות. העיקר למכור את הדירות. עם זאת, צריך להבין ששוק הדירות הוא שוק שבו הספקים-יצרנים קובעים ומווסתים את המחירים. גם אם יהיו מצב של עודף היצע לאורך תקופה מסוימת, ההיסטוריה מלמד שהוויסות הענפי הזה דאג לגרום לכך שהמחירים לא ירדו משמעותית, ובהמשך יעלו: הקבלנים מווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים