צילום: איציק יצחקי

למה מניות הנדל"ן יורדות והאם זה פרומו לירידות במחירי הדירות?

הסיבה שאף אחד לא מדבר עליה, הסיבות שכולם מדברים עליהם; האם הירידה במניות הנדל"ן היא הזדמנות והאם "מה שהיה הוא שיהיה" ולמרות שמצפים לירידות - עליות מחירי הדירות ירדו

הרצי אהרון | 27/03/2025 07:00 (35)

נושאים בכתבה מחירי הדירות

אחרי שזינקו במעל 40% בשנה שעברה, מניות יזמיות הבנייה למגורים צנחו מתחילת השנה ב-20%. הסיבות לכאורה ברורות ונתעכב עליהם בהמשך - ריבית, מחירים כבר גבוהים, הגבלות על המבצעים ועוד, אבל יש סיבה שלא מדברים עליה - עזיבה של צעירים. בשנה שעברה נרשמה ירידה נטו של כ-19 אלף ישראלים, לעומת עלייה נטו של כ-25 אלף ב-2023 ושל כ-54 אלף ב-2022. אפשר לנסות להתעלם מהמגמה, אבל אחד הנושאים המדוברים במסדרונות ובפינות הקפה של חברות ההייטק הוא רילוקישן ועזיבה לחו"ל. מדובר במספרים שהם עדיין לא מפחידים, אבל ההתעניינות גוברת והעזיבה גדלה.

העזיבה הזאת היא עזיבה של אנשים משכילים שמשתכרים בשכר גבוה שמניעים את הכלכלה ואת שוק הדירות. עזיבה שלהם היא פגיעה גדולה בכלכלה וגם בחוסן החברתי וצריך כמובן לעצור אותה, אבל מבלי להיכנס לסיבות ולשיקולים של כל אחד ואחת, צריך להבין שהיא משפיעה על שוק הדירות. זה כבר השפיע על שוק השכירות וזה מחלחל גם לעסקאות רכישה וזה יכול לחלחל למחירים. זה מה שמדאיג יותר מכל את המשקיעים בבורסה שלהם חיישנים מעולים. הם שומעים את הקולות והם חוששים מירידה בהיקף העסקאות שתוביל לירידה במחירים.

חשוב להבין ששוק הדירות מושפע מהתוספת השולית. כשיש היצע מוגבל ויש ביקוש שעולה במעט על ההיצע, אז כל ירידה בביקוש משפיעה, ירידה של אלפי משפחות-זוגות בשנה, משנה את כל תמונת הביקוש וההיצע ומשפיעה מאוד על המחירים. מעבר לכך, מדובר בעזיבה של אנשים מאזורי הביקוש. מעבר לסיבה הזו שהיא עלולה להיות דרמטית, יש סיבות נוספות לחששות הגדולים של המשקיעים ממניות הבנייה

סוף עידן מבצעי ה-80/20

שנת 2024 הייתה שנת שיא במכירת דירות, בזכות מבצעי מימון כמו ה-80/20 – שבהם רוכשים שילמו רק 20% מקדמה והשאר עם קבלת המפתח. הקבלנים השתמשו בזה כדי למשוך קונים, אבל בנק ישראל החליט לשים לזה סוף. הוא רואה בזה סיכון גדול מדי, שיוצר בועה של הלוואות עתידיות. עכשיו, כשהמגבלות נכנסות לתוקף, הקבלנים לא יכולים להציע תנאים כאלה בקלות, והמכירות צפויות לרדת. פחות מכירות = פחות רווחים = ירידה במניות.

הריבית לא זזה

כולם חיכו שהריבית תרד ב-2025 ותחזיר את הקונים לשוק, אבל בנק ישראל לא ממהר. המשכנתאות נשארות יקרות, והרוכשים שגם כך סובלים מהעלייה ביוקר המחייה, מעדיפים לחכות על הגדר. כשאין ביקוש, השוק נרדם – והמניות של חברות הבנייה מרגישות את זה היטב.

גזרות מסים

משפחה ממוצעת קיבלה "קנס" של 800 שקל בחודש בשל גזירות המסים - עליית המע"מ, הביטוח הלאומי ועוד. גם כך היא בקושי הצליחה לסיים כלכלית את החודש ועכשיו מביאים לה קנס נוסף גדול. ההכנסה הפנויה ירדה והיכולת לשדרג דירה פחתה. ההשפעה הזו היא לכל הגילאי ולכל הציבור בסכומים שונים - זה משפיע גם על משפרי דיור פוטנציאלים וגם על זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה.

דירות עומדות ריקות

בסוף 2024 נרשם שיא של מעל 76 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. כשיש כל כך הרבה דירות פנויות, קשה לקבלנים למכור במחירים גבוהים, והלחץ גובר. אם המלאי הזה ימשיך לגדול, ייתכן שנראה הורדות מחירים – מה שיפגע ברווחים וימשיך ללחוץ על המניות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עלויות הבנייה מטפסות

חומרי גלם התייקרו, כוח אדם נהיה יקר יותר (במיוחד אחרי המלחמה), ויש מחסור בעובדים מיומנים. כל זה מעלה את עלויות הבנייה באופן משמעותי ובשעה שהמחירים כבר גבוהים וקשה להעלות אותן, הרווחיות צפויה להישחק

חצי הכוס המלאה

למרות הירידה במחירי המניות ולמרות הסיבות הטובות לכך, צריך להזכיר שהביקושים בשוק הדיור ברורים וקבועים וקצב הגידול באוכלוסייה הוא מאוד משמעותי, כזה שגם הגירה מסוימת בסוף "תיבלע". הצורך בדירות ברור וגם אם המחוג יזוז קצת הוא לא צפוי להשתנות באופן דרמטי בעתיד הרחוק יותר. ולכן, שוק הדירות אמור להיות אחד מהעוגנים של הכלכלה הישראלית. המרווחים אולי ירדו, התחרות תגדל, המחירים הגבוהים אולי יעצרו, אבל חברות הבנייה ימשיכו להרוויח ולגדול. צריך גם לקחת את זה בפרופורציה - אחרי עלייה של 40%, אפשר בהחלט גם לרדת ב-20%. אחרי הכל, המחירים בחלק מהמקומות היו גבוהים וכללו את תחזיות הרווחים למספר שנים קדימה. המחירים עכשיו רואיים וסבירים, כשבודקים את החברות האלו לא קופצת הזדמנות. יש חברות שאכן קרובות להון העצמי והרווחים העתידיים שלהם מספקים גיבוי להערכה אופטימית על המניה, אבל הענף כמכלול במחירים סבירים.

אף אחד לא יודע מה יקרה למחירים, אבל מה שידוע זה שהמחירים מתנהגים לפי הביקוש השולי - התוספת של הביקוש. אם תהיה ירידה ברורה בביקושים זה יכול להוריד את המחירים, כשהקבלנים ינסו למצוא דרך לתת הנחות משמעותיות כמו במבצעי הקבלן בשיטות אחרות. העיקר למכור את הדירות. עם זאת, צריך להבין ששוק הדירות הוא שוק שבו הספקים-יצרנים קובעים ומווסתים את המחירים. גם אם יהיו מצב של עודף היצע לאורך תקופה מסוימת, ההיסטוריה מלמד שהוויסות הענפי הזה דאג לגרום לכך שהמחירים לא ירדו משמעותית, ובהמשך יעלו: הקבלנים מווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(35):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

26.
אנונימי 29/03/2025 12:32
הגב לתגובה זו
כולם מבקשים מיליונים ואני מציע מיליון 1 מי שרוצה אשמח לקנות במרכז!
25.
ירידת מחירים כבר כאן הולך להיות בלאגן וכולם מתים מפחד (ל"ת)
אנונימי 29/03/2025 07:34
הגב לתגובה זו
24.
יעלי 29/03/2025 06:57
הגב לתגובה זו
ההשקעות במניות ובדירות בישראל ירדו דרסטית בשנתיים הבאות.ולכן הכי מומלץ אגחים של מדינת ישראל וקרנות כספיות.
23.
יעלי. 29/03/2025 06:54
הגב לתגובה זו
אין ביקוש לדירות במחיר מעל שני מיליון שקל.
22.
אנונימי 27/03/2025 15:11
הגב לתגובה זו
קבלן מרוויח מקסימום 10% אין אפשרות להוריד מחיר
21.
לפי הנתונים 27/03/2025 15:10
הגב לתגובה זו
נגמר מחזור של 15 שנים. מתחילה תקופה שונה וזה די ברור.אני גם מתרשם שבעלי העניין בהיסטריה ועושים הכל כדי להטעות קוראים תמימים. חבל ולא יפה.
20.
אייל 27/03/2025 12:30
הגב לתגובה זו
זה לא ירד.
19.
אנונימי 27/03/2025 12:15
הגב לתגובה זו
חשבון הבנק יורד חודש בחודשו התייקרויות בכל חזית אז מה השאלה
18.
אנונימי 27/03/2025 11:29
הגב לתגובה זו
הצעירים שעוזבים לחול.לך תתן 3 שנים מהחיים שלך ותתחייב לזמן בלתי מוגבל של מילואים ותסכן את חייך ותשלם את המיסים הכי גבוהים בעולםוהמדינה הארורה הזו לא תתן לך אפילו את הזכות לקורת גג.אפילו הדבר האחרון שאיפשר איכשהו להגיע לדירהבמחיר הזוי תוכנית מחיר מטרההנאצים באוצר הולכים לבטל.
מכיר את חול 27/03/2025 22:07
הגב לתגובה זו
בכל הערים המרכזיות בעולם יש מחאות של צעירים שלא יכולים לקנות דירות בערים שבהן הם גדלו נכחתי פיזית בהפגנה כזו בפרנקפורט ויש כאלה בכל אירופה.אז היורדים שלנו לא יפגשו שם לא פרנסה ולא שוק דיור עדיףועוד לא הזכרנו את צלבי הקרס בחניהוהאבטחה הכבדה בגני הילדים של יהודים
17.
כלכלן 27/03/2025 11:27
הגב לתגובה זו
פיצוץ בועה לא מבוקר יכול להביא לקריסה של המשק הישראלי כמו שהייתה בארהב ב2008 צריך להיות זהירים
16.
קונים יד 2 במיוחד בהשבחה בקריות ליד הים (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 11:04
הגב לתגובה זו
15.
אנונימי 27/03/2025 11:02
הגב לתגובה זו
שיכון ובינוי מוחקת 1 מיליארד שח בשדה דב אך היכן כל יתר הקבלנים דמרי קנדה ישראל קלוד נחמיאס ואחרים שקנו במחירי שיא
14.
PAN 27/03/2025 10:23
הגב לתגובה זו
לכן כתבתי כל הזמן לא לתת לאף אחד שאין לו מניות בבורסה לימכור כלומר ביטול אופציות פוט לחלוטין יש לך מנייה תימכור אין לך מנייה תיקנה ולחסוך כתבות האלה כמו בדיחה מספרות לנו מחירים יורדים שלא יודעים בקרוב משכורת יומית מיתקרב ל1000 שח ליום לפועל הפשוט
13.
ירידות מחירים חדות בתחום הנדלן הינן בלתי נמנעות. (ל"ת)
אנונימיARTICK19 27/03/2025 10:23
הגב לתגובה זו
12.
לרון 27/03/2025 09:59
הגב לתגובה זו
כי מה שעולה ניוטון החליט שגם חייב לרדת! זו פיזיקה! הנדלן היה גבוה כבר בימי שר האוצר כחלוןאז היום היהודי הנודד החליט שהוא חייב להפסיק לקנות יהלומים וזהב ולהשתעבד לדירה משלו בכל מחיר!! מי שמוכר דירה היום צודק! לא המלצה!
11.
עוד תראו איך המחירים יירדו (ל"ת)
חרדי 27/03/2025 09:23
הגב לתגובה זו
10.
סודי 27/03/2025 09:00
הגב לתגובה זו
אז זה לא רלוונטי
אנונימי 27/03/2025 10:50
הגב לתגובה זו
אין בזה חדש כולנו יודעים זאת הם פשוט עוברים דרכינו למדינות המערב אחרי שמסדרים את לזקנים שלהם פה דיור ביטוח בריאות ותמיכה כספית מהממשלה לקיום יומיומי
9.
אנונימי 27/03/2025 08:56
הגב לתגובה זו
בצד הביקושאוכלוסיית ישראל גדלה ב 120 אלף השנה.51 אלף זוגות התחתנו השנה.12 אלף זוגות התגרשו השנה.בצד ההיצע התחלות הבניה ירדו ב 10% בשנת 2025 אחרי קפאון ב 2023
תוסיף לזה שמבטלים את מחיר למשתכן... (ל"ת)
שאפיק 27/03/2025 10:30
הגב לתגובה זו
וכמה מתו (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 10:11
הגב לתגובה זו
הוא כתב האוכלוסיה גדלה ב 120 אלף (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 14:06
8.
אנונימי 27/03/2025 08:17
הגב לתגובה זו
לא בטוח שהמחירים של הדירות ירדו פה יותר בטוח שהקונים ירדו מפה
7.
shafik 27/03/2025 08:15
הגב לתגובה זו
כי הביקוש יעלה.
מחיר למשתכן איפשר לקבלנים לשרוד. עכשיו יאלצו להוריד מחירים באופן גורף ורשמי (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 20:01
הגב לתגובה זו
6.
על כל עוזב מתא לסילון וואלי יש 5 שבאים לתא מהפרפרייה (ל"ת)
אבי 27/03/2025 08:11
הגב לתגובה זו
בלטזר 27/03/2025 10:31
הגב לתגובה זו
זוגות מהפריפריה ישלמו 5 מליון שקל על דירה חחחחח
5.
אנונימי 27/03/2025 08:09
הגב לתגובה זו
קבלנים צריכים אישור מהבנק לכל מכירה של דירה ולמחיר המכירה ! מה שאומר שהשוק בסופו של דבר נשלט על ידי הבנק ולא על ידי אף אחד אחר השאר זה סיפורי פוגי ! כשהבנק יפסיד הרבה כסף אז ירדו המחירים
4.
מחירי הדירות ירדו חחח (ל"ת)
חחח 27/03/2025 08:08
הגב לתגובה זו
3.
אנונימי 27/03/2025 07:53
הגב לתגובה זו
בתקופה הקרובה זאת הערה המושלמת לנדלן למגורים צרוף של כל הצרות ביחד.השאלה האמיתית היא לכמה זמן זה ימשך רק כמה חודשים או אולי כמה שנים ואז זאת כבר צרה אמיתית.דבר אחד להוסיף לגבי הירידה כרגע הרבה מאלה העוזבים שיש להם דירה עוד לא מכרו אותה ויושבים אל הגדר לראות מה קורה.
2.
נתניהו מחסל את כלכלת ישראל (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 07:43
הגב לתגובה זו
ביבי גם אשם בהכחדה של דינוזאורים וחור באוזון. בעצם. שמאל דינוזאורי אכן זן נכחד (ל"ת)
סודי 27/03/2025 09:01
הגב לתגובה זו
ביביסט מגיב ללא שגיעות קטיב (ל"ת)
אנונימי 27/03/2025 09:35
1.
אנונימי 27/03/2025 07:40
הגב לתגובה זו
ממש הירידה במחירי מניות הנדלן קשורה לעזיבת רילוקיישן. וואי איזה בלבולי מוח. יש כל כך הרבה סיבות רלוונטיות שיכולות להסביר אבל מה הכותב בוחר לשים בראש עזיבה של צעירים. הזיה

דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון | 16/09/2025 14:21

נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה

הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: איציק יצחקי

מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג | 14/09/2025 14:25

נושאים בכתבה דירות חדשות דירות לא מכורות

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.

להמשך הכתבה לחץ כאן