בארה"ב המחיר הממוצע לבית עומד על 420 אלף דולר (כ-1.4 מיליון שקל), בישראל מחיר דירה ממוצעת הוא כ-2.3 מיליון שקל - פער של 65%. תוסיפו לנתון הזה את שכר העבודה אצלנו שנמוך בממוצע ב-205 ותקבלו שאצלנו לוקח בערך 160 חודשי משכורות להגיע לדירה, ושם כ-70. לכאורה, זה נראה שקל לקנות שם דירה, אבל הכל יחסי. ביחס אל ישראל קל יותר, אבל האמריקאים קונים פחות בגלל המחירים שלטענתם כבר לא מאפשרים לזוגות צעירים לקנות - נשמע מוכר. 

מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון זינקו ב-80%-100%, כמעט כפול מהעלייה האמריקאית של 40%-45%. במקביל, השכר הממוצע בישראל עלה בכ-40%, בדומה לעליית השכר בארה"ב. 

הריבית - מקשה על הרוכשים 

המשבר בשני השווקים מחמיר עקב סביבת הריבית הגבוהה. בארה"ב, הריבית על משכנתא ל-30 שנה סביב 7% לעומת 3%-4% בתקופה שלפני הקורונה. בישראל, הריבית היא באזור 5.3% בממוצע.

החישוב פשוט ומדאיג: משפחה ישראלית הלוקחת משכנתא על דירה ב-2.3 מיליון שקל (עם 25% הון עצמי) תשלם החזר חודשי של כ-10,000 שקל - כ-70% מהשכר הממוצע במשק. בארה"ב, התשלום החודשי הממוצע עומד על 2,500 דולר, שהם "רק" 40%-50% מהשכר הממוצע. 

• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מעבר לריבית, יש עלויות נלוות בישראל מדובר על ארנונה שנתית של עד 10,000 שקל לדירה ממוצעת, ביטוחים שהתייקרו ב-30% בשנתיים האחרונות, ועלויות תחזוקה שזינקו עם האינפלציה. בארה"ב, מסי הרכוש והביטוחים עלו ב-20%-30% בעשור, אך הבסיס נמוך יותר.

התופעה המכונה "אפקט הנעילה" משתקת את שני השווקים: בארה"ב, בעלי בתים עם משכנתאות ישנות בריבית נמוכה מסרבים למכור, מה שמצמצם את ההיצע. בישראל, המצב מורכב יותר, משפחות שרכשו לפני 5-10 שנים יושבות על רווחי נייר עצומים אך לא יכולות לשדרג, כי הפער למחיר הדירה הבאה גדול מדי. התוצאה: שוק קפוא עם ירידה דרמטית בעסקאות, אצלנו הירידה חדה יותר. 

המחסור הכרוני: למה בונים 50 אלף דירות כשצריך 80 אלף

בעיית ההיצע היא אולי הגורם המרכזי למשבר בשתי המדינות, אך בישראל היא חמורה שבעתיים. בארה"ב נבנות כ-1.2-1.4 מיליון יחידות דיור בשנה, בעוד הצורך האמיתי לטענת המומחים עומד על 1.5-2 מיליון. בישראל, נבנות 50-60 אלף דירות בשנה, שזה קרוב יחסית לביקוש של כ-60-70 אלף דירות. 

• לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
• חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

החסמים לבנייה בישראל רבים ומורכבים: תהליכי אישור שנמשכים 5-7 שנים, רגולציה כבדה במיוחד, מחסור בקרקע זמינה לבנייה, ומחלוקות פוליטיות סביב תכניות בנייה. בארה"ב, החסמים כוללים אישורים מקומיים איטיים, רגולציה סביבתית מחמירה ותשתיות מיושנות, אך המערכת הפדרלית מאפשרת גמישות רבה יותר.

הבעיה המבנית בישראל עמוקה יותר: בעוד שבארה"ב יש מרחבי קרקע עצומים ואפשרות להתרחב לפרברים, בישראל השטח מוגבל, חלק ניכר מהקרקעות בבעלות המדינה, והצפיפות האורבנית גבוהה. גוש דן, למשל, מרכז כ-40% מהאוכלוסייה אך סובל ממחסור חמור בקרקעות זמינות.

ירידות מחירים 

לאחר עשור של עליות מטורפות, מחירי הנדל"ן בירידה - בארה"ב הם ירדו עד 7% מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב.  אצלנו הם ירדו ב-5%-10%. זה עדיין לא מספיק, זוגות צעירים בארץ מתקשים לקנות דירה והם יושבים על הגדר. רבים זזים לפריפריה, אך המחירים עלו בכל הארץ וההמתנה כעת להמשך ירידה, מחזיקה אותם על הגדר.  האם אכן המחיירם ימשיכו לרדת ומתי תדעו שהמחירים עומדים לעשות סיבוב פרסה ולעלות - סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?