סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 

שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא. 

הממוצע של השכר מטעה, כי דוחפים אותו למעלה בעלי המשכורות הגבוהות. החציון - שמבטא שכר שכמות המשתכרים מעליו ומתחתיו שווה, הוא מתחת ל-10 אלף שקלים. יש זוגות צעירים בהייטק ובתחומים מכניסים, אבל כשמסתכלים מלמעלה על כולם, מבינים שחלק מאוד גדול מהם ואפילו רובם לא יכול להגיע לדירה ממוצעת, אלא אם המתנות מההורים גדולות. 

הקושי לקנות דירה מתחזק במקביל לעלייה ביוקר המחייה. קודם כל, צריך לחיות, והעלויות מחייה עולות יותר מבעבר. בהתאמה ההכנסה הפנויה, זו שאמורה להיות מנותבת למשכנתא - יורדת. להמחשה - נניח שאתם משתכרים נטו 9 אלף שקל ויש לכם עלויות מחייה של 7 אלף שקל ו-2 אלפי שקל הכנסה פנויה. ונניח שבנה האחרונה ההוצאות על מחייה עלו ב-5% - ל-7.35 אלף שקל. ההכנסה הפנויה ירדה ל-1.65 אלף שקל. 

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

למה מחירי הדירות יורדים?

הקושי לקנות דירה התחזק בעבר במקביל לעלייה בריבית. ריבית מייקרת משכנתא. עכשיו מצפים לירידה בריבית, אבל אלו ציפיות של מעל שנה שלא התגשמו בינתיים, אם כי הסיכויים נראים גבוהים להמשך. 

וליוקר המחייה והריבית, מצטרפת המלחמה ואי הוודאות. המלחמה משפיעה על המצב הכלכלי, כנראה שאי הוודאות משפיעה אפילו יותר. בהתחלה עוד הערכנו שזה ייגמר יחסית מהר, וככה עבר חודש ועוד חודש, וכעת אנחנו עדיין מעריכים שזה ייגמר מהר, אבל לא לוקחים סיכון. למה לקנות דירה בתקופה כזו? 

יש סיבות טובות שלא לקנות כעת דירה, ויש גם התחלה של ירידות מחירים של למעלה מ-5%, אז אנשים מחכים שהירידות יימשכו. אבל כדי שהירידות יימשכו לאורך זמן צריך להיות משהו שלא היה כאן - צריך לשדר מלמעלה, מהאוצר ומשרד השיכון והבינוי שהולכים על הגדלה מאסיבית של היצע הדירות, וצריך מלמטה שאנשים יתאחדו תחת סבלנות. ברגע שיהיה טריגר ראשון של עצירה בירידת המחירים או אפילו נתון של עלייה, אנשים עשויים לרוץ לקנות דירה במחשבה שהנה מגיעות העליות, אבל זה הם שמביאים אותם. אם הציבור ימשיך לחכות בסבלנות, ולא יקנה, יהיו ירידות. אם הציבור יחזור לקנות - העליות יחזרו. זו שאלה של קצב, ואת הקצב מכתיבה הפסיכולוגיה. בעיקר הפחד.

מה שהעלה את המחירים בעבר הוא לא עלויות בנייה שהתייקרו, לא שיטות בנייה, אלא זרים של ביקושים שנבעו בעיקר מפחד. פחד שהעליות ימשכו והרוכשים יפספסו עסקה. השוק מאוזן וסביר כשיש 4-5 אלף עסקאות בחודש, אבל כשיאיר לפיד אז שר האוצר מבטל תוכנית שמראש לא היה לה סיכוי (מע"מ אפס) וגורם לאנשים שחיכו להסתער על המחירים, הו מייצר עליות חדשות מאוד בשלושה חודשים. זו ק דוגמה, כל שנתיים-שלוש יש פרץ של עליות בגלל טעות ממשלתית, טעות של הלמ"ס או טריק של הקבלנים. הפרצים האלו - שהם בעצם שינויים בקצב, הם אלו שמעלים את המחירים. 

הציבור חכם ולמוד ניסיון, אבל הוא לא מאוחד. כל אחד ובצדק - עושה מה שטוב לו. כל אחד והנקודה שבה הוא יחושב שזה הזמן לקנות. ולכן, יש כאן מלכוד. ככל שהירידות ימשכו, כך הסוף שלהם מתקרב. וכך גם הסיכוי לשינוי כיוון מתקרב. המחירים צריכים לרדת משמעותית, והם ימשיכו לרדת, אבל ברגע שתראו ירידה בקצב הירידה, ירידת ריבית, התאוששות של המשק, יכול להיות שזה יהיה קרוב לתחתית. 

המצב של היזמים

המצב של היזמים יכול לשחק לטובת הרוכשים. אנחנו בשוק של רוכשים כעת. שוק שבו הרוכשים חזקים יותר. במקביל, היזמים נמצאים במצב לא פשוט - עלויות המימון גבוהות, אין קונים, יש עלייה בעלויות הבנייה, בעיקר בשכר העבודה. הם עשו ויעשו הרבה כדי למכור, טריקים והנחות ועוד. בשנתיים האחרונות הם מכרו בעיקר בשיטת 10/90 20/80.  קנה עכשיו - שלם אחר כך. בנק ישראל הפחית דרמטית את העסקאות האלו, והם פונים לדרכים אחרות. אלא שהמבצעי הנחות האלו עדיין "רודפים" אחריהם.    

עם תחילת מסירת הדירות בפרויקטים שנמכרו במודל של שלם עכשיו מעט ואת הרוב בהמשך,  מתברר (כצפוי) שיש אנשים שלא יכולים לשלם. הם פונים לבנק, לחברות אשראי חוץ בנקאי, או נאלצים להפסיד את המקדמה או אפילו יות ר- תלוי בחוזה מול היזם. בשנה הקרובה יגיעו על פי ההערכות מעל 5,000 דירות לשלב הזה, ולא בטוח שיש מולם 5,000 אנשים שיש להם מספיק כסף לשלם. אחרי הכל - השוק השתנה. דמיינו שהמחירים ירדו ב-10%, ואתם שילמתם 20% על הדירה. האם זה כלכלי לכם לקנות אותה? זה תלוי כמובן כמה אתם מפסידים בהפרת החוזה - כל מקרה לגופו, אבל ברור שכאשר מדובר על 10/90 הסיכון באי מימוש החוזה הוא גדול. 

המצב הזה יביא דירות נוספות לשוק. דירות שכאילו נמכרו, אבל הן פנויות ויותר מכך - הם יגרמו ללחץ אצל הקבלנים, אבל רק אלו שזקוקים לתזרים. היזמים-קבלנים מבחינת הרווח אפילו יגדילו רווחים אם0 הרוכש לא משלם כי יש קנס גדול והדירה תימכר בהמשך - התמורה הכוללת יכולה להיות גדולה יותר. אבל מבחינת התזרים תהיה להם בעיה - הם ציפו לקבל 80% או 905 ביום מסוים ולא יקבלו זאת. ומכאן - שקבלנים חזקים ובלי בעיות תזרים, ירוויחו. הקטנים והבינוניים יסבלו מאוד. תזרים יכול להפיל גם חברות שמרוויחות.