החמישון העליון אחראי ל-53.5 אחוז מסך ההשקעות בנדל"ן, כך לפי דו"ח שפרסם היום מרכז טאוב לחקר מצב המדינה. השקעתו עומדת על כ-6,000 שקלים בממוצע בחודש - סכום גבוה יותר מהוצאתם הממוצעת של ארבעת החמישונים הנותרים גם יחד. מתוך סכום זה כ-4,500 שקלים מושקעים בקניית דירה למגורים, כ-500 שקלים בשיפוץ דירה קיימת, וכ-1,000 שקלים מושקעים בקניית דירה להשקעה (יותר ממה שמוציאים ארבעת החמישונים הנותרים גם יחד(. השקעתו של החמישון העליון בנדל"ן גבוהה פי שלושה מזו של החמישון הרביעי, המשקיע בנדל"ן כ-2,000 שקלים בחודש.

למעשה, החמישון העליון נהנה משני שלישים מסך ההכנסות משכר דירה של כלל משקי הבית. הכנסתו הממוצעת של משק בית בחמישון זה משכר דירה עומדת על כ-1,500 שקלים בחודש (כפול מסך ההכנסות משכר דירה בקרב ארבעת החמישונים הנותרים.( היות שבקרב החמישונים התחתונים שיעור השוכרים גבוה יותר, יש בכך כדי להחריף את הפערים בין קבוצות ההכנסה – דמי השכירות עוברים מהמעמדות הנמוכים לבעלי הנכסים.

 מהדו"ח עולה כי בין 2006 ל-2012 גדל מספרם של הישראלים המחזיקים בשתי דירות ומעלה, כלומר המשקיעים בנדל"ן, פי ארבעה: מ-2.1 ל-8.1 אחוז. העלייה התרחשה בכל קבוצות ההכנסה, אולם העשירים הם הנותנים את הטון: שיעור המשקיעים בנדל"ן בחמישון העליון עלה מ-6 אחוזים ב-2006 ל-22 אחוזים ב-2012, כפול מאשר בקבוצת ההכנסה הבאה. הגידול בביקוש לדירות לא נענה בגידול מקביל בהיצע, ולכן מחירי הדירות זינקו.

תהליך הבנייה בישראל ארוך פי 50 מאשר ברוב מדינות אירופה

בדו"ח מלינים על כך שאחת הסיבות לגידול האטי בהיצע הדירות היא תהליך הבנייה הארוך. "השלמת תהליך הבנייה בישראל אורכת 13 שנים, ומתוכן 11 שנים מוקדשות להליכים ביורוקרטיים שונים ורק שנתיים לבנייה עצמה. לשם השוואה, ברוב מדינות האיחוד האירופי ניתן להשיג אישור בנייה תוך 8-12 שבועות, כלומר התהליך בישראל ארוך פי 50 מאשר ברוב המדינות באירופה. מחקרים מראים כי היכולת של היצע הדירות לגדול במקביל לעלייה בביקוש מפחיתה את הסיכוי להתפתחות בועת נדל"ן".

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדו"ח מאשים את עליית מחירי הדירות בהגדלת הגירעון של משק הבית הישראלי: הוצאותיו של משק הבית הממוצע בכל אחת מקבוצות ההכנסה, למעט החמישון העליון, היו גבוהות יותר מהכנסותיו – כלומר חלק גדול ממשקי הבית חיים כיום בגירעון שוטף, ונאלצים לנגוס בחסכונות או להיעזר במשפחה. הגורם העיקרי לפער בין ההוצאות להכנסות הוא ההון העצמי שעל משקי הבית לגייס בעת נטילת משכנתא. כלומר, במחירים הנוכחיים משקי הבית בארבעת החמישונים התחתונים אינם מסוגלים לרכוש דירה על בסיס הכנסותיהם ללא גירעון בתקציבם. "עם זאת, אין להסיק מכך ש-80 אחוז ממשקי הבית נמצאים במינוס – חלקם נעזרים כאמור בחסכונות ההורים, חלקם פשוט אינם רוכשים דירה וממשיכים לגור בשכירות, ואחרים ירשו או רכשו דירות לפני העלייה החדה במחירים".

פער הכנסה בין החרדים לכלל האוכלוסיה

גם העלייה בדמי השכירות מקשה מאוד על משקי הבית הישראלים: מאז 2008 חלה עלייה תלולה בשיעור דמי השכירות מתוך ההכנסה, המעידה על הכבדת הנטל הכלכלי על משקי הבית. הפגיעה הגדולה ביותר היא במשקי הבית הצעירים ביותר והמבוגרים ביותר השוכרים דירה, שאיבדו כ-5 אחוזים מהכנסתם הפנויה בין 2008 ל-2011. בסך הכל, עד 2011 שב נתח תשלומי השכירות מהכנסת משקי הבית לרמה הדומה לזו שנמדדה ב-2003. עם זאת,  במרכז טאוב מציינים כי מדד זה אינו משקף את הפשרות שנאלצו לעשות משקי הבית השוכרים בעניין גודל הדירות, מיקומן ואיכותן עקב עליית מחירי השכירות.

בטאוב מציינים את הפער בין האוכלוסיה החרדית לכלל האוכלוסיה: ההכנסות של משק הבית הממוצע נמוכות יותר מסך ההוצאות בכל המגזרים. עם זאת, בעוד שבקרב יהודים לא-חרדים עומד הפער על 864 שקלים בלבד, בקרב החרדים מגיע הפער ל-3,209 שקלים בחודש -סכום שגובהו כשליש מההכנסות המדווחות של משק הבית החרדי. "זהו פער גבוה גם בהשוואה למשקי בית מוסלמיים, שאצלם עומד הפער בין ההוצאות להכנסות על 1,919 שקלים. היקף נרחב של עבודה בשחור עשוי להסביר חלק מהפער בין ההוצאות להכנסות המדווחות, אולם אין בכך כדי להסביר את כולו; כאמור, הפער מעיד גם על חוסר היכולת של משקי בית ממוצעים, ובפרט חרדיים, לעמוד בהוצאה של ההון העצמי הנחוץ לקניית דירה בלי להיכנס למינוס".

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

לפי הדו"ח, שיעור רוכשי הדירות בקרב החרדים גבוה יחסית, אם בשל הנוהג לרכוש דירות לילדים לפני נישואיהם ואם בשל שכיחות גבוהה יותר של השקעות בנדל"ן בהשוואה למגזרים אחרים. אלא שעם הזמן יכולתם לממן את רכישת הדירות מצטמצמת: גובה המשכנתה החודשית הממוצעת בקרב חרדים עלה בעשור האחרון בכ-900 שקלים (עלייה של 72 אחוז), אף על פי שמחירי הדירות שרכשו עלו ב-6 אחוזים בלבד, בזכות מעבר של משפחות חרדיות רבות לערים ביהודה ושומרון, שם הדיור זול יחסית. עליית סכום המשכנתה מעידה על הידלדלות משאבים משמעותית במגזר החרדי.  את החסר משלימים חלק מהחרדים בעזרה מגמ"חים, המעניקים הלוואות ללא ריבית וכך מסייעים להם לגייס את ההון העצמי הדרוש לנטילת משכנתה.

פערי השכר נמצאים במגמת ירידה

ומה קרה לשכר לאורך השנים? בשנת 2011 השכר החודשי ברוטו לשכיר במשרה מלאה הנמצא באחוזון ה-90 של התפלגות השכר היה גבוה כמעט פי חמישה מהשכר של עובד הנמצא באחוזון ה-10. מבין מדינות מפותחות אחרות שנבדקו רק בארצות הברית היחס היה גדול יותר, והיחס הממוצע במדינות סקנדינביה היה כמחצית מהיחס בישראל. ככלל, פערי השכר נמצאים במגמת ירידה לאורך השנים – מיחס של פי שישה בין אחוזון 90 לאחוזון 10 בשנת 1997 לפחות מפי חמישה ב-2011. אולם בחינת המגמות בחלוקה לאחוזוני שכר מראה כי הירידה מתבטאת רק בחלק התחתון של התפלגות השכר – כלומר הצטמצם הפער בין העובדים המשתכרים סכום נמוך יחסית לעובדים בעלי השכר הבינוני, ואילו פערי השכר בין בעלי השכר הבינוני (אחוזון 50) לעובדים בעלי שכר גבוה )אחוזון 90( היו – ונשארו – גבוהים יותר מאשר בכל מדינה מערבית אחרת.