הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

האם יזמי הנדל"ן שומרים לעצמם את הרווח ממחיר למשתכן?

משרד האוצר מעניק הנחה על הקרקע ליזמי הנדל"ן במסגרת מחיר למשתכן. האם הם מעבירים את ההנחה לרוכשים או עושים סיבוב על הציבור? אלו הנתונים
ערן סוקול | (20)
נושאים בכתבה אזורים אפריקה מגורים אשדר מחיר למשתכן משה כחלון רווח גולמי

תכנית הדגל השנויה במחלוקת של משרד האוצר למלחמה במחירי הדיור "מחיר למשתכן"  מיועדת לספק לזוגות צעירים דירות בהנחה משמעותית על מחיר השוק של לפחות 200 אלף שקל לדירה, בין היתר באמצעות סבסוד של עד 80% מעלות הקרקע, הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר ומתן סבסוד פיתוח  לקבלנים ומענקים לרוכשים.

התכנית זוכה לביקורות רבות ומגוונות, כאשר בין הטענות שהועלו בהקשר זה היא כי היזמים שומרים לעצמם את ההנחה על הקרקע הניתנת במסגרת התכנית והדירות ייבנו באיכות ירודה כך שהיזמים יגדילו לעצמם את הרווחים על חשבון הזוגות הצעירים, למרות המחיר הנמוך.

לצורך אימות (או הפרכת) טענות אלו, Bizportal איתר עבורכם בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות  אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017, את נתוני הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים מתוכננים (שבניתם טרם החלה) במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים.

למה דווקא הרווח הגולמי?

הרווח הגולמי הוא הסכום שנשאר בידי היזם לאחר שמכר את הדירות בפרויקט ושילם עבור הוצאות הבניה. כלומר עקרונית, ללא קשר להיקף הדירות הנבנות או למחירן, אילו היזמים יצליחו לספח לעצמם את ההטבות הגלומות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, או אפילו את חלקן, הרי שנראה עלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית של היזמים מסך ההכנסות.

מנגד, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יותר מצביעים על כך שגם ההטבות מגולגלות אל הזוגות הצעירים וגם חלק מהרווח היזמי מגולגל אל הזוגות הצעירים. האפשרות השלישית היא כי אין הבדל מהותי בשיעור הרווחיות הגולמית, אשר משמעותה כי ההטבה מגולגלת אל הזוגות הצעירים (אשר רוכשים את הדירות במחיר מוזל ביחס למחיר השוק), ללא פגיעה כלשהי ביזמים.

מה אומרים הדוחות הכספיים?

בשקלול כלל הפרויקטים של החברות הציבוריות כאמור, מצאנו כי בעוד שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים רגילים צפוי לעמוד על כ-19% מההכנסות בפרויקט, שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמוך בכ-5% וצפוי לעמוד על כ-14% מההכנסות. כלומר, עבור דירה שנמכרת בכ-1.5 מיליון שקל הרווח הגולמי של היזם יהיה קטן בכ-75 אלף שקל. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז למה היזמים משתתפים במחיר למשתכן?

ראשית, אין להם ברירה. בקרב 9 חברות ציבוריות אשר מפרסמות את נתוני היקף מכירת הדירות בישראל, מצאנו כי חלה ירידה של כ-15% במספר הדירות שנמכרו בשנת 2017, כאשר שתי החברות היחידות שהצליחו להגדיל את כמות הדירות שמכרו בשנה זו, אפריקה מגורים ואשדר, שיווקו בין היתר דירות במסגרת מחיר למשתכן.  

ומי שיש לו ברירה? מעדיף בינתיים לדחות את התענוג. כך למשל חברת י.ח דמרי מציינת בדוחותיה הכספיים לשנת 2017, כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל את עתודות הקרקע הקיימות שלה, בטרם כניסה למחיר למשתכן.

מעבר לכך, מבחינת החברות היזמיות, היתרונות הגלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן הינם סיכון שיווק נמוך יחסית בשל מחירן הנמוך של הדירות והסבירות הגבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים יש אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.

אז מה הלאה?

ברבעון הרביעי של שנת 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 21.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 5.3 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

רכישת דירות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016, כאשר עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי צנח היקף רכישת הדירות החדשות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים בשיעור חד של 33%.

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    כשלון 09/04/2018 18:04
    הגב לתגובה זו
    בסך הכל בקשו מכחלון לבנות יותר דירות מקודמו ומה קבלנו....הגרלות ומיסים ועליה של 19% כשהגולם נכנס לאוצר.....
  • 10.
    יש ר א לי 08/04/2018 19:42
    הגב לתגובה זו
    כחלון כשלון
  • גינדי 09/04/2018 17:16
    הגב לתגובה זו
    לפני שנים רכשנו קרקע במחירי רצפה ועכשיו בונים עליה ומוכרים במחירי חזירות.
  • 9.
    אלי 08/04/2018 12:42
    הגב לתגובה זו
    מהתחשיב ברור שבמחיר למשתכן ללא ההנחה הדירות יקרות יותר מהשוק החופשי אבל ברמה נמוכה יותר לעומת השוק החופשי. מע"מ אפס הייתה תכנית גרועה ומחיר למשתכן גרועה אפילו יותר. הפופוליסטים למעשה קונים קולות בכספי הציבור.
  • 8.
    בא 08/04/2018 12:37
    הגב לתגובה זו
    מושחתים אבודים ליוטיוב מוות קליני ,סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ,ותראו שאתם עוד קיסם למדורה , למטה בגיהנום לא צריך כסף .למעשים יש משמעות .
  • 7.
    ההנחה במחיר למשתכן עד 1.5 מליון בגליל ים לא 200אלף (ל"ת)
    אריה 08/04/2018 12:09
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    למה 08/04/2018 11:52
    הגב לתגובה זו
    תוכנית מעולה, צריך להעיף את המשקיעים משוק הדיור.
  • 5.
    ששון 08/04/2018 11:09
    הגב לתגובה זו
    היתרסקות מחירים זה הסיוט של כחלון והממשלה. ..ואני אסביר תדמיינו לכם שבשנה הקרובה מחרי הדיור מתרסקים ב20 אחוז שזה תסריט אפשרי והגיוני ....איך כחלון והממשלה יתמודדו עם הזוכים שנפלו בפח ..... אני מוכן לקנות במחיר למשתכן רק אם המדינה נותנת אחריות על ההנחה ל 10 שנים .....במידה ומחירי השוק יורדים מתחת למחיר שאני קונה ....המדינה תחזיר לי את ההפרש ......... כי אני חושב שהמחירים הולכים לרדת בהרבה יותר ממה שנותנים במחיר למשתכן. ......פשוט מלכודת דבש.. המדינה לא תיתן דבר כזה כי היא יודעת היתב לאן השוק הולך לאבדון. ....בגלל זה המציאו את התוכנית הזדונית הזאת. .....כמו שהם לא רוצים שנמכור חמש שנים אנחנו רוצים ביטוח. ......בקיצור חברים לא קונים דירה בשום תוכנית עד שהבועה תתפוצץ. ...... ומלצה מי שכבר הולך ליתאבד כלכלית וליקנות דירה במציאות של 2018 עדיף לו בשוק החפשי.....
  • לא מספיק אתה מקבל 25% הנחה אתה גם רוצה ביטוח? (ל"ת)
    דודו 09/04/2018 22:52
    הגב לתגובה זו
  • אז קנה בשוק החופשי במחיר כפול שם גם נותנים ביטוח מחירים (ל"ת)
    כחלון לשלטון 08/04/2018 12:14
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    רועי 08/04/2018 09:48
    הגב לתגובה זו
    מלכודת דבש אכזרית
  • 3.
    כחלון 08/04/2018 09:44
    הגב לתגובה זו
    כחלון יסיים עם 2 מנדתים ו בצדק
  • משקיעי דירות הביתה 08/04/2018 13:11
    הגב לתגובה זו
    משקיעי דירות הביתה
  • כחלון כשלון לא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)
    יש ר א לי 08/04/2018 19:40
  • צודק ץכחלון לא יעבור אחוז חסימה.כשלון חרוץ (ל"ת)
    חברים 08/04/2018 13:05
    הגב לתגובה זו
  • פחח.. תגובה של עוד משקיע נדל"ן אנאלפבית (ל"ת)
    זוג צעיר 08/04/2018 10:55
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אורי ג 08/04/2018 08:42
    הגב לתגובה זו
    מה שחשוב הוא הרווח הנקי ולא הגולמי. במחיר למשתכן אין עלויות שיווק ועלויות המימון קטנות יותר ככה שההפרש הוא קטן יותר. בנוסף גם הסיכון קטן יותר...
  • איך שלא תסתכל על זה - מחירי הדיור יורדים (ל"ת)
    והריבית עולה 08/04/2018 10:54
    הגב לתגובה זו
  • באמת? תבדוק שוב, הם עולים (ל"ת)
    יש ר א לי 08/04/2018 19:40
  • 1.
    יסודי 08/04/2018 08:32
    הגב לתגובה זו
    חברות הבניה יודעות שהן תחת עינם הבוחות של האוצר והתקשורת ועל כן לא יציגו רווחיות גבוהה גם אם ישנה כזו. מה הבעיה לשנות אלוקציה של הוצאות מפרוייקט רגיל לפרוייקט דיור למשתכן ובכך להפחית את הרווחיות על הנייר. אם תבדקו לעומק תגלו שחלה עליה ברווחיות הפרוייקטים הרגילים. בנוסף, בגין דיור למשתכן אין הוצאות מימון על הקרקע כפי שיש בפרוייקט רגיל. הוצאות המימון שוחקות את התשואה על ההון בפרוייקט נדלן ובכל הקשור למחיר למשתכן התשואה נותרת גבוהה.
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
יפו (שלומי יוסף)יפו (שלומי יוסף)

תל אביב בחצי מחיר - המחירים ביפו מזנקים ועדיין לא מתקרבים למרכז העיר

מה קורה ביפו, יתרונות ועל הסיבה שהמחירים עדיין יחסית נמוכים

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות יפו

מהפך ביפו: בעוד בתל אביב נרשמו ירידות מחירים מתחילת השנה במרכז ובצפון העיר, ביפו נרשמו עליות מחירים של 5%-6%, על רקע ביקוש גדל. האזורים הבולטים בביקושים הם אלו הסמוכים לחוף כמו שכונת נגה ושוק הפשפשים.

בעוד שדירת 3 חדרים בצפון תל אביב עולה ב-4-4.5 מיליון שקל, ביפו ניתן למצוא דירות דומות בחצי מחיר. לאחרונה, נמכרה  דירת 3 חדרים ברחוב קהילת קנדה ביפו ד' ב-1.9 מיליון שקל בלבד, אבל זו לא עסקה מייצגת. המחירים גבוהים יותר. זאת דירה ישנה בקומת קרקע. 

דירה ברחוב יצחק רובינשטיין: 60 מ"ר בבניין משנות ה-60, נמכרה ב-2.18 מיליון שקל, דירה בשדרות ירושלים 138 בשטח של 47 מ"ר בבניין משנות ה-50, נמכרה ב-2.34 מיליון שקל עם פוטנציאל התחדשות עירונית. המחיר המייצג לדירת 3 חדרים הוא כ-2.25-2.5 מיליון שקל. 



התחדשות עירונית: אלפי יחידות דיור בהליכי תכנון

תכנית תא/5555 של עיריית תל אביב-יפו, שהחליפה את תמ"א 38, מניעה גל חסר תקדים של פרויקטי התחדשות באזור יפו. רק מתחילת השנה אושרו שני פרויקטי ענק: פרויקט יפו ג': 358 יחידות דיור במגדלים בני 18-20 קומות, בנייה מרקמית משולבת פרויקט יפו א': 370 דירות ב-6 בניינים חדשים עם שטחים ירוקים נרחבים. החברות דוניץ-אלעד וצ.פ. מגורים מקדמות את הפרויקטים, שכוללים מפרט טכני מתקדם עם ממ"דים, חניונים תת-קרקעיים ותשתיות מודרניות. עד סוף השנה צפויים להתחיל 10 פרויקטים נוספים

השיפורים המתוכננים בתחבורה הציבורית מהווים קטליזטור מרכזי לעליית המחירים. הרחבת הקו האדום של הרכבת הקלה, לצד תכנון הקווים הירוק והסגול שיושלמו עד 2027, הופכים את יפו לנגישה יותר מאי פעם. אז יש באמת יתרונות רבים ובמרכזם המגורים בעצם בתל אביב, בעיר הגדולה. אבל יש, בעיני רבים, חיסרון אחד גדול.

להמשך הכתבה לחץ כאן