האם יזמי הנדל"ן שומרים לעצמם את הרווח ממחיר למשתכן?

משרד האוצר מעניק הנחה על הקרקע ליזמי הנדל"ן במסגרת מחיר למשתכן. האם הם מעבירים את ההנחה לרוכשים או עושים סיבוב על הציבור? אלו הנתונים
|
(20)
שר האוצר משה כחלון במימונה, צילום: אלעד מלכה

תכנית הדגל השנויה במחלוקת של משרד האוצר למלחמה במחירי הדיור "מחיר למשתכן"  מיועדת לספק לזוגות צעירים דירות בהנחה משמעותית על מחיר השוק של לפחות 200 אלף שקל לדירה, בין היתר באמצעות סבסוד של עד 80% מעלות הקרקע, הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר ומתן סבסוד פיתוח  לקבלנים ומענקים לרוכשים.

התכנית זוכה לביקורות רבות ומגוונות, כאשר בין הטענות שהועלו בהקשר זה היא כי היזמים שומרים לעצמם את ההנחה על הקרקע הניתנת במסגרת התכנית והדירות ייבנו באיכות ירודה כך שהיזמים יגדילו לעצמם את הרווחים על חשבון הזוגות הצעירים, למרות המחיר הנמוך.

לצורך אימות (או הפרכת) טענות אלו, Bizportal איתר עבורכם בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות  אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017, את נתוני הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים מתוכננים (שבניתם טרם החלה) במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים.

למה דווקא הרווח הגולמי?
הרווח הגולמי הוא הסכום שנשאר בידי היזם לאחר שמכר את הדירות בפרויקט ושילם עבור הוצאות הבניה. כלומר עקרונית, ללא קשר להיקף הדירות הנבנות או למחירן, אילו היזמים יצליחו לספח לעצמם את ההטבות הגלומות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, או אפילו את חלקן, הרי שנראה עלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית של היזמים מסך ההכנסות.

מנגד, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יותר מצביעים על כך שגם ההטבות מגולגלות אל הזוגות הצעירים וגם חלק מהרווח היזמי מגולגל אל הזוגות הצעירים. האפשרות השלישית היא כי אין הבדל מהותי בשיעור הרווחיות הגולמית, אשר משמעותה כי ההטבה מגולגלת אל הזוגות הצעירים (אשר רוכשים את הדירות במחיר מוזל ביחס למחיר השוק), ללא פגיעה כלשהי ביזמים.

מה אומרים הדוחות הכספיים?
בשקלול כלל הפרויקטים של החברות הציבוריות כאמור, מצאנו כי בעוד שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים רגילים צפוי לעמוד על כ-19% מההכנסות בפרויקט, שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמוך בכ-5% וצפוי לעמוד על כ-14% מההכנסות. כלומר, עבור דירה שנמכרת בכ-1.5 מיליון שקל הרווח הגולמי של היזם יהיה קטן בכ-75 אלף שקל. 

אז למה היזמים משתתפים במחיר למשתכן?
ראשית, אין להם ברירה. בקרב 9 חברות ציבוריות אשר מפרסמות את נתוני היקף מכירת הדירות בישראל, מצאנו כי חלה ירידה של כ-15% במספר הדירות שנמכרו בשנת 2017, כאשר שתי החברות היחידות שהצליחו להגדיל את כמות הדירות שמכרו בשנה זו, אפריקה מגורים ואשדר, שיווקו בין היתר דירות במסגרת מחיר למשתכן.  

ומי שיש לו ברירה? מעדיף בינתיים לדחות את התענוג. כך למשל חברת י.ח דמרי מציינת בדוחותיה הכספיים לשנת 2017, כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל את עתודות הקרקע הקיימות שלה, בטרם כניסה למחיר למשתכן.

מעבר לכך, מבחינת החברות היזמיות, היתרונות הגלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן הינם סיכון שיווק נמוך יחסית בשל מחירן הנמוך של הדירות והסבירות הגבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים יש אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.

אז מה הלאה?
ברבעון הרביעי של שנת 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 21.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 5.3 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

רכישת דירות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016, כאשר עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי צנח היקף רכישת הדירות החדשות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים בשיעור חד של 33%.

בשנת 2018 צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם במחירים נמוכים יותר מהותית ביחס לרמת המחירים הנוכחית.

תגובות לכתבה(20):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    אפס
    כשלון 09/04/2018 18:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בסך הכל בקשו מכחלון לבנות יותר דירות מקודמו ומה קבלנו....הגרלות ומיסים ועליה של 19% כשהגולם נכנס לאוצר.....
    סגור
  • 10.
    אז מי עשק את הציבור הקבלנים? לא!זו המדינה שהפקיעה בקרקע
    יש ר א לי 08/04/2018 19:42
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כחלון כשלון
    סגור
  • ממש לא !!!
    גינדי 09/04/2018 17:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפני שנים רכשנו קרקע במחירי רצפה ועכשיו בונים עליה ומוכרים במחירי חזירות.
    סגור
  • 9.
    משרד האוצר מעניק הנחה על הקרקע ליזמי הנדל"ן
    אלי 08/04/2018 12:42
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מהתחשיב ברור שבמחיר למשתכן ללא ההנחה הדירות יקרות יותר מהשוק החופשי אבל ברמה נמוכה יותר לעומת השוק החופשי. מע"מ אפס הייתה תכנית גרועה ומחיר למשתכן גרועה אפילו יותר. הפופוליסטים למעשה קונים קולות בכספי הציבור.
    סגור
  • 8.
    כול המדינה מלאה ביצורים מושחתים ופסיכופתים למניהם ,כנסו
    בא 08/04/2018 12:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מושחתים אבודים ליוטיוב מוות קליני ,סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ,ותראו שאתם עוד קיסם למדורה , למטה בגיהנום לא צריך כסף .למעשים יש משמעות .
    סגור
  • טען עוד
  • 7.
    ההנחה במחיר למשתכן עד 1.5 מליון בגליל ים לא 200אלף (ל"ת)
    אריה 08/04/2018 12:09
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 6.
    מחיר למשתכן לא תוכנית שנויה במחלוקת.
    למה 08/04/2018 11:52
    הגב לתגובה זו
    8 0
    תוכנית מעולה, צריך להעיף את המשקיעים משוק הדיור.
    סגור
  • 5.
    היזהרו לנפשותיכם במלכודת האכזרית
    ששון 08/04/2018 11:09
    הגב לתגובה זו
    5 6
    היתרסקות מחירים זה הסיוט של כחלון והממשלה. ..ואני אסביר תדמיינו לכם שבשנה הקרובה מחרי הדיור מתרסקים ב20 אחוז שזה תסריט אפשרי והגיוני ....איך כחלון והממשלה יתמודדו עם הזוכים שנפלו בפח ..... אני מוכן לקנות במחיר למשתכן רק אם המדינה נותנת אחריות על ההנחה ל 10 שנים .....במידה ומחירי השוק יורדים מתחת למחיר שאני קונה ....המדינה תחזיר לי את ההפרש ......... כי אני חושב שהמחירים הולכים לרדת בהרבה יותר ממה שנותנים במחיר למשתכן. ......פשוט מלכודת דבש.. המדינה לא תיתן דבר כזה כי היא יודעת היתב לאן השוק הולך לאבדון. ....בגלל זה המציאו את התוכנית הזדונית הזאת. .....כמו שהם לא רוצים שנמכור חמש שנים אנחנו רוצים ביטוח. ......בקיצור חברים לא קונים דירה בשום תוכנית עד שהבועה תתפוצץ. ...... ומלצה מי שכבר הולך ליתאבד כלכלית וליקנות דירה במציאות של 2018 עדיף לו בשוק החפשי.....
    סגור
  • לא מספיק אתה מקבל 25% הנחה אתה גם רוצה ביטוח? (ל"ת)
    דודו 09/04/2018 22:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • אז קנה בשוק החופשי במחיר כפול שם גם נותנים ביטוח מחירים (ל"ת)
    כחלון לשלטון 08/04/2018 12:14
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 4.
    מחיר למסתכן
    רועי 08/04/2018 09:48
    הגב לתגובה זו
    3 7
    מלכודת דבש אכזרית
    סגור
  • 3.
    כחלון
    כחלון 08/04/2018 09:44
    הגב לתגובה זו
    1 14
    כחלון יסיים עם 2 מנדתים ו בצדק
    סגור
  • מי שהחזקים רוצים שייפול מקבל דוקא הרבה מנדטים כמו ביבי
    משקיעי דירות הביתה 08/04/2018 13:11
    הגב לתגובה זו
    3 0
    משקיעי דירות הביתה
    סגור
  • כחלון כשלון לא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)
    יש ר א לי 08/04/2018 19:40
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • צודק ץכחלון לא יעבור אחוז חסימה.כשלון חרוץ (ל"ת)
    חברים 08/04/2018 13:05
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • פחח.. תגובה של עוד משקיע נדל"ן אנאלפבית (ל"ת)
    זוג צעיר 08/04/2018 10:55
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 2.
    בדיקה מוטעית
    אורי ג 08/04/2018 08:42
    הגב לתגובה זו
    13 1
    מה שחשוב הוא הרווח הנקי ולא הגולמי. במחיר למשתכן אין עלויות שיווק ועלויות המימון קטנות יותר ככה שההפרש הוא קטן יותר. בנוסף גם הסיכון קטן יותר...
    סגור
  • איך שלא תסתכל על זה - מחירי הדיור יורדים (ל"ת)
    והריבית עולה 08/04/2018 10:54
    הגב לתגובה זו
    9 1
    סגור
  • באמת? תבדוק שוב, הם עולים (ל"ת)
    יש ר א לי 08/04/2018 19:40
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 1.
    לא מדוייק בכלל
    יסודי 08/04/2018 08:32
    הגב לתגובה זו
    7 3
    חברות הבניה יודעות שהן תחת עינם הבוחות של האוצר והתקשורת ועל כן לא יציגו רווחיות גבוהה גם אם ישנה כזו. מה הבעיה לשנות אלוקציה של הוצאות מפרוייקט רגיל לפרוייקט דיור למשתכן ובכך להפחית את הרווחיות על הנייר. אם תבדקו לעומק תגלו שחלה עליה ברווחיות הפרוייקטים הרגילים. בנוסף, בגין דיור למשתכן אין הוצאות מימון על הקרקע כפי שיש בפרוייקט רגיל. הוצאות המימון שוחקות את התשואה על ההון בפרוייקט נדלן ובכל הקשור למחיר למשתכן התשואה נותרת גבוהה.
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות