התושבים כועסים: המטרו יטרפד התחדשות עירונית בגבעתיים ורמת גן
תושבים בשני פרויקטי התחדשות עירונית בגבעתיים ורמת גן חוששים שבניית המטרו בגוש דן, מיזם התחבורה העיקרי של ישראל באזור המרכז בשנים הקרובות, עלול לעצור את תוכניות הבנייה שכבר נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים, כולל הסכם שנחתם בין הדיירים ליזם.
בהשגות שהגישו למועצה האזורית לתכנון ובנייה טוענים 221 תושבים ובעלי דירות בגבעתיים, שעל החלקות שלהם מתוכנן פרויקט פינוי בינוי בשלבי תכנון מתקדמים, כי חלק מהמקרקעין שבבעלותם נמצאים בגבול הקו הכחול של פרויקט המטרו ולפי התוכניות מיועדת להיבנות בהם תחנת תחבורה ציבורית 'כצנלסון' בגבעתיים, בצורה כזו שהתוכנית נוגסת בחלק מהשטח שבו מתוכנן הפרויקט.
לדברי התושבים: "הקו הכחול של התוכנית נלקח כמרווח ביטחון רחב בלבד ויש לצמצם אותו כך שלא יפגע בחלקות". לפי חוות דעת של מומחים שצירפו התושבים להשגה, ניתן לצמצם את הקו הכחול של התכנית ואת מגבלות הבניה. הם גם מבקשים לצמצם את המגבלות שמטילה התכנית וטוענים כי הן "מופרזות ולא סבירות".
במקביל, הוגשה השגה נוספת למועצה האזורית לתכנון ובנייה בשם יזם נדל"ן שמקדם פרויקט תמ"א 38 (הריסת בניין קיים ובנייה מחדש) ברמת גן. לדבריו "התוואי התת קרקעי של המטרו עובר על חלק קטן מהחלקה באופן המסכל את ביצועו של כל הפרויקט בשל איסור הבנייה בתת הקרקע". היזם מבקש להסיט את הקו הכחול כך שלא יעבור על החלקה, וישחרר אותה ממגבלות בניה.
- במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
- אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב בן גוריון בגבעתיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו: "התכנית מקפיאה שטחים ללא הצדקה וצורך בכך שמציעה שתי חלופות לתוואי שרק אחת מהן תיבחר בסופו של דבר. החלופה בה נכלל הנכס אינה ריאלית, הסיכוי לממשה קלוש, ולכן יש לבטלה, שכן היא מטילה מגבלות אדירות ומיותרות על הפיתוח במרכז רמת גן".
- 8.מני 14/12/2020 19:07הגב לתגובה זומישהו הסתכל על רמת גן מגובה ? רק מנופים,מנופים,מנופים.לקינוח כבישים סתומים ועל כל זה מנצח ראש עיר שאמה שקרן מנוול הרס עיר שלמה,ועדיין ממשיך.מעניין מה עומד אחרי ההתלהמות של הריסת עיר?
- 7.ישראלית 14/12/2020 12:16הגב לתגובה זודחוף מטרו לסיים עבודות הרכבת התחתית פקקים פקקים קשים
- 6.מי התושבים הכועסים? יש הרבה שמאוד שמחים (ל"ת)שרית 14/12/2020 10:20הגב לתגובה זו
- 5.מטרו זה טוב לעיר (ל"ת)שרית 14/12/2020 10:19הגב לתגובה זו
- 4.בחור גבעתיים 14/12/2020 02:02הגב לתגובה זואני אחד מהתושבים שגרים בשכונה שעליה מדובר בגבעתיים ואני אומר לכם שמי שמוביל את ההתנגדות של התושבים כביכול, הן כמה יזמיות שהחליטו על דעת עצמן שהן מייצגות אותנו כשבפועל הן מייצגות קומץ קטן בלבד של דיירים. ליזמיות האלו איכפת רק מדבר אחד - הכסף שהן ירוויחו על חשבון התושבים. התושבים עצמם לא מעניינים אותן.
- 3.רק מזומן 13/12/2020 17:52הגב לתגובה זוכמה מאות פלצנים שנסגרו מאוחר לא יעצרו את המערכת.העורכי דין רוצים להרויח על תביעות שווא.
- 2.משה - חיפה 13/12/2020 16:15הגב לתגובה זוככה זה גם עם הפוצים בחיפה, אתם דומים.
- 1.שי 13/12/2020 15:25הגב לתגובה זוחושב שהמחירים בעיר הזו לא יפסיקו לעלות.מה שכן הארנונה מאוד גבוהה.כרמל הזה קומבינטור כל היום הוא בטלוויזה בכלל.ועושה למשפחתו.בכל אופן רג היא אחלה של עיר מאמין שתוך 5 שנים הדירה שקניתי תעלה ב30% מינ.שיהיה יום טוב לכולם חנוכה שמח
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
