לקנות או לחכות? השמאי ארז כהן מתייחס לנתון המדהים שפרסם הלמ"ס - וגם מספק תחזית (עגומה) למחירי הדירות השנה

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לגעוש. בשבוע שעבר פרסם הלמ"ס כי ב-2015 נמכרה כמות שיא של דירות חדשות, וזה ימים ספורים אחרי הטבלה שהוצגה בדו"ח ה-ORCD האחרון ולפיה עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות הייתה חריגה מאוד ביחס לעולם. לאור הנתונים, שוחחנו עם השמאי ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר.

איך קרה שנוכח המחירים הגבוהים - יש רכישות בהיקף שיא? "בזמנו, כשיאיר לפיד שימש כשר האוצר, וניסה לקדם תוכנית מע"מ 0 נוצרו ביקושים כבושים – אנשים עמדו על הגדר והמתינו לירידה של המחירים כתוצאה מהורדת המיסוי. הציבור רצה להאמין שיקרה משהו כשלבסוף הייתה התנפצות הציפיות ואנשים הבינו שלממשלה אין יכולת משמעותית לצנן את השוק והמחירים המריאו. אנו רואים זאת גם בממשלה הנוכחית, ביקושים כבושים, של אנשים שהמתינו וחזרו לשוק ולכן ישנם זינוקים במכירות של דירות חדשות".

למרות שיאי המכירות, ניתוח של נתוני הלמ"ס מראה כי בסוף 2015 ישנה מגמה של האטה בקצב מכירת הדירות החדשות יחסית לשאר חודשי השנה. ירידה של כ-3.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-דצמבר 2015 ברמה ממוצעת של כ-2,670 דירות לחודש.

על הירידות ברכישות דירות חדשות בחודשים יולי- דצמבר הגיב כהן כי "הירידה שאנו רואים היא בכמות המשקיעים שרוכשים דירות נוכח העלאת מס הרכישה בסוף יוני 2015. כאמור, ההגדרה למשקיע באוצר היא הגדרה רחבה; אדם בעל שתי דירות נחשב משקיע אף על פי שמשפחות רבות קונות נכס נוסף ואינן בהכרח משקיעים, אלא רוכשי דירה נוספת. כתוצאה מהמיסוי המשקיעים באים בכובע אחר ולא בהכרח בשמם, אלא בשם הילדים או קרובי המשפחה. כך שוק המשקיעים עבר הסבה והם לא נעלמו מהשוק".  עוד הוא הוסיף כי "מהתחלה ההגדרה של משקיע בנדל"ן היא אדם שיש לו שתי דירות ויותר – איננה הגדרה נכונה. לכן, כנראה יש לנו משקיעים בשוק תחת כובע אחר".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

מי הם הקונים עכשיו?  "הקונים הם מקשת רחבה; משפרי דיור, משקיעים וזוגות צעירים. חשבו שיהיה שינוי במחירים ומנגד אנו רואים שנתיים ללא שינוי וחוסר אלטרנטיבה של השקעה בשוק הפיננסי. כיום, הנדל"ן הוא האפיק הסולידי היחיד שניתן להשקיע בו ואין חלופות אחרות. הנכונות היא במיוחד ברכישה על הנייר, זאת משום התחושה בציבור, שהרכישה "זולה יותר" וזה לא תמיד נכון, בעשור האחרון זה אכן הוכיח את עצמו כי מחירי הדיור עלו, אך זה לא תמיד כך".    "סיבה מרכזית נוספת שששים לקנות היא החשש לעליית הריבית בהמשך. רבים צופים כי הריבית לא תשאר נמוכה לאורך זמן ולכן עדיף לקחת את המשכנתא היום. ייתכן כי נראה קפיצה מהותית בריבית ואפילו בטווח הקצר ולכן רבים מבינים כי כדאי להתחייב כבר היום". 

מחירי הדירות בתקופה הקרובה, לאן? "אינני צופה שינוי מהותי במחירי הדיור ברבעון הקרוב, ככל הנראה נמשיך לראות עלייה מתונה של עד כ-5% שתמשך עד סוף השנה. לאחר מכן ככל הנראה תיתכן התמתנות - אך אינני צופה ירידות". בכדי להבין עד כמה משמעותית זו עלייה של 5%, נסביר כי עבור דירה שעולה 1.8 מיליון שקלים (פחות או יותר דירה ממוצעת במרכז), מדובר בהתייקרות של כמעט 100 אלף שקלים!

על תכנית מחיר למשתכן: "לא תשפיע באופו משמעותי על מחירי השוק, קהל היעד קטן יחסית ואינו מהותי להיקף השוק. מי שיזכה בדירות איננו בהכרח קהל הרוכשים הממוצע ואף המצוי ברובד הנמוך יותר ורוכש דירות ממוצע שאיננו עומד בתנאים יראה עליית מחירים".

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"השיווק רק במסגרת מחיר למשתכן – פוגע בכל השאר שאינם זכאים, ולכן לא נראה כי תהיה לכך השפעה נכונה בשוק, כשם שהתכנית פוגעת בהיצע של נתח אוכלוסייה אחר. היה צורך להסתכל על התמונה המלאה ולשווק דירות גם במסגרת תכנית מחיר למשתכן וגם בצורות אחרות הפונות לאוכלוסייה נוספת. הסטטיסטיקה מראה כי כשפעלו למען מספר מועט של אנשים השוק כולו חווה עליית מחירים".