לקנות או לחכות? השמאי ארז כהן מתייחס לנתון המדהים שפרסם הלמ"ס - וגם מספק תחזית (עגומה) למחירי הדירות השנה

"הסטטיסטיקה מראה כי שפעלו למען מספר מועט של אנשים השוק כולו חווה עליית מחירים"

ענת דניאלי | 08/02/2016 07:55 (22)

נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות שיווקים

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לגעוש. בשבוע שעבר פרסם הלמ"ס כי ב-2015 נמכרה כמות שיא של דירות חדשות, וזה ימים ספורים אחרי הטבלה שהוצגה בדו"ח ה-ORCD האחרון ולפיה עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות הייתה חריגה מאוד ביחס לעולם. לאור הנתונים, שוחחנו עם השמאי ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר.

איך קרה שנוכח המחירים הגבוהים - יש רכישות בהיקף שיא? "בזמנו, כשיאיר לפיד שימש כשר האוצר, וניסה לקדם תוכנית מע"מ 0 נוצרו ביקושים כבושים – אנשים עמדו על הגדר והמתינו לירידה של המחירים כתוצאה מהורדת המיסוי. הציבור רצה להאמין שיקרה משהו כשלבסוף הייתה התנפצות הציפיות ואנשים הבינו שלממשלה אין יכולת משמעותית לצנן את השוק והמחירים המריאו. אנו רואים זאת גם בממשלה הנוכחית, ביקושים כבושים, של אנשים שהמתינו וחזרו לשוק ולכן ישנם זינוקים במכירות של דירות חדשות".

למרות שיאי המכירות, ניתוח של נתוני הלמ"ס מראה כי בסוף 2015 ישנה מגמה של האטה בקצב מכירת הדירות החדשות יחסית לשאר חודשי השנה. ירידה של כ-3.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-דצמבר 2015 ברמה ממוצעת של כ-2,670 דירות לחודש.

על הירידות ברכישות דירות חדשות בחודשים יולי- דצמבר הגיב כהן כי "הירידה שאנו רואים היא בכמות המשקיעים שרוכשים דירות נוכח העלאת מס הרכישה בסוף יוני 2015. כאמור, ההגדרה למשקיע באוצר היא הגדרה רחבה; אדם בעל שתי דירות נחשב משקיע אף על פי שמשפחות רבות קונות נכס נוסף ואינן בהכרח משקיעים, אלא רוכשי דירה נוספת. כתוצאה מהמיסוי המשקיעים באים בכובע אחר ולא בהכרח בשמם, אלא בשם הילדים או קרובי המשפחה. כך שוק המשקיעים עבר הסבה והם לא נעלמו מהשוק". עוד הוא הוסיף כי "מהתחלה ההגדרה של משקיע בנדל"ן היא אדם שיש לו שתי דירות ויותר – איננה הגדרה נכונה. לכן, כנראה יש לנו משקיעים בשוק תחת כובע אחר".

מי הם הקונים עכשיו? "הקונים הם מקשת רחבה; משפרי דיור, משקיעים וזוגות צעירים. חשבו שיהיה שינוי במחירים ומנגד אנו רואים שנתיים ללא שינוי וחוסר אלטרנטיבה של השקעה בשוק הפיננסי. כיום, הנדל"ן הוא האפיק הסולידי היחיד שניתן להשקיע בו ואין חלופות אחרות. הנכונות היא במיוחד ברכישה על הנייר, זאת משום התחושה בציבור, שהרכישה "זולה יותר" וזה לא תמיד נכון, בעשור האחרון זה אכן הוכיח את עצמו כי מחירי הדיור עלו, אך זה לא תמיד כך".

"סיבה מרכזית נוספת שששים לקנות היא החשש לעליית הריבית בהמשך. רבים צופים כי הריבית לא תשאר נמוכה לאורך זמן ולכן עדיף לקחת את המשכנתא היום. ייתכן כי נראה קפיצה מהותית בריבית ואפילו בטווח הקצר ולכן רבים מבינים כי כדאי להתחייב כבר היום".

מחירי הדירות בתקופה הקרובה, לאן? "אינני צופה שינוי מהותי במחירי הדיור ברבעון הקרוב, ככל הנראה נמשיך לראות עלייה מתונה של עד כ-5% שתמשך עד סוף השנה. לאחר מכן ככל הנראה תיתכן התמתנות - אך אינני צופה ירידות". בכדי להבין עד כמה משמעותית זו עלייה של 5%, נסביר כי עבור דירה שעולה 1.8 מיליון שקלים (פחות או יותר דירה ממוצעת במרכז), מדובר בהתייקרות של כמעט 100 אלף שקלים!

קיראו עוד ב"נדל"ן"

על תכנית מחיר למשתכן: "לא תשפיע באופו משמעותי על מחירי השוק, קהל היעד קטן יחסית ואינו מהותי להיקף השוק. מי שיזכה בדירות איננו בהכרח קהל הרוכשים הממוצע ואף המצוי ברובד הנמוך יותר ורוכש דירות ממוצע שאיננו עומד בתנאים יראה עליית מחירים".

"השיווק רק במסגרת מחיר למשתכן – פוגע בכל השאר שאינם זכאים, ולכן לא נראה כי תהיה לכך השפעה נכונה בשוק, כשם שהתכנית פוגעת בהיצע של נתח אוכלוסייה אחר. היה צורך להסתכל על התמונה המלאה ולשווק דירות גם במסגרת תכנית מחיר למשתכן וגם בצורות אחרות הפונות לאוכלוסייה נוספת. הסטטיסטיקה מראה כי כשפעלו למען מספר מועט של אנשים השוק כולו חווה עליית מחירים".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

22.
נתי 09/02/2016 11:46
הגב לתגובה זו
אולי בגלל שלמקורבי השלטון יש בתים פרטיים מחולקים ויחידות דיור לרוב????
21.
הפשיעה השילטונית,בטיפשותה ביבוש החולה כך מייבשת אותנו (ל"ת)
בן הארץ 08/02/2016 20:21
הגב לתגובה זו
20.
בן הארץ 08/02/2016 20:09
הגב לתגובה זו
הדברים ברורים הפשיעה הממשלתית , פועלת בשיטה של יצירת חוסר בקרקעות שיש בשפע ושייכות לנו העם , וכך דרך הויסות הפושע הם יכולים להמשיך ולהשאיר את מחירי הבתים ביוקר רב לעוד הרבה שנים , כשאותנו ממשיכים לשעבד לעבדות , שבכל מקום נורמלי בעולם לא היתה מתקבלת על ידי העם , רק לעמנו שהורגל להקריב את עצמנו , במלחמות סרק אפשר להתייחס ברוע כזה ," ואיין הסבר "שיכול להסביר לנו , איך אנחנו עם שמוכן למות במלחמות , לא מוכנים , להלחם על הזכויות של חיינו , וכן מוכנים לתת לפשיעה הממשלתית להמשיך לשעבד אותנו לעבדות למען מושחתות-משחיתה נגדנו !!!
19.
שמאי 08/02/2016 16:49
הגב לתגובה זו
המניבות 15000 ש"ח ויותר לחודש....
18.
בלוף 08/02/2016 16:28
הגב לתגובה זו
בטח שמחירים עולים. אין אף אחד ברמה של אריק שרון, ז"ל. לקחתי משכנתא 0 אחוז, גרתי שנתיים בקרוואן. לא שלמתי לבנקים, לא שלמתי שכירות מתורפת, לא שלמתי ארנונה מוגזמת. ובניתי בית. יש היום אלטרנטיבה לרוב לא להיות עבדים של דירה, עבדים של בנקים? זוגות הצעירים עוזבים. כחלון ופלוג מדברים על יציבות כלכלית. בלוף נמשך ונמשך. אין כמו אריק שרון, ז"ל.
17.
ארז ברז 08/02/2016 12:13
הגב לתגובה זו
לפחות תנסה להראות שישי לך רקוב במוח !!!
16.
מלי 08/02/2016 11:06
הגב לתגובה זו
שקרן מנפולטיבי ארז ואהוד כל השמאים אנטרסנטים מתוך פוזציה מדברים יחד עם הקבלנים עובדים איתם הכול נופל ויקרוס 50 אחוז אין מכירה מלא שלטים רואה מהשטח מורדים 30 אחוז ולא מוכרים התרחקו מדירות כמו מלהבה ראוו הוזהרתם נפילה חופשית בקרוב מאוד לא לשמוע להם יש להם כמה דירות לארז השקרן משום כך מדבר הוא מפחד הכי אמיתית מתווכות ורואה הכול מהשטח הכי אמיתית הזהרו לא לשמוע להם הם שקרנים
15.
שאפיק 08/02/2016 10:53
הגב לתגובה זו
מה אמרתי לכם. דירה שהיום עולה 850 אלף חדשה מקבלן תעלה עוד שנה וחצי עוד 40% ממה שהיא עולה עכשיו!!! פראייר מי שלא קונה אפילו להשקעה!! האזור בביקוש מטורף!!!
14.
ראיקוביץ 08/02/2016 10:27
הגב לתגובה זו
אם תחזית השמאי נכונה, אזי כחלון סיים את חייו הפוליטיים. לא מאמין בלהעניש משקיעים במיסוי, או בפרוייקטים למשתכן. צריך ליצור כלכלת שוק אמיתית שתוריד את המחירים. ראשית, העלאת ריבית, גם במחיר של חיזוק השקל,וכמובן קיצור תהליכי הפשרת קרקעות, צריך להפשיר 200,000 יח"ד לשנה הקרובה, לא חשוב איך. כל השאר זיבולי שכל. מה שאני מנסה לומר, אם רוצים להוריד מחירי נדלן, זה חייב לבוא עם משברים בתחומים אחרים. כגון חיזוק השקל, ירידות בבורסה, קבלנים שיפשטו רגל, בנקים שיספגו מכה, ומקרים עצובים של אנשים שיאלצו למכור דירות ולהפסיד המון כסף. אין דרך אחרת.
13.
זו לא תחזית עגומה. מישהו רוצה שערך דירתו ירד??? (ל"ת)
המחירים בשיווי משקל 08/02/2016 10:25
הגב לתגובה זו
12.
כותב 08/02/2016 10:12
הגב לתגובה זו
בתנאיי דפלציה אין לממשל מרווח לנסות ולהוריד את מחירי הדיור(נכסים) כך נטל החוב הציבורי ירקיע לרמה שבא הבנקים לא יוכלו לתפקד והנזילות תעצר(מיתון),תאר לעצמך מצב שבו כל משלמי המשכנתאות ירוצו להחזיר לבנק את הכסף (הידרדרות החוב) על ידי מכירת הנכסים(ירידת ערך), אין שלטון שמוכן להתמודד מול הבעייה הזאת. התנאים הבן לאומיים מכתיבים את גודל הלחץ וחוסר אינפלציה הוא הסממן. כלכלה בריאה נשענת על יציבות וצריכה, בתנאיי דפלציה הציבור חוסך בהוצאות והצריכה יורדת, עקב כך מפעלים נסגרים ונוצר מיתון. הנפט לא יעלה מסיבה אחת אובמה מהמר על הסוס הלא נכון נוצר כאוס במזרח התיכון במקביל הצריכה העולמית לחומר גלם ואנרגיה יורדת.
11.
יהודה נחשון 08/02/2016 10:11
הגב לתגובה זו
אני לא דואג אם המחירים יעלו אני מאד מודאג שמחירים לא ירדו !! שלא להיות פסמיסט גמור אבקש שלא יתרסקו !! תפילתי לכל הנוגעים בדבר
10.
טומארפורקולו 08/02/2016 09:59
הגב לתגובה זו
בודדים אם בכלל באזורים מרוחקים מתל אביב מרכז ,ועד שתהי הירידה של 10% תהיה עליה של 5% כך שגובה ההורדה יהיה אולי מספר אחוזים בודדים שגם כך מתקבל בסגירת העיסקה ,לא להמתין אלה אם כן הריבית תעלה לרמות של 5% עד שזה יקרה אתם תהיו כבר בבית אבות
9.
אם ההקפאה תבוטל ויחזרו לבנות ביו"ש, המחירים ירדו. (ל"ת)
ביקוש והיצע 08/02/2016 09:54
הגב לתגובה זו
8.
יוסי 08/02/2016 09:34
הגב לתגובה זו
כל השמאים והכלכלנים לא אומרים תאמת לגבי מחירי הדיור מדינת ישראל לא מעוניינת להרחיק את המשקיעים מהדירות וזו הסיבה לעליית המחירים כחלון לא יעבור את אחוז החסימה בבחירות הבאות בגלל כשלון שביבי הכין לו שלא ייתן לדיור בישראל לרדת ...אבל צריכים להבין שהפתרון להוזלת הדיור בישראל הוא :1.הרחקת המשקיעים .2 הטלת מס חודשי על כל מי שייש לו דירה שנייה שלישית ואילך ולגרום לו למכור אותן..3 הגדלת המשכנתה הראשונה בחיים ל95% מערך הדירה ...
7.
א.מ 08/02/2016 09:22
הגב לתגובה זו
מערוץ 10 והניסיון לשחד אותו.
6.
ירון 08/02/2016 09:14
הגב לתגובה זו
הכל אינטרס
5.
משה 08/02/2016 09:10
הגב לתגובה זו
כל המומחים והפטנטים של מחיר למשתכן למינהם זה קשקוש ,בלוף של חוסר הבנה מצד קובעי המדיניות ופרס לעוסקים בנדל"ן שמתעשרים על חשבון עם ישראל. ראינו איך קבלנים לא יודעים לבזבז את הרווחים העצומים שהם עושים על הגב שלנו .נאיביים שכמונו .ואנו תולים תקוות בכחלון . ה פ ת ר ו ן המובהק לבעייה הוא לסמן איזורי בנייה ייעודיים למשל מודיעין ,חריש, קריית גת וכדומה . לסמן קרקע לבנייה של עשרים או שלושים אלף יחידות דיור. לפרסם מכרז בנלאומי שבו יהיו תנאים קשיחים של איכות בנייה, שטחים ירוקים,מוסדות ציבור ועכדומה וקביעה שכל בהנייה תסתיים תוך חמש שנים. וכך חברות גדולות יתחרו על מחיר שישלמו למדינה ,יביאו יתם פועלים ,וציוד ומומחים ויתקתקו הבנייה ובתוך חמש שנים ייבנו מאות אלפי יחידות עם שירותים מלאים וכך יתאזן השוק והמחירים ירדו כשהסיכון הוא של החברות הבונות. המדינה רק תפקח על איכות בנייה , עמידה בלו"ז, שמירת חוקי עבודה וזהו. הבעיה כיום זה שילוב של ביקוש גדול מהיצע ועלויות בנייה קשיחות כמו עובדים קרקע וכדומה ..
4.
אדם 08/02/2016 09:08
הגב לתגובה זו
כולם מדברים מתוך פוזיציה ואצלם המחירים תמיד עולים ללא תלות ביחס בין מחיר הדירה החציוני והשכר החציוני . מעל 200 כיום נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכוש דירה חציונית!! זה האמא של הבועה!!! ככל שמחירי הדירות יעלו יותר כך הפיצוץ יהיה גדול יותר!!
3.
rafel12 08/02/2016 09:07
הגב לתגובה זו
כותרת תחת הערכת שמאי ,זו בועה והיא תתנפץ ,יש ירידה ברבעון האחרון ,ההיצע יגדל המחירים ירדו , אנו לא מונטה קרלו , דירה במדינה הכי עשירה באירופה בברלין 4 חדרים עולה 580,000 ש"ח , זוגות צעירים עוזבים את הארץ, יש נתונים מדאיגים ,זו בועה , כול השמאים והמתווכים ובעלי ההון מחזיקים בעשרות דירות, חלקם בשיטותקובנציה וכסף שחור,העולים מצרפת עוזבים, אין כאן תעסוקה מי שעולה נמצא במצב סציו אוקונמי ממוצע ומטה חלקם עוזבים לקנדה וארה"ב ,למשל באשדודבשנה האחרונה עזבו 9,000 זוגות צעירים , יש נהירה החוצה מהערים שבהם עלה הנדל"ן בצורה אסטרנומית , יש כאן מצב בטחוני לא לשכוח ,למי שלא יודע אינכם יודעים כמה דירות יש לעיקולים הבנקיםמעלמים זאתבכדי לא לגרום לבהלה , זו האמת , ראיתם תחקיר בערוץ 10 איך מנסים לשחד כתב לקדם פרוייט שלנדל"ן ,מי לוקח משכנתא היום במליון ש"ח ,זה טחרוף , כחלון יטפל יגמור את השחיתות ברשויות , יקח זמן , והכול יתנפץ , זו מדינת ישראל זה לא שוויץ , סופם של בועות להתנפץ כמו שקורה היום בשוק המניות בעולם וכמו שקורה בגוש היורו , דירות עוומדות ריקות , אין קונים ,צריך לומר את האמת , סבלנות ,יום טוב ,
2.
הצלף 08/02/2016 08:52
הגב לתגובה זו
ריבית , משבר כלכלי , והלוואות שאנשים יתקשו להחזיר להזכיר לכם לפי הנתונים האחרונים אנחנו ב 65 מיליארד שקל הלוואות לא כולל משכנתאות ולא כולל שוק אפור ל 7 מיליון איש אנשים חיים בבועה ובסוף זה יתפוצץ חזק בפנים
1.
גלית 08/02/2016 08:48
הגב לתגובה זו
מאמר מעורר מחשבה

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן