קרנות ה-REIT - התקווה הנוכחית של שוק הנדל"ן?
קרנות ה-REIT שעדיין לא הוקמו בישראל הן בבואה להליכי קבלת ההחלטות בשוק הנדל"ן המקומי. הבוקר התעוררנו לעידן חדש, הנגיד פישר החליט אתמול להעלות את הריבית על השקל (ברבע אחוז) לרמה של 3.75%. שוק הנדל"ן אמור לחבב ריביות נמוכות (קל לקחת משכנתאות) ולשנוא ריביות גבוהות. אבל בישראל מושפע שוק הדירות והנכסים מסדרה כל כך ארוכה של כללים ותקנות שלא ברור, מה טוב לו ומה רע לו. אני לתומי חשבתי לרגע ששמונה חודשים של ריבית ברמה של 3.5% יספיקו לדחוף את הנדל"ן למגורים לחדשות מעודדות בהרבה. אבל רק לרגע. משום שאז נזכרתי שהבנקים בישראל מחזיקים ברוב שוק האשראי, ועקב כך הם קופצים את ידם על שוק המשכנתאות (שגם עליו הם חולשים, מן הסתם). אז האם הכל עגום בענף הנדל"ן? ובכן, לא בהכרח. הדיונים המתחממים לאחרונה על הכנסת הפעילות של קרנות REIT הם אלה שעשויים להניב פרי. מדובר במהלך שעשוי להוות תמיכה מכיוונה של רשות ניירות ערך והרגולציה בכלל. הקרנות הללו הן מבנים מיוחדים שנועדו להשקעות בנדל"ן ויש המייחסים להן את חלק מההצלחות של שוק הנדל"ן (הבועתי, יש יאמרו) בארה"ב. בינתיים התשואות היחידות שנרשמות בענף מגיעות מהבורסה (איך לא?). מדד הנדל"ן 15 משקף אולי את פרץ האופטימיות לגבי הכלכלה הישראלית שמגיע גם למניות השורה השנייה והשלישית. המדד נתן תשואה של 25.6% ב-12 החודשים האחרונים. אך לפני שמזילים ריר חשוב לזכור שמדד ת"א 25 נתן תשואה של 35.56% באותה העת. וחוץ מזה, המדד הזה כולל הרבה חברות עם השקעות בחו"ל. אינדיקציות מעודדות מגיעות יותר מכיוונו של ענף הנדל"ן המניב בארץ. גופי השקעות מעניינים החלו לשים את פעמיהם לעבר השוק. ביניהם נמצא איש העסקים נתן חץ. האיש שניבא את השוק הבריטי והחליט "לחזור" לפעילות בארץ. לאחרונה רכש את נכסי הנדל"ן של אמות, והצהיר על צפי אופטימיות לשוק המדובר בארץ. אז מה זה אומר מבחינת הדירה לזוג הצעיר הנמצא בתחילת דרכו? זכורה לי הרצאה באוניברסיטה ששמעתי פעם של כלכלן מאוד מאוד מוכר בחדשות ובכותרות. הוא כינה את מחירי הדירות בתל אביב "בועה" וציין כי הכל נובע מהתנהגות הקצאת הקרקעות המונופוליסטית של מנהל מקרקעי ישראל. לא יכול להיות שמגדלים תותים ברמת השרון - 10 קילומטר בקו אוירי מעזריאלי, הוא ציין באותה הרצאה והעריך שיבוא יום ויוקצו עוד קרקעות במרכז שיפילו את המחירים. המחירים לא נפלו עד היום בדירות למגורים בגוש דן הם פשוט נשחקו. אחרי הבום הגדול בעליית המחירים באמצע שנות ה-90 הם פשוט איבדו תנופה, ואז באה אינתיפדת אל אקצה והרסה את הרצון לגור פה. המחירים צנחו עוד יותר. אבל הכלכלה, כך סיפרו לנו (וכך ראינו גם בבורסה ובנתונים) מתאוששת. אז איפה העלייה במחירים בשוק הדירות למגורים? עדיין לא כאן. הם יהיו כאן אם יהיה מחסור בדירות, דבר שעדיין לא ניכר שהתחיל. בינתיים מה שכן התחיל זה העלאות ריבית, שלא אמורות לסייע, גם אם המגמה ההפוכה לא סייעה. כך שקרנות ה-REIT הן נקודת האור המהבהבת באופק הנדל"ן המקומי.
