בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.

התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.

שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.

מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.

• הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.