רשות ניירות ערך מפרסמת מסמך הנחיות חדש ומהותי העוסק בטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית - הידועות גם כ"עסקאות קומבינציה". מדובר בצעד משמעותי שנועד לקדם שקיפות, אחידות והשוואתיות בענף הנדל"ן, ולתקן פערים מהותיים שעלו במסגרת ביקורת רוחבית שביצעה הרשות בקרב חברות ציבוריות.

מהן עסקאות קומבינציה ומדוע הן מורכבות לחשבונאות?

במסגרת עסקת קומבינציה, יזם מתקשר עם דיירים בבניין קיים ומתחייב לבנות להם דירות חדשות (דהיינו, במתווה של "פינוי בינוי" או לשדרג את הדירות הקיימות, בדרך כלל באמצעות הוספה של מרפסות שמש וממ"ד וכן תוך שיפוץ חיצוני של המבנה הקיים, בתמורה לקבלת זכויות בנייה על חלק מהקרקע - בהן יוכל לבנות דירות חדשות שישווק בשוק החופשי. לעתים היזם אף היזם מתחייב לשלם לדיירים תשלומים שוטפים למימון דיור חלופי בתקופת הקמת הפרויקט.

מבחינה חשבונאית, מדובר בשירות שניתן בתמורה אשר בעיקרה אינה כספית - מה שמחייב שיקול דעת והערכות מורכבות הן בעת ההכרה לראשונה בקרקע והן בתקופות הדיווח לאורך חיי הפרויקט.

בשונה מרכישה ישירה של קרקע תמורת מזומן, בעסקת קומבינציה החברה היזמית נדרשת להכיר בקרקע לפי אומדן השווי ההוגן של הקרקע ולהציג בדוחות הכספיים התחייבות המשקפת את המחויבות שהיזם נטל על עצמו לביצוע שירותי הבנייה עבור הדיירים במסגרת עסקת ההחלפה.

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאורך חיי הפרויקט, עם התקדמות הבנייה מסולקת למעשה ההתחייבות כלפי הדיירים תוך רישום הכרה בהכנסות בגין שירותי הבנייה המסופקים להם.