משפחת חבס הפסידה: תשלם מע"מ על עסקות בשווי 30 מיליון שקל
השופט קבע כי 15 מכירות של מקרקעין ברעננה ל-80 רוכשים בתוך 13 חודשים, זו פעילות עסקית ולא השקעה הונית של חברה של המשפחה. "משפחת חבס, באמצעות אותם מנהלים של המערערת, ניהלה חברות רבות שעיסוקן בתחום הנדל"ן... מדובר בפעילות נדל"נית מקצועית ומתמשכת", כתב
השופט
בית המשפט המחוזי מרכז דחה באחרונה ערעור של נוף נאה בגוש 7650 ברעננה, חברה מקבוצת חבס, וקבע שעליה לשלם מע"מ על מכירת מקרקעין בהיקף של כ-30 מיליון שקל. החברה טענה שמדובר בעסקות הוניות שאינן חייבות במע"מ, אך השופט אבי גורמן פסק אחרת.
נוף נאה הוקמה ב-1962 והחזיקה במקרקעין חקלאיים ברעננה במשך יותר מ-50 שנה. במשך כל התקופה הזאת, החברה לא עשתה דבר עם הקרקע - לא פיתחה, לא השביחה, פשוט החזיקה. אבל ב-2016, אחרי שתוכנית מתאר שינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאי לבנייה, התרחש משהו מהיר: בתוך 13 חודשים בלבד החברה מכרה את כל המקרקעין ב-15 עסקות נפרדות לכ-80 רוכשים שונים, תמורת 17.7 מיליון שקל (שמנהל מיסוי מקרקעין העריך אותה ב-29.2 מיליון שקל כולל היטל השבחה).
החברה טענה שזו היתה מכירה הונית חד פעמית של נכס שהוחזק עשרות שנים, ושהרווח נבע מעליית ערך המקרקעין בעקבות שינוי הייעוד - לא מפעילות עסקית. לטענתה, אפילו מנהל מיסוי מקרקעין סיווג את העסקות כהוניות, ולכן אין זה הוגן שמנהל מע"מ יבוא שנים אחר כך ויחליט אחרת. בנוסף, החברה התלוננה על שיהוי: "העסקות בוצעו ב-2017-2016, ורק ב-2022 מנהל מע"מ החליט לרשום אותנו כעוסק. זה כבר מאוחר מדי".
ואולם השופט גורמן לא השתכנע. בפסק דין מפורט בן 23 עמודים, הוא פירט מדוע מדובר בפעילות עסקית ולא בהשקעה הונית: ריבוי עסקות ותדירות גבוהה - "המערערת ביצעה 15 עסקות מכר ליותר מ-80 רוכשים שונים, בפרק זמן קצר של כ-13 חודשים... די בעובדות אלה כדי להצביע על קיום מספר רב של עסקות, בפרק זמן קצר ובהיקף ניכר"; מומחיות מקצועית - השופט ציין שהחברה נוהלה על ידי יוסף והרצל חבס - שניהם אנשי נדל"ן ותיקים שמנהלים עשרות חברות ;. "מדובר בגורמים שביצוע עסקות נדל"ן היא מלאכתם", כתב השופט, והוסיף כי "מי שמבקש לטעון אחרת - עליו מלוא נטל הראיה"; ביצוע מקצועי - החברה העלתה את מחיר המקרקעין פעמיים במהלך המכירות - סה"כ עלייה של 18%, מ-1,100 ל-1,300 שקל למ"ר. השופט ציין שכך נוהגים עסקים מקצועיים, לא משקיעים פרטיים שפשוט מוכרים נכס; התמונה הרחבה - השופט לא התעלם מהקשר המשפחתי. "משפחת חבס, באמצעות אותם מנהלים של המערערת, ניהלה חברות רבות שעיסוקן בתחום הנדל"ן... מדובר בפעילות נדל"נית מקצועית ומתמשכת".
הטענה על שיהוי נדחתה
לגבי טענת השיהוי, השופט קבע שהיא לא מבוססת. לדבריו, "המערערת לא דיווחה מעולם למשיב ביחס לעסקות שביצעה, ולפיכך אין מקום לדבר על שיהוי מצדו". המועד החוקי להתיישנות הוא שבע שנים, והמשיב פעל בתוך המסגרת הזאת. עם זאת, השופט הכיר בבעיה המערכתית: "חובה על רשות המסים לפעול באופן מערכתי... בעידן מערכות המחשוב המצויות כיום, אין כל הצדקה שדיווח אודות עסקות רבות במקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין, לא יועבר באופן מהיר אף לגורמים הרלוונטיים בפקיד השומה ואצל מנהל מע"מ".
בסופו של דבר השופט דחה את הערעור וקבע שהחברה היא עוסק לעניין חוק מע"מ, ולכן העסקות חייבות במס. כדי למתן את הפגיעה, המשיב הודיע שהוא יאפשר לחברה לתקן בדיעבד את שומת מס השבח, כך שלא ישולם מס כפול על אותו רכיב. החברה גם חויבה לשלם למדינה סכום כולל של 30 אלף שקל הוצאות משפט.
