האם שוק הדירות בדרך למטה?
בגלל הקורונה: הרמה הנמוכה ביותר בהיקף המשכנתאות מתחילת 2019 - 5.2 מיליארד שקל במאי; חלקם של לווי מחיר למשתכן ממשיך לעלות בעוד רבים בוחרים להמשיך לדחות את התשלום החודשי
מחירי הדירות מושפעים מהמצב הכלכלי של הרכושים והחודשים האחרונים הרעו את המצב הכלכלי של הציבור. האבטלה זינקה, הצריכה ירדה, הצמיחה התהפכה לצמיחה שלילית. אז אולי כפי שמעריכים כלכלנים רבים זה יהיה זמני ונחזור לשגרה של צמיחה נאה, אבל אי אפשר לזלזל במאות אלפי אנשים שיהיה קשה להם לסגור את החודש. הם לא יחזרו לצרוך ולבזבז כפי שהיה בעבר, והם יקרינו על כל הכלכלה, ובכלל - עצם התחושה שאנו במשבר כלכלי תגרום לאנשים להוציא פחות, גם לכאלו שלכאורה לא נפגעו ולא ייפגעו מהמשבר.
גם שוק הדירות למגורים צפוי להיפגע, ורואים את זה כבר עכשיו. אמנם בשלב זה, הקבלנים מנסים להסתיר את ההנחות והם נותנים "מתנות" נוספות, אבל לאט לאט יצטרפו לנותני ההנחות קבלנים נוספים - כאלו שלא יכולים להסתדר מול המימון וחייביים למכור, כאלו שיש להם מינוף גבוה. ככה גם סבור יוסי לוי הבעלים והמנכ"ל של מור בית השקעות (הרחבה בראיון), וככה גם "חושב" שוק המניות - המניות האלו התחילו לרדת בזמן האחרון.
את המשבר בשוק הדירות רואים גם בשוק המשכנתאות. עם זאת, חשוב להדגיש - הביקושים כפי שמתבטאים בשוק הדירות והמשכנתאות עדיין קיימים, מחיר למשתכן עדיין תוכנית משמעותית, אפילו מאוד וחלקה היחסי מסך רכישות הדירות הולך וגדל. אולי המחירים יירדו, אך השאלה היא מה יהיה לאורך זמן וכאן יש בעיה מובנית - היצע הדירות לא מספק את הביקוש. הביקוש השנתי המוערך הוא כ-50-55 אלף דירות בשנה אפילו יותר. ההיצע נמוך מכך וכעת צפוי שיהיה נמוך יותר - קבלנים יושבים על הגדר ובונים פחות. ומכאן שגם אם מחירי הדירות בטווח הקצר יירדו, לא בטוח שהמגמה הזו תחזיק מעמד עם נתוני ההיצע והביקוש הקיימים בשווקים.
כך או אחרת, במאי היקפן של המשכנתאות הוסיף לרדת לכדי 5.2 מיליארד שקל, ירידה של 11% בהשוואה למאי אשתקד וירידה משמעותית יותר טרם התפשטות נגיף הקורונה. בניכוי עונתיות זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנראתה מאז תחילת שנת 2019.
חלקם של לווי מחיר למשתכן ממשיך לעלות בחודשים האחרונים, כאשר מאז חודש מרץ - אז נרשם שיא בלקיחת המשכנתאות (8.7 מיליארד שקל) שיעורם מסך ההלוואות למגורים מתקרב ל-17%.
במקביל, גדל מספר ההלוואות ב"גרייס", משמע שיותר לווים בוחרים לדחות את התשלום החודשי באופן מלא או חלקי. כך למשל, אם בפברואר עמד שיעורם מיתרת ההלוואות במשק על כ-3.4%, בחודש מאי הוא כבר הגיע ל-24.7% (במרץ – 17.9% ואפריל – 24.3%).
בתוך כך, יתרת המשכנתאות הכוללת במשק בסוף חודש זה עמדה על כ-381.5 מיליארד שקל, עלייה של כ-8% לעומת החודש המקביל אשתקד. לצד זאת, מספר ההלוואות הכולל הגיע לכ-902 אלף, עלייה של 3% בחישוב שנתי.
מקור: בנק ישראל
במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, שיעור הריבית הממוצע הגיע ל-3.4% בעוד תקופת הפירעון הממוצעת עלתה ל-19 שנים, זאת לעומת 17.6 שנים ביחס למאי אשתקד.
במסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים, שיעור הריבית הממוצע היה 3.1%, עלייה של 0.36% טרם הקורונה וללא שינוי לעומת מאי אשתקד. תקופת הפירעון במסלול זה הסתכמה ב-18.4 שנים, עלייה של 3 חודשים בהשוואה למאי 2019 ועלייה של 22 חודשים עת פרצה הקורונה.
במסלול הפריים (שקלית משתנה), שיעור ההוספה עלה ל-0.2% לאחר שעמד על 0.1% החל מהמחצית השניה של 2019 ועד חודש אפריל האחרון. לצד זאת, מדובר ברמה זהה ביחס למאי אשתקד.
- 15.מחיר למשתכן 29/06/2020 01:10הגב לתגובה זואז מוכרים במחיר למשתכן במהנחה 15-50%. בלי מחיר למשתכן היה ותו הדבר-אותן הנחות. אז אולי זה כדי שלא יגידו שהמחירים ירדו אלא שיגידו-לזכאים. אבל כמעט כל אחד-זכאי.אבל גם מחיר למשתכן-יקר פי 2
- 14.אסאדו 26/06/2020 15:56הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50%,לא תעלה יותר 600 אלף . כל השאר רווח חזירי.
- 13.קבלנים בלחץ 26/06/2020 15:55הגב לתגובה זואין מכירות השוק הפרטי בקיפאון, משרדי מכירה שוממים, ביד 2 המצב גרוע יותר מעל 90,000 דירות השוק בקיפאון מחירים צוללים מטה, מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים וניצל מקריסה כלכלית.
- 12.ציקי 26/06/2020 11:26הגב לתגובה זוהביקוש למכוניות פרארי בשמיים! אז כמו שאמא שלי תמיד אמרה - זה לא מספיק לרצות בלב - צריך שתהיה גם את היכולת הכלכלית לרכישה של דירה - והיכולת הזו כולנו יודעים נשחקת מיום ליום!
- 11.איציק 25/06/2020 08:13הגב לתגובה זוהאמת היא שלא צריך יותר מ 35-36 אלף כדי לספק את הצורך בקורת גג. זה קצב הגידול הממוצע השנתי במשקי הבית במגזר היהודי. המגזר הערבי מסתדר בעצמו והרוב המוחלט של נתוני הבניה בלמס לא מתייחסים למגזר זה. שנית ביקוש זה לא רק רצון לקנות או צורך, אלא גם יכולת ועכשיו מיתון רציני. שלישית, אפשר כמה שנים טובות לבנות פחות לאור העודף שהצטבר.
- 10.רועי 24/06/2020 21:00הגב לתגובה זומלכודת דבש אחזרית הדבש זה ההון העצמי הוירטואלי והמלכדת זה 90 אחוז משכנתה
- aba 25/06/2020 02:18הגב לתגובה זונכון, מלכודת,אבל לכל המנגנון המנופח יש תיאבון טוב, כמו שמוכרים טויוטה קורולה הכי זולה ב36000 דולר בארץ כאשר אותו דגם בחול עולה 17000 דולר-מלכודת?לא רוצים-לא קונים. ורוב האנשים בארץ עניים ועדיין לא הולכים לKלפי למרות הזכות. לא מאמינים כבר בכלום
- 9.כלכלן 24/06/2020 18:39הגב לתגובה זוועכשיו...הכיס ריק. מחירי הדירות בדרך לצניחה חופשית.
- תום 24/06/2020 20:12הגב לתגובה זוזה שאומרים שיש ביקוש לדירות, לא אומר שאנשים יכולים לרכוש. ואז נוצר ביקוש פקטיבי. אני רוצה פרארי, זה לא אומר שיש לי מיליון שקל בבנק, לכן אין באמת ביקוש נוסף לפרארי.
- 8.באמת? (ל"ת)מה 24/06/2020 18:00הגב לתגובה זו
- 7.ירון 24/06/2020 17:50הגב לתגובה זובשנים האחרונות בונים 50 אלף דירות וקונים בסביבות ה30 אלף ומטה דירות חדשות, ככה שאין ביקוש כבוש עם מיליוני דולרים שהולך להתפרץ, שהכתבת תבדוק כמה דירות ריקות יש בארץ, וכמה משקי בית.
- 6.בנימין 24/06/2020 16:10הגב לתגובה זושדרות דגניה
- 5.דנית 24/06/2020 15:34הגב לתגובה זועל נדלן מניב אין מה לדבר, אבל הבוננזה תגיע דווקא מכיוון נדלן למגורים שאנשים רבים חשבו שהוא יכול אך ורק לעלות. לדעתי אין תחתית באופק זה יכול להיגמר ב40-50 אחוז למטה.
- טל 24/06/2020 20:02הגב לתגובה זואני שומע על החלומות האלה יותר מ 10שנים
- לפעמים חלומות מתגשמים. 10 שנים זה כלום בתחום הנדל"ן (ל"ת)ממי 25/06/2020 08:02
- שי 25/06/2020 04:39החלומות הולכים להתגשם.
- 4.חיים אלמליח 24/06/2020 15:24הגב לתגובה זוראוים את הנאשם בפלילים חוגג החזרי מס ולא משלם על טובות הנאה מה יהיה ?
- 3.כן השוק ירד 24/06/2020 15:08הגב לתגובה זובעולם יקנו במליונים מניית טבע, כיל, טאואר , בנקים , מניות הגז . כי השקעה במניות הוכיחה את עצמה חחח
- 8 24/06/2020 18:32הגב לתגובה זו25% מס "על העשירים" כמובן. יחימוביץ' מוחאת כפיים.
- 2.דוד 24/06/2020 14:51הגב לתגובה זוצריך להוריד מחירים לפחות ב 20 אחוז שהביקוש יתחיל לפגוש את ההיצע. במחירים של היום ובמצב של המשק הביקוש כמעט ולא קיים .
- טל 24/06/2020 20:05הגב לתגובה זובינתיים לקחו במאי 5 מיליארד שקל משכנתאות אז עדיין יש מלא מכירות. לא מבין למה אנשים חושבים שאין מכירות
- 1.אריק 24/06/2020 14:16הגב לתגובה זומאיפה ההנחה השגויה הזאת? אם בשיא של העשור האחרון הקבלנים הצליחו למכור רק 35 אלף דירות בשנה וזה כלל משקיעים שלא תכננו לגור בה, וגידול משקי הבית בשנה הוא 45 אלף, כולל המגזר הערבי, איך הגעתם לביקוש של יותר מ50 אלף דירות? הביקוש הוא סביב ה40 אלף דירות, וחצי עשור שבונים מעל 50 אלף דירות בשנה, יש 50 אלף דירות עודף בשוק, וזה בלי לחשב את הדירות הריקות שמספרן על בשנים האחרונות. הירידה בבנייה תורגש רק עוד כמה שנים טובות, אנחנו עוברים תקופה של מספר שנים של ירידות מחירים.
- ירון 24/06/2020 20:18הגב לתגובה זובשנת 2000 נולדו בישראל כ 140 אלף ילדים . זאת אומרת שכיום צריך בערך 70 אלף דירות בשביל לשכן אותם וזה מבלי לקחת בחשבון גירושין או כאלו שבכלל לא יתחתנו !!!
- אני 24/06/2020 15:25הגב לתגובה זויותר מזה, מי שקונה היום דירות הוא לא בן שנה... זה שיש גידול של 45 אלף בשנה זה היום.. לפני 25-30 שנה הגידול היה 25 אלף בשנה ואלו האנשים שקונים היום דירות...
- מדהים איך מתעלמים מהדבר הפשוט הזה (ל"ת)לי 24/06/2020 18:45
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלנים מסרבים לשפץ בתים שנפגעו
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלני שיפוצים מסרבים לתת הצעות מחיר - אלפי משפחות עדיין מחוץ לבית
חמישה חודשים אחרי המערכה העצימה מול איראן, אלפי משפחות שדירותיהן נפגעו עדיין לא מצליחות לחזור הביתה. מה שהתחיל כפגיעה ישירה במבנים הפך למשבר מתמשך, שמתגלגל בעיקר סביב סחבת בירוקרטית: קבלני שיפוצים מדווחים שהם מפסיקים להגיש הצעות מחיר לעבודות שממומנות על ידי מס רכוש, פשוט מפני שאין דרך להתקדם איתן.
לפי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, הבעיה לא נמצאת אצל הקבלנים אלא במנגנון שמאי מס רכוש. לדבריו, אותם שמאים גוררים רגליים חודשים ארוכים עד אישור הצעות המחיר. בלי אישור רשמי אי אפשר להתחיל לשקם את הדירות, והמשפחות שממתינות בחוץ מוצאות את עצמן חוזרות שוב ושוב לנקודת ההתחלה. "העיכוב אינו נובע מחוסר יכולת מקצועית או מרצון של קבלני השיפוצים", הוא אומר. "זו אחריות ישירה של מס רכוש ושל הממשלה, שמפקירים בפועל אלפי אזרחים חסרי בית".
גם מי שדירתו נהרסה כליל נשאר היום בלי מסלול ברור. המתווה שאמור היה לטפל בהריסות באמצעות חקיקה מיוחדת ותוכנית מואצת להתחדשות עירונית לא התקדם לשום מקום. מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן הודה כבר לפני כחודשיים שהמתווה נכשל, ולמרות שהממשלה אישרה לפני שבועיים הצעת חוק חדשה, אין עדיין תאריך לקריאה הראשונה. בתוך הוואקום הזה, משפחות שמחכות לבנייה מחדש מגלות שהמערכת פשוט אינה מסוגלת לספק תשובה.
סיב מתאר מצב שהוא מגדיר כ"תקלה כפולה": מי שיכול לשפץ תקוע בגלל שמאי מס רכוש, ומי שזקוק להריסה ובנייה מחדש תקוע בגלל שהחקיקה לא זזה. לדבריו, אין לקבוע שהקבלנים מגלים אדישות. להפך, רבים מהם מגיעים לקצה גבול היכולת. המחסור בכוח אדם מאז המלחמה והבירוקרטיה שמסרבת לזוז יצרו מציאות שבה קבלני שיפוצים מעדיפים להימנע מהגשת הצעות מחיר, לא מתוך בחירה עסקית אלא מתוך ייאוש.
- הופחתו ריביות ונסגרו תיקים ב-1.45 מיליון ש' לחייב
- האם משמורת כמעט שווה מצדיקה הפחתת מזונות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התאחדות קבלני השיפוצים דורשים פעולה מיידית. הם מבקשים לקבוע לוחות זמנים מחייבים לשמאי מס רכוש לאישור הצעות מחיר, לאפשר העברת מקדמות שתאפשר התחלה מיידית של עבודות, להגדיר מנגנון עבודה ברור ופשוט מול הקבלנים, ולערב באופן ישיר את שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כדי לשחרר את הפקק.
