צילום: אלכסנדר כץ

UBS: "שוק הדיור בת"א יצא מאיזון - המחירים בדרך לשיא"

חטיבת המחקר של בנק ההשקעות השוויצרי, שעוקבת אחר 25 ערים בעולם, מעניקה לשוק הדיור התל אביבי הערכת יתר, כשהמחירים צפויים להמשיך ולעלות בטווח הבינוני בשל עודף ביקוש; איפה יש הכי הרבה סיכון לבועה?

ארז ליבנה | 30/09/2020 12:05 (24)

נושאים בכתבה UBS וירוס הקורונה מחירי הדירות שווקים גלובליים

בנק ההשקעות השוויצרי UBS פרסם את מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2020, שם הוא קובע כי שוק הדיור בעיר העברית הראשונה "יצא מאיזון" ונמצא באזור הערכת יתר. כלומר, מתקרב למצב בועתי.

לפי הבנק, במהלך 30 השנים האחרונות תל אביב חוותה את צמיחת המחירים הגבוהה ביותר מקרב הערים המשתתפות במחקר זה. "כיום מחירי הדיור עולים שוב עקב תנאי המימון הקלים יותר והיצע הדיור יקר המציאות. הממשלה הפחיתה את מס הרכישה על דירות שניות ובכך עודדה השקעות בשוק הדיור".

לדברי קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS, עליית המחירים צפויה להימשך בטווח הבינוני. "למרות אי-הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. למרות שהמשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".

מה קורה בעולם?

בבנק אומרים כי, "אזור האירו בולט כאזור שבו שוקי הדיור הם הלוהטים ביותר. מינכן ופרנקפורט הן בראש הטבלה. פריז ואמסטרדם נמצאות צמוד מאחור, וצועדות גם הן באזור הסיכון לבועה לצד שתי הערים הגרמניות".

"בדומה לכך, גם ציריך, טורונטו והונג קונג מפגינות חוסר איזון רב. בניגוד לשנה שעברה, שוק הדיור בוונקובר נמצא כעת בטווח הערכת-היתר של הספקטרום, וחולק את אותה הטריטוריה עם לונדון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, ובמידה פחותה יותר, ניו יורק.

"הערכת מחירי הדיור בבוסטון, בסינגפור ובדובאי נותרה הוגנת. דבר זה נכון גם לגבי ורשה, שנכללה במחקר זו הפעם הראשונה. שיקגו עדיין סובלת מהערכת-חסר, ושוכנת לבדה בקצה הזה של הסקאלה.

הסיבות לעליות המחירים – לאחר תיאום לאינפלציה – הואצו בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים. ברבות מהערים הבולטות באירופה המחירים זינקו בלמעלה מ-5%, כאשר מינכן, פרנקפורט וורשה צועדות בראש. עליית המחירים בערים באסיה ובאמריקה, למעט סידני, נותרה בטווח החד-ספרתי הנמוך-עד-בינוני. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן היחידות שבהן חלה ירידת מחירים. זה מספר הערים הנמוך ביותר שהפגינו עליית מחירים שלילית מאז 2006.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

למה שוק הדיור נותר יציב?

ב-UBS אומרים כי למרות הקורונה, שוקי הדיור הפגינו חוסן במחצית הראשונה של 2020, בשל 3 סיבות עיקריות. ראשית, מחירי הדיור הם אינדיקטור כלכלי הצופה לאחור, ומסוגלים לשקף צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסוים.

שנית, רוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים לא סבלו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020. אפשרויות האשראי שהוצעו לחברות ותוכניות העסקה לטווח הקצר הקלו על נזקי המשבר. שלישית, הממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים ברבות מהערים במהלך תקופות הסגר. הסובסידיות על דיור גדלו, המיסים הורדו, ותביעות העיקול הושעו.

לדברי מנהל ההשקעות הראשי של הבנק, מרק האפלה "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור.

"אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות ילך ויגבר".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

21.
אבל אין מחירי בועה בת"א ,לפי הסקר הזה (ל"ת)
אבל אין...... 05/10/2020 11:00
הגב לתגובה זו
20.
יואב 03/10/2020 21:53
הגב לתגובה זו
המקום תא בין הגרועים בעולם והבועה לא מתפוצצת פשוט בדיחה . מגיפה שואה בריאותית , כלכלה בקריסה , הפגנות אלימות , ציבור שסוע מפולג ומגעיל פשוט זיממבואה אבל תא יקרה ,. איך יכול להיות ישראל לפני מלחמת אזרחים לכל מי שיש שכל למכור ולעוף מפה .
19.
אנונימי 01/10/2020 23:42
הגב לתגובה זו
תקראו גלובס , תל אביב בשפל של מכירת דירות
18.
דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)
דירה=קורת גג 01/10/2020 18:13
הגב לתגובה זו
17.
אלי 30/09/2020 14:26
הגב לתגובה זו
מדיניות של קפיתליסטים .בושע
אני 03/10/2020 01:11
הגב לתגובה זו
בסביבת ריבית 0 המחירים יעלו אין מה לעשות.ואנחנו הולכים להיות בסביבת ריבית בזו לעוד הרבה מאוד (מאוד) זמן.
16.
אלי 30/09/2020 14:08
הגב לתגובה זו
הבן שלי עובר לתל אביב ומשכירי דירות רודפים אחריו.... כתבה הזויה ומגמתית...
15.
לוי 30/09/2020 14:07
הגב לתגובה זו
לך תדע איפה האמת כל אחד כותב לפי האינטרסים שלו כך שיש הרבה מאד כיוונים למה שקורה או הולך לקראת בענף הבניה בארץ
14.
רועי 30/09/2020 13:54
הגב לתגובה זו
לא יעזור להם כלום
13.
חברים בארצות הברית אין קורונה הבורסה רק עולה משקרים את (ל"ת)
דוד 30/09/2020 13:43
הגב לתגובה זו
12.
אנונימי 30/09/2020 13:26
הגב לתגובה זו
3,999,990 שקל, יש לי 10 שקלים ובא לי דירה בתל אביב, סך הכל הלוואה קטנה בסך 550 משכורות חציונית, חבל כי מחר דירה בתל אביב תעלה 20 מליון, כי ההיצע קטן פיצפון קטנציק, וביקוש עצום הרי נולדים פה 10 ילדים בממוצע למשפחה חרדית, לא מתים פה בגלל, 5 מליון איש מתגרשים כל שעתיים, ומליארד וחצי סינים יעשו עליה עד סוף סוכות, משום מה מוכרי הארטיקים בחוף הים ("אני הולך") יותר אמינים מכתבי הנדלן והקבלנים.
ענק :) (ל"ת)
ערן 01/10/2020 07:42
הגב לתגובה זו
11.
חסר דירה 30/09/2020 13:08
הגב לתגובה זו
יתר על המידה וכך גם היתה ב2008 אז זינקו המחירים בחדות וזה בדיוק מה שכל האינטרסנטים ובעלי הנדל"ן העשירים מנסים להסתיר מאתנו
10.
אדורם 30/09/2020 13:03
הגב לתגובה זו
השתנכעתי ואני הולך לקנות עוד דירה. בתל אביב. הם בטח צודקים.
גם אני , תאסוף לי דירה על הדרך (ל"ת)
ערן 01/10/2020 07:43
הגב לתגובה זו
9.
לאנשים לא נשאר כסף .ולמי שיש לא יקנה במחירים אלו . (ל"ת)
חזי 30/09/2020 13:03
הגב לתגובה זו
8.
מתווך דירות ותיק 30/09/2020 12:48
הגב לתגובה זו
מתי תפסיקו עם זה??מחירי הדיור בשיא.אנשים צעירים לא מסוגלים לרכוש דירה למגורים.הלוואי והמחירים יצנחו,תהיה לי עבודה.השוק קפוא,אין עסקאות,אנשים ללא עבודה.המשקיעים הנבונים לא רוכשים נכסים כי הם יודעים שלשוכרים אין מהיכן לשלם..
7.
פרופסור נדל"ן 30/09/2020 12:48
הגב לתגובה זו
מיליון מובטלים והבועה תמשיך לעלות?! בדיחה טובה. היום לראשונה ראיתי מזה שנים דירות להשכרה ליד אוניברסיטת ת"א. כל הסמסטר באוניברסיטאות עוברים למוד מקוון מה שמרחיק את הסטודנטים מלב הבועה, תוסיפו לזה אלפי דירות AIRBNB שהתפנו, מה קיבלתם? בועה שהתפוצצה ואיתה הירידות במחירי השכירויות והדירות.
6.
למען האמת 30/09/2020 12:42
הגב לתגובה זו
נדלן. מדינה קומוניסטית עם דירות מקק"ל ועם דמי מפתח שאפשר להוריש לילדים. חחחח . ביזיון
5.
לילי 30/09/2020 12:33
הגב לתגובה זו
גרתי בברלין, ניו יורק ובקרתי בעוד ערים מרכזיות בעולם ואין על תל אביב מבחינת וויב, אוכלוסיה , ביטחון להסתובב בליליות, אירועים ומסיבות
4.
פייק ניוז (ל"ת)
30/09/2020 12:13
הגב לתגובה זו
3.
עוד כתבה מבית היוצר של מפמפמי הנדל״ן 30/09/2020 12:13
הגב לתגובה זו
עוד כתבה מבית היוצר של מפמפמי הנדל״ן
2.
עוד כתבת פייק..... (ל"ת)
30/09/2020 12:12
הגב לתגובה זו
1.
חחחח (ל"ת)
צביקה 30/09/2020 12:09
הגב לתגובה זו

משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון | 19/09/2025 12:16

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן