החיוב בהיטל השבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כאשר ייעודו הוא בין היתר החזר ההוצאות שמוציאה הרשות המקומית לצרכי תכנון. לצד קביעת החבות בהיטל השבחה, בגין התעשרות, קבע המחוקק בסעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק, רשימת מקרים שלגביהם יחול פטור מחובת התשלום שביסוד חלקם התחשבות במצבו הכלכלי של הנישום. התוספת השלישית מונה פטורים שונים ביניהם פטור בגין תמ"א 38, שכונת שיקום, פטור לגוף ציבורי, בנייה או הרחבת דירת מגורים, בניית ממ"ד ועוד.

אולם, על מנת לקבל את הזכאות לפטור יש להכיר את ההליכים והפסיקות שחלקם נתון לפרשנויות שונות, היעדר הוראות ברורות וחוסר ודאות.

חשוב לדעת כי במסגרת החוק, לא נקבע למשל לוח זמנים מפורש להגשת בקשה לפטור. אולם אין זה אומר כי ניתן להגיש בקשה כזו בכל עת, שכן בית המשפט כבר קבע בעניין יוספיאן (עמ"נ 877-09-14), כי בקשה לפטור יש להגיש לועדה המקומית, תוך 45 יום ממועד קבלת דרישת התשלום, זאת בהיעדר נסיבות מיוחדות. ככל שזו נדחית, ניתן להגיש ערר לועדת הערר בתוך 45 ימים מיום סירוב הועדה המקומית.

החלטת ועדת ערר שניתנה לאחרונה, (מדנס ואח' ערר 8058-11-20) ממחישה את חשיבות ניהול ההליכים כראוי, וכיצד טעות נגררת עלתה ביוקר לבעלים. הבעלים הגישו לועדת הערר בקשה להארכת מועד להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית, שלטענתם לא הכירה בזכאותם לפטור מהיטל השבחה לבתים צמודי הקרקע שהגישו, פטור שצפוי היה להפחית בשיעור ניכר את שיעור ההיטל ששילמו.

מסתבר  שמספר שנים קודם לכן, אותם הבעלים ביקשו, ממש באותו העניין, פטור מהיטל השבחה, מועדת הערר במקום מהועדה המקומית, ואין ועדת הערר יכולה לדון בבקשות הפטור לגופן כערכאה ראשונה.

• פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
• איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יש לציין כי ועדת הערר ראתה זאת כמחדל ואף ציינה זאת בהחלטתה.

תפקידה של הועדה המקומית בהקשר הזה היא לבחון מהותית את הבקשות לגופן, לבדוק האם הבעלים עומדים בתנאים ובמידה ומסרבת ניתן יהיה להגיש ערר לועדת הערר.

במקרה הזה, מאחר ולא הוגשו הבקשות לפטור לוועדה המקומית, ולא ניתנה החלטה בהן, ממילא אין בפני ועדת הערר החלטה של הועדה המקומית שניתן לערור עליה, ואין כל בסיס להארכת מועד להגשת ערר שהגישו הבעלים.

כך נוצר מצב שבמשך שנים הבעלים ניהלו הליכים חוזרים ונשנים, בניגוד להלכה הקיימת ובניגוד להנחיות ועדות הערר, ובשל התנהלותם השגויה מול ועדת הערר ואבדן הזמן, כנראה יאבדו את הזכאות לפטור מהיטל השבחה שמשמעותו אובדן ממון רב.

נראה כי הבעיה הינה עמוקה יותר ממה שנדמה

התוספת השלישית שמסדירה את הליכי היטל ההשבחה ונכללת בחוק התכנון והבניה  חסרה בפרטים וכוללת 21 סעיפים בלבד. הנוסח הנוכחי, אינו תואם לצרכים ולבעיות שמשתנים חדשות לבקרים, ועל כן אינו מסוגל לספק מענה לסוגיות תכנון מורכבות. על כן, נאלצים הגורמים השונים, ובהם מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט, ל"ייצר" פתרונות פרשניים ופסיקתיים יצירתיים על מנת להתמודד עם צרכי השעה.

• ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
• פרויקט שכירות ארוכת טווח בנופי בן שמן: מה המחירים?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אלא שפתרונות כאלו דורשים פרשנויות שונות של החוק, שאינן תואמות לתכליותיו, ויוצרות אי ודאות גדולה בקרב הנישומים, שאינם יכולים לכלכל צעדיהם לעתיד. ועדות הערר ובתי המשפט יוצרים את ה"חוק" בהיעדר הוראות ברורות, וכך נוצרת פסיקה טלאי על טלאי, ולעיתים קיימות גם הכרעות שונות וסותרות.

עולם התכנון השתנה

בשנים האחרונות השתנה עולם התכנון בצורה משמעותית, אולם התוספת השלישית כמעט ולא השתנתה, כך שבתי המשפט וועדות הערר הפכו לגוף הפרשני ומדובר בתורה שבעל-פה שלא רבים שולטים בה, ולכן הזהירות כפולה ומכופלת.