"החלטת קבינט הדיור - אובדן עשתונות שינפח עוד יותר את הבועה"
רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות IBI
"הצעדים עליהם הכריז קבינט הדיור מעידים יותר מכל על איבוד עשתונות.
התנפחות מחירי הדירות בשנים האחרונות נגרמה בשל היצע נמוך יחסית, ויותר מכל מעלייה חדה בהיקף המשקיעים בשוק הנדל"ן על רקע הריבית הנמוכה ואפליית המיסוי.
הבנה של מאזן כוחות זה הייתה מובילה את הממשלה לפתרון יעיל יותר ולא לפתרון שינפח עוד יותר את בועת הנדל"ן.
הפתרון להתנפחות המחירים טמון ראשית בהקטנת משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן, באמצעות הכבדת נטל המס, בין אם מס רכישה או מס רכוש שנתי שיקטין את התשואה למשקיעים, במקביל להגדלת ההיצע ושיפור התכנון בשנים הקרובות".
מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס
"היתרון של הורדת המע"מ הוא שיש לכך השפעה מידית. מדובר בהטבה ממוקדת שאין לי ספק שהיא תעזור לפלח השוק של הזוגות הצעירים שהממשלה מעוניינת לעזור להם ואני חושב שצריך לעזור להם. בראייה כוללת זה עשוי לתרום לעלייה מסויימת במחירי הדירות בשל הגדלת הביקושים".
- קבינט הדיור אישר: תכנון 115 אלף דירות ושיווק 90 אלף עד סוף 23
- ארגז הכלים של ליצמן מתרחב - אושר קבינט הדיור בראשותו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ד"ר אלדד פרי מבעלי קבוצת פרי
"על המדינה לדאוג שהתוכניות הנוכחיות יובילו באמת לפתרון בעיית הדיור, ולא יהוו רק הזדמנות השקעה טובה למי שביכולתם לממן הון עצמי ראשוני לרכישת דירה לצורך הוצאתה לשוק השכירויות. טיפול משמעותי בסוגיית ההון העצמי החסר לרכישת דירות עשוי להוות פתרון משלים מיידי להצעות הנדונות כיום, בין אם באמצעות ערבויות מדינה או על ידי הפחתת הדרישה ל-25% הון עצמי".
רוני בריק יו"ר ארגון קבלני השרון
"אישור התוכנית יימשך מספר חודשים ובכל אותה תקופה תהיה עצירה באתרי הבניה גם הקבלנים יקפיאו תוכניות, לא יצאו בפרויקטים חדשים ולא יגשו למכרזים חדשים מחשש שלא יוכלו לעמוד בהוצאות המימון התכנון והשיווק בזמן שהביקושים נעצרו. אני תומך במע"מ 0 לזוגות צעירים, זה מהלך חשוב, אך הממשלה צריכה ליצור מנגנון שלא יגרום עכשיו לעצירה מוחלטת של הביקושים שתגרור עצירה גם בהתחלות הבניה כי כבר ראינו בעבר שהירידה בהתחלות הבניה תגרור עלייה חדה במחירים מיד שהביקושים לדירות יתחדשו".
צביקה ליבנה, לשעבר מנכ"ל בנק למשכנתאות
"התוכניות מפספסות את הבעיה המיידית הגדולה ביותר שקיימת כיום בשוק והיא שזוגות צעירים לא מצליחים להגיע להון עצמי מספק כדי לרכוש דירה. מדובר בהחמצה של המטרה לאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירה.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מרבית הזוגות הצעירים צריכים עדיין להיעזר בהורים כדי לגייס את ההון העצמי לדירה, וההורים נאלצים לשעבד את העתיד שלהם, ולסכן את האפשרות לחיות ברווחה לעת זקנה. למי שיש 2-3 ילדים, המשמעות היא עזרה של במאות אלפי שקלים לרכישת דירות, מה שאומר שההורים יצטרכו לשעבד את הדירה שלהם, או לשבור תכניות חסכון אותן שמרו לעת זיקנה".
בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן
"התערבות המדינה בצורה סדירה בשוק לצורך הורדת מחירי הדירות על מנת לסייע למעמד הביניים היא מאמץ ראוי , אשר סוף , סוף מתייחסים אליו ברצינות. אם זה באמצעות 'מחיר מטרה' או הורדת המע"מ לרוכשי דירה ראשונה. יחד עם זאת , חשוב להבהיר שהאחריות למציאת פתרונות לצמצום הפער בין הביקוש להיצע בשוק הדיור , גם הם תלויים על כתפיה של המדינה בלבד ובפער זה יש לטפל בראש ובראשונה על מנת להצליח להוריד את מחירי הדירות. אם רמת ההיצע תישאר נמוכה לא יעזרו כל ההטבות שבעולם. לא יעלה על הדעת שבמשך רבעון שלם יצאו לשיווק רק 3000 דירות מתוך 42,000 שמשרד השיכון הבטיח שיוציא. על כן חובתה של המדינה קודם כל להגדיל באופן מידי את היצע הקרקעות באמצעות הוצאת מכרזי מנהל רבים יותר".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג
"לגבי 0% מע"מ - אם הממשלה לא רוצה לעצור את השוק היא צריכה לסייג ולקבוע שהפטור יהיה גם רטרואקטיבי ומתחילת 2014 . שיטת 'מחיר מטרה' תעשה טוב בכך שתקדם תחרות והיצע. רכשי הדירות יבחרו דירה כשהשיקולים והפרמטרים להשוואה בין החברות יהיו: חוסן פיננסי, תכנון, איכויות בניה, שירות ללקוח וכיו"ב ולא רק תג המחיר. אין בי ספק כי ביסוס מכרזי קרקע על מחיר דירה סופי זול לצרכן ובמקביל מסה קריטית של דירות היוצאות לשיווק בו זמנית יחזירו את השוק למצב תחרותי, חופשי ובלתי תלוי. על כן, על המנהל לשווק מסה גדולה של קרקעות ובכך להבטיח קודם כל היצע מספיק שלא יגרור עליית מחירים ושנית להירתם ולמסור את הקרקעות ליזמים בסמיכות גבוהה לזכייה במכרזים ולא לעכב את התחלת הבניה ובכך לחסוך עלויות מימון גבוהות של היזמים המגולגלות בסופו של דבר לכיסי הרוכשים".
עו"ד ענת לוי
"לא ברור לי מדוע צריך לקשור בין שני הפתרונות. מדובר בשטענז, שאין בו כל היגיון והוא לא יוביל למטרה שהממשלה שמה לנגד עיניה הפחתת מחירי הדיור בישראל. חסרונות הרעיון של מע"מ בשיעור 0 נסקרו בהרחבה באמצעי התקשורת.
גם הרעיון של מחיר מטרה אינו חף מקשיים, שכן קביעת מחיר מטרה לשיווקה של הדירה, עלול לגרום לכך שרמת הבניה תפגע, כדי לאפשר לקבלנים רווח גבוה.
יתכן וצריך לשקול סובסידיה לנצרך ולא סובסידיה למצרך. בכל מקרה, כל סובסידיה לטובת קהל מטרה כלשהוא, שזהותו ומאפייניו יוגדרו על ידי הממשלה, חייבת להשתלב עם טיפול משמעותי בהגדלת היצע הדירות, באמצעות טיפול בחסמי התכנון, שהם הגורם העיקרי הפוגע בהגדלת ההיצע".
גידי רבינוביץ', מבעלי חברת הנדל"ן "קרן נדל"ן"
"מדובר בשני רעיונות טובים בתיאוריה, אך ללא שיתוף פעולה אמיתי מצד המדינה הם לא יוכלו להתממש. עד שהיצע הדירות לא יגדל משמעותית, הצעתו של שר האוצר לפטור ממע"מ על דירה ראשונה אינה רלוונטית, שכן במצב הנוכחי של מחסור בדירות, הרווח ילך לכיסי הקבלנים ומחירי הדירות רק ימשיכו לעלות. באשר להצעת "מחיר המטרה", מדובר ברעיון יפה שהוצע בעבר בווריאציות שונות, אך לשם מימושו המדינה צריכה לשווק כמות גדולה של קרקעות ולקבל עליהן מחיר נמוך, ללא הגדרת מינימום. אני חושש שבפועל, מכרזים במחיר מטרה יתאפשרו רק באזורי הפריפריה הרחוקים יותר ולא באזורי הביקוש, שם תמשיך המדינה לשווק קרקעות במחירים מלאים, ללא הנחות. כל עוד המדינה לא תקדם היצע של אמיתי של קרקעות, בכל האזורים, שני הרעיונות יעמדו בפני מכשולים קשים. הפתרון לשחרור קרקעות אינו מצריך רק תקציב אלא עבודה בייעול הליכי התכנון באופן מהותי. יש לפעול להקלה על הליכי התכנון ולזירוז אישורי הבנייה בוועדות השונות".
ראול סרוגו, מנכל חברת סרוגו
- 3.צביקה דורון יועץנדלן 25/03/2014 07:22הגב לתגובה זוולכן יש סיכוי למחסור בקרקעות בעוד שנתיים וזה אומר שיהיה ביקוש יותר מהיצע וכך מחירים לא יכולים לרדת !!!
- 2.blond101 24/03/2014 16:33הגב לתגובה זושלך ב7 שנים האחרונות? את הצד שלך שמענו ושבענו 7 שנים עכשיו הגיעה הזמן לנסות משהוא אחר. גם אם המהלך לא יצליח לפחות ניסו.
- 1.יינ 24/03/2014 16:21הגב לתגובה זוהוא קצת בפאניקה!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
