"בקרוב גופים חוץ בנקאיים יממנו מחצית מהפרויקטים למגורים בישראל"
מחירי הדירות "בשנים הקרובות גופים חוץ בנקאיים יממנו מחצית מהפרויקטים לבניה למגורים בישראל", כך אמר היום סיסו יעקב, מנכ"ל קרן יסודות בכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת.
כיום גוברת נוכחותם של קרנות וגופים חוץ בנקאיים המנסים לתת מענה לקשיים אליהם נקלעים היזמים במימון פרויקטי נדל"ן, בעיקר בשל הקלות שבגיוס הכספים. בתחום ההתחדשות העירונית למשל, היקפי המימון החוץ בנקאיים השנה כבר הכפילו את עצמם בהשוואה לשנה הקודמת.
לדברי יעקב, "בשנת 2005 הייתה מהפכה כאשר ועדת בכר פתחה את השוק והיום 50% מהאשראי העסקי עבר למימון חוץ בנקאי. אבל זה לא קרה בשוק המגורים בגלל הצורך בערבויות וזה היה החסם שסגר את השוק, הכסף המוסדי הלך לענפים אחרים. אנחנו עשינו שינוי כאשר חברנו לחברות הביטוח והתחלנו לספק אשראי לענף, לא רק ערבויות".
דניאלה פז, מנכ"ל ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, אמרה כי "עד לפני 5 שנים המערכת הבנקאית התקשתה להעמיד אשראי למימון פרויקטי נדל"ן בשל המגבלה הענפית. נעשו אז מספר צעדים ביניהם שיתופי פעולה של הבנקים עם גורמים מוסדיים על מנת להגדיל את יכולת המימון בעיקר בתחום מימון ערבויות חוק המכר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"במקביל זה שלח אנשים יצירתיים להקים קרנות או חברות עבור המוסדיים שיספקו מענה נוסף לשוק. כיום אין מגבלת אשראי אבל עדיין יש חסמי כושר ייצור בענף הבנייה המהווים חסם להגדלת היצע הדיור, חסרים אדריכלים, חסרים מנופאים, חסרים מנהלי עבודה, יכולת הייצור של מדינת ישראל מוגבלת ועומדת על כ- 50,000 יחידות דיור לשנה".
"יש מקום בשוק לכולם"
נציגי הבנקים בפאנל לא הביעו חשש מכניסת השחקנים החדשים לשוק. "בבנק דיסקונט הכפלנו את האשראי שלנו בחמש שנים ולכן אני חושבת שיש מקום בשוק לכולם", אמרה טלי ריצ'מן מבנק דיסקונט. "אמנם קרה פה משהו מהפכני והאשראי החוץ הבנקאי פה כדי להישאר ולצמוח, אבל אין לי בעיה עם זה, תחרות היא דבר טוב ונכון גם לנו כבנקאים. זה שומר אותנו עירניים וחדים ואנחנו גם לומדים מהקרנות. לדוגמא, למדנו מקרנות כיצד לממן קבוצות רכישה וכיום אנחנו מצליחים להתגבר על העניין הבירוקרטי של החיתום ויכולים לתת שרות עם מהירות תגובה כמו של הקרנות".
נציגת בנק הפועלים, קלרה צברגל, אמרה כי "בשנים האחרונות שוק ההון מאד פתוח ולחברות הגדולות בענף קל וזול יותר לגייס בשוק ההון. עם זאת חברות פרטיות, חברות בתחום ההתחדשות העירונית יפנו לגופים חוץ בנקאיים. ככל שהשוק גדול, והוא גדל כל הזמן מבחינת ההיקפים, יש יותר מקום ליותר חברות שמספקות אשראי ויש מקום לכולם".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"עורכי הדין גנבו לשמאים את השוק"
ומה לגבי תפקידם של השמאים בעסקאות המימון? "לקחנו את הרצון של השמאים ללמוד ולהרחיב אופקים והפכנו את התשוקה הזו לכלי עבודה. אנחנו מאמינים שהשמאים הם שומרי הסף ובכדי לשרת אותם, את הפרויקטים ואותנו אנחנו עורכים אחת לתקופה סדנאות בשטח", אמר ירון בלנק מחברת מכלול המתמחה במתן אשראי במימון חברת הביטוח כלל.
"בתל אביב לדוגמה יוצאים לאחרונה היתרים ברובע 4. המשמעות העבודה באזור של מי תהום, עבודה במגרשים קטנים ובאזור צפוף, ממשקי עבודה אל מול מחלקת הפיקוח - כל אלה ועוד הינם בחזקת עולם בניה חדש שהניסיון בו אינו רב, ואנו שמחים להוות גוף ידע שמעשיר את השותפים שלנו.
"לפני שש שנים כישבנו ועשינו תוכניות חשבתי שהשוק הזה ינוהל על ידי השמאים, אבל גנבו לכם את השוק. מי שמנהל את כל העסקאות והמכרזים הם עורכי הדין. רק שמאי אמור לעשות את זה, איך לא נכנסתם לתחום הזה? כי אתם פחות יזמים ויותר אנשי מספרים".
- 2.דירה = קורת גג 01/12/2019 04:39הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 1.אבי 29/11/2019 02:37הגב לתגובה זוהבחור בהזיה,הגופים החוץ בנקאיים ממנים מאות בודדות של פרוייקטים מתוך עשרות אלפים של פרוייקטים מלווים,הם לוקחים את הפרוייקטים הקטנים ואת הלקוחות הבעייתיים שהבנקים לא רצו,במשבר הם יקרסו ללא שום הגנה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
