"בקרוב גופים חוץ בנקאיים יממנו מחצית מהפרויקטים למגורים בישראל"
מחירי הדירות "בשנים הקרובות גופים חוץ בנקאיים יממנו מחצית מהפרויקטים לבניה למגורים בישראל", כך אמר היום סיסו יעקב, מנכ"ל קרן יסודות בכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת.
כיום גוברת נוכחותם של קרנות וגופים חוץ בנקאיים המנסים לתת מענה לקשיים אליהם נקלעים היזמים במימון פרויקטי נדל"ן, בעיקר בשל הקלות שבגיוס הכספים. בתחום ההתחדשות העירונית למשל, היקפי המימון החוץ בנקאיים השנה כבר הכפילו את עצמם בהשוואה לשנה הקודמת.
לדברי יעקב, "בשנת 2005 הייתה מהפכה כאשר ועדת בכר פתחה את השוק והיום 50% מהאשראי העסקי עבר למימון חוץ בנקאי. אבל זה לא קרה בשוק המגורים בגלל הצורך בערבויות וזה היה החסם שסגר את השוק, הכסף המוסדי הלך לענפים אחרים. אנחנו עשינו שינוי כאשר חברנו לחברות הביטוח והתחלנו לספק אשראי לענף, לא רק ערבויות".
דניאלה פז, מנכ"ל ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, אמרה כי "עד לפני 5 שנים המערכת הבנקאית התקשתה להעמיד אשראי למימון פרויקטי נדל"ן בשל המגבלה הענפית. נעשו אז מספר צעדים ביניהם שיתופי פעולה של הבנקים עם גורמים מוסדיים על מנת להגדיל את יכולת המימון בעיקר בתחום מימון ערבויות חוק המכר.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"במקביל זה שלח אנשים יצירתיים להקים קרנות או חברות עבור המוסדיים שיספקו מענה נוסף לשוק. כיום אין מגבלת אשראי אבל עדיין יש חסמי כושר ייצור בענף הבנייה המהווים חסם להגדלת היצע הדיור, חסרים אדריכלים, חסרים מנופאים, חסרים מנהלי עבודה, יכולת הייצור של מדינת ישראל מוגבלת ועומדת על כ- 50,000 יחידות דיור לשנה".
"יש מקום בשוק לכולם"
נציגי הבנקים בפאנל לא הביעו חשש מכניסת השחקנים החדשים לשוק. "בבנק דיסקונט הכפלנו את האשראי שלנו בחמש שנים ולכן אני חושבת שיש מקום בשוק לכולם", אמרה טלי ריצ'מן מבנק דיסקונט. "אמנם קרה פה משהו מהפכני והאשראי החוץ הבנקאי פה כדי להישאר ולצמוח, אבל אין לי בעיה עם זה, תחרות היא דבר טוב ונכון גם לנו כבנקאים. זה שומר אותנו עירניים וחדים ואנחנו גם לומדים מהקרנות. לדוגמא, למדנו מקרנות כיצד לממן קבוצות רכישה וכיום אנחנו מצליחים להתגבר על העניין הבירוקרטי של החיתום ויכולים לתת שרות עם מהירות תגובה כמו של הקרנות".
נציגת בנק הפועלים, קלרה צברגל, אמרה כי "בשנים האחרונות שוק ההון מאד פתוח ולחברות הגדולות בענף קל וזול יותר לגייס בשוק ההון. עם זאת חברות פרטיות, חברות בתחום ההתחדשות העירונית יפנו לגופים חוץ בנקאיים. ככל שהשוק גדול, והוא גדל כל הזמן מבחינת ההיקפים, יש יותר מקום ליותר חברות שמספקות אשראי ויש מקום לכולם".
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
"עורכי הדין גנבו לשמאים את השוק"
ומה לגבי תפקידם של השמאים בעסקאות המימון? "לקחנו את הרצון של השמאים ללמוד ולהרחיב אופקים והפכנו את התשוקה הזו לכלי עבודה. אנחנו מאמינים שהשמאים הם שומרי הסף ובכדי לשרת אותם, את הפרויקטים ואותנו אנחנו עורכים אחת לתקופה סדנאות בשטח", אמר ירון בלנק מחברת מכלול המתמחה במתן אשראי במימון חברת הביטוח כלל.
"בתל אביב לדוגמה יוצאים לאחרונה היתרים ברובע 4. המשמעות העבודה באזור של מי תהום, עבודה במגרשים קטנים ובאזור צפוף, ממשקי עבודה אל מול מחלקת הפיקוח - כל אלה ועוד הינם בחזקת עולם בניה חדש שהניסיון בו אינו רב, ואנו שמחים להוות גוף ידע שמעשיר את השותפים שלנו.
"לפני שש שנים כישבנו ועשינו תוכניות חשבתי שהשוק הזה ינוהל על ידי השמאים, אבל גנבו לכם את השוק. מי שמנהל את כל העסקאות והמכרזים הם עורכי הדין. רק שמאי אמור לעשות את זה, איך לא נכנסתם לתחום הזה? כי אתם פחות יזמים ויותר אנשי מספרים".
- 2.דירה = קורת גג 01/12/2019 04:39הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- 1.אבי 29/11/2019 02:37הגב לתגובה זוהבחור בהזיה,הגופים החוץ בנקאיים ממנים מאות בודדות של פרוייקטים מתוך עשרות אלפים של פרוייקטים מלווים,הם לוקחים את הפרוייקטים הקטנים ואת הלקוחות הבעייתיים שהבנקים לא רצו,במשבר הם יקרסו ללא שום הגנה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
