הגזימו ונסוגו: דירת שיכון בחולון נמכרה ב-22% פחות מהמחיר המבוקש
קביעת מחיר לדירה הינה משימה מורכבת ביותר, במיוחד כיום כאשר בלוחות המודעות דורשים מוכרי דירות מחירים הגבוהים משמעותית ממחיר השוק. אתר רשות המיסים עשוי להועיל בהערכת המחיר, אולם אי הימצאותם של נתונים דוגמת מצב הדירה, כיווני האוויר והגודל נטו המדויק של הדירה עשויים להפוך את המשימה לקשה ביותר.
זוג מבוגר, בעליה של דירת שיכון בחולון, רצה לעבור להתגורר ליד ילדיו בבית צמוד קרקע באזור השפלה. מדובר בדירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר בקומת קרקע, ברחוב מקווה ישראל בעיר חזיתית לרחוב, עליה דרש הזוג 1.29 מיליון שקל.
במשך שבועיים הגיע מספר מצומצם של אנשים לבחון את הדירה, אך הם נעלמו מהר מאוד ומחירה הופחת ל-1.19 מיליון שקל "ברגע שהורדנו את המחיר החלו להגיע הרבה קונים. נוכחנו לדעת שהמחיר האמיתי הוא סביב המיליון שקל ובסופו של דבר ביצענו את המכירה ב-1.054 מיליון שקל, . בהתחשב בכך שב-2012 נמכרה דירה דומה בבניין, שתי קומות מעל ב-940 אלף שקל, מדובר במחיר טוב", מוסר ערן דרורי מרי/מקס אבניו, אשר עמד מאחורי המכירה יחד עם הסוכן איתי עטייה.
דרורי טוען כי המוכרים ציפו לקבל מחיר אסטרונומי מבלי לבחון את השוק, אך לאחר תהליך מסויים גילו נכונות להתגמש "תהליך המכירה ארך חודשיים, זמן יחסית מהיר. ישנם מוכרים ש'שורפים' את דירתם, הם רואים שבאתר יד2 דורשים 10%-20% יותר ממחיר השוק ואינם מוכנים לסגת. ישנן דירות שעומדות 4-5 חודשים ללא אף מתעניין והן זוכות להיות מסומנות כדירות בעייתיות."
כתבות מעניינות נוספות:
- 19.אורי 27/10/2013 01:14הגב לתגובה זואפילו כול כמה שנים. מי קונה היום דירה ישנה? פשוט לא כדאי, התחזוקה והעלויות גבוהות בהרבה והקבלנים נותנים מבצעים.
- 18.ראובן 26/10/2013 21:53הגב לתגובה זותעשו 30 שנה כפול 2 אחוז כל שנה זה 60 אחוז עדיף 7 אחוז קבועה
- 17.מתווך בראשל"צ 26/10/2013 20:14הגב לתגובה זודירתם\ מתייחסים למחיר ממוצע בין דירות יד 2 ודירה חדשה, מתייחסים למישהו שסיפר שמכר כך וכך, ואם במקרה זו אמת לא מסתכלים על נתונים ספציפיים של קירבה לכביש ראשי, קומה, כיוונים, נוף וכו'. רוב האנשים מעריכים את דירתם הרבה מעל שוויה ומתעקשים לא למכור ומפסידים קונים רציניים. קורה שוב ושוב ואי אפשר להסביר לאנשים,הם בטוחים שהפרייר יגיע לחורבה שלהם, ופשוט יתאהב בה.
- 16.גיל 26/10/2013 18:58הגב לתגובה זוהבת שלי שכרה שם דירה כזו לפני 5 שנים וביקשו ממנה אז 450000 שקל אם תיקנה אותה והיא נבהלה מהמחיר הגבוה שהיה אז ותראו מה קורה במדינת המוקיונים והקוקוריקו היום כשקונים אותה דירה ב-1.2 מיליון
- אלי 26/10/2013 21:54הגב לתגובה זולטענתך היית עליית מחירים של 250-300% וזה לא יתכן כי הממשלה טוענת שהיתה עליה של 40% בלבד. הרי עובדי האוצר חכמים ואנחנו סתם אנשים פשוטים, אין מצב שהם טעו! וזה שאני קניתי ב400 אלף דירה שהיום שווה מליון מאה, מה אני מבין, זה די קרוב ל 40 אחוז עליה לא??? לא נורא, בבחירות הבאות ביבי עדיין יהיה ראש ממשלה ועדיין נאכל פה חרא וכולם יבכו ולא יזיזו אצבע, רק שר האוצר יתחלף....
- 15.ישראלי 26/10/2013 16:01הגב לתגובה זואפשר להשכיר את הדירה המתפוררת באזור המגעיל הזה לסודנים. רק אלה יסכימו לגור באזור הזה. אפילו שכונת התקווה כבר יותר טוב מהאזור הזה בחולון, כי היא קרובה יותר למרכז ת"א ולרכבת.
- 14.חיים 26/10/2013 09:27הגב לתגובה זורדו מהגג כול המוחות בורחים מיזראל רק אנשי קצבאות ישארו כאן והדירות ירדו למחירי שפל כלכלי נוראי ,אז חכו ותראו כמה רע יהיה כאן כלכלית וחברתית יאללה לברלין - ולהוטל סאן פרנסיסקו
- זה נקרא הוטל-קליפורניה.והקונים מפגרים לגמרי. (ל"ת)דוד 27/10/2013 15:57הגב לתגובה זו
- 13.ממש חירבה מדהים הטמטום של העם (ל"ת)לא קונה 24/10/2013 23:50הגב לתגובה זו
- 12.3 חדרים - עוני 24/10/2013 14:38הגב לתגובה זומי שמרויח מעל 15 אלף חי בישראל בעוני.
- 11.חנן 23/10/2013 17:35הגב לתגובה זועל זה שילמו מליון?????
- 10.התמוטטות 23/10/2013 17:23הגב לתגובה זולא הגזימו. ולא בטיח. ב 1/9 התפוצצה בועת מחירי הנדלן בארץ. ב- 1/9 נכנסו לתוקף ההגבלות החדשות של בנק ישראל בנוגע למשכנתאות. הגבלות אלו, יחד עם המגבלות הקודמות, אינן מאפשרות לזוגות צעירים ומשקיעים לקחת משכנתאות גבוהות. וזו התוצאה. יותר אנשים, לוקחים פחות משכנתאות, לרכישת דירות זולות יותר. החל מה- 1/9 זוגות צעירים ומשקיעים עם הון עצמי של עד 300 אלף ש"ח יכולים לקחת משכנתא של כ- 400 אלף ש"ח ולרכוש דירה שמחירה עד 700 אלף ש"ח. ומדוע דווקא הזוגות הצעירים והמשקיעים חשובים? כי הם אלו שמתחילים להניע את שוק המכר של הדירות. הם רוכשים ממשפרי דיור ומכאן משפרי הדיור ממשיכים לרכוש. המתינו לנתוני המכירות והמשכנתאות של אוקטובר. יהיה מדהים... ואחר כך אל תגידו לא ידעתי... הבועה התפוצצה ב- 1/9 רק שעדיין לא מספרים לכם את זה..
- צביקה דורון 24/10/2013 07:50הגב לתגובה זושכחת נתון אחד חשוב - הכסף מגיע מההורים ומהסבים, כך שכל המגבלות נעקפות בסופו של דבר, וזה מסביר למה קונים דירות בחולון בח-300 ב 1.8 מיליון עם משכורות של 14,000 בחודש. אני לא מתווך אלא יועץ נדל"ן אובייקטיבי ברמה הארצית.
- 9.מוטי 23/10/2013 16:46הגב לתגובה זואפשריות, מבזבזים זמן יקר והטרדות ואם כבר מוכרים אז בכול מחיר שיתנו כי נמאס.
- 8.המחירים לא ירדו כי הפראיירים ממשיכים לקנות בלי הפסקה (ל"ת)ולשלם כל מחיר 23/10/2013 16:28הגב לתגובה זו
- 7.לשלם על דירה כזו מעל מיליון, מישהו השתגע (ל"ת)מקסימום 300 אלף 23/10/2013 15:05הגב לתגובה זו
- 6.מחיר ריאלי - 350K ש"ח וגם זה המוןן (ל"ת)חיים כהן 23/10/2013 14:49הגב לתגובה זו
- ג'יג'י 26/10/2013 20:17הגב לתגובה זוחולון. מרכז הארץ. אחת הערים הנחשבות היום. מתי לאחרונה שמעת על דירה בעיר ב350? תתעורר ידידי, אננחו בשנת 2013
- 5.א 23/10/2013 14:24הגב לתגובה זוולא דירת ג'יפה,כמתואר בתמונות. מחיר ראלי לא יותר מ 400 אלף ש"ח וגם זה בלחץ!
- אפי 26/10/2013 20:06הגב לתגובה זובחול. בינתיים לא רק שלא ישמת אף אחת מעיצות אחיתופל שלך אלא גם התרחקת יור ויותר מחלום הדירה ועדיין ממשיך לחרטט על התפוצצות הבועה.
- 4.המושיע 23/10/2013 14:01הגב לתגובה זובאיזור גבעתיים בו אני מחפש, יש עשרות דירות שעומדות שנה ומעלה באתרי יד 2 בגלל תמחור גבוה. אנשים לא מבינים שברגע שהם דורשים מחיר לא ראלי לנכס הם יורים לעצמם ברגל. הדירה עומדת חודשים ואף ששנים ללא קונים פוטנציאלים ובעצם נשרפת בשוק עכב כך, מי שמחפש ורואה את אותם דירות במשך חודשים בטוח שהדירות הללו בעיתיות ולא שווה אפילו לראות אותם, כך נוצר מעגל קסמים של דירות ריקות ללא קונים. אנשים כבר לא פרייארים
- אפי 26/10/2013 20:07הגב לתגובה זובגבעתיים שאתה רוצה לקנות, יש דרכים יותר מקובלות ויותר מעשיות.....
- 3.לא לקנות!!ולחכות לירידת מחירים (ל"ת)רוני 23/10/2013 13:58הגב לתגובה זו
- 2.זה גם מחיר גבוה מדיי, צריך להיות 800 אלף שקל (ל"ת)טום 23/10/2013 13:19הגב לתגובה זו
- 1.גם במחיר הזה שיגידו תודה (ל"ת)מטווח נדלן 23/10/2013 13:05הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
