לה גרדיה תל אביב
צילום: דורון סהר

חולדאי לא מחכה לקבלנים - יוזם פינוי-בינוי גדול בדרום העיר

הפרויקט יוקם ברחוב לה גרדיה ותוכנן באמצעות חברת הבת העירונית עזרה וביצרון. הפרויקט הועבר לשלב התנגדויות ופרסום מכרז לביצוע הפרויקט
ארז ליבנה | (16)

לראשונה בהיסטוריה של העיר העברית הראשונה, עיריית תל אביב, באמצעות חברת הבת עזרה וביצרון משווקת פרויקט פינוי-בינוי, שיכלול 420 יחידות דיור ברחוב לה גרדיה בעיר. תכנון הפרויקט נעשה בהתאם לתוכנית המתאר של העיר תא/5000.

 

תכנית לה גווארדיה 35- 45 כוללת הריסה של 6 מבני מגורים טוריים בני 114 יחידות דיור קיימות והקמת כ- 420 יחידות דיור חדשות בבניינים חדשים ומודרניים, תוך שילוב שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים לרווחת הציבור.

 

לטענת העירייה "מדובר במודל פורץ דרך המשלב בין מימון עירוני לשלב התכנון וקידום התב"ע, לשלב הביצוע על ידי יזם בתנאי מכרז. כך, התושבים יכולים ליהנות ממסלול בטוח, שקוף ואמין. היזמים מציעים הצעות למכרז על בסיס סל הזכויות שאושר בתב"ע, המאפשר וודאות תכנונית ליזמים ולתושבים".

התושבים יבחרו את ההצעה המתאימה להם ביותר

לפי התוכנית היזמים מתחרים ביניהם על ההצעות מול התושבים, והתושבים הם אלו אשר בוחרים את ההצעה המתאימה להם ביותר, בליווי הבית להתחדשות עירונית בעזרה ובצרון. גם לאחר בחירת היזם וחיבורו לתושבים, הבית להתחדשות עירונית ממשיך ללוות את דיירי המתחם בזמן ביצוע הפרויקט, האכלוס ועד תום שנת הבדק.

 

בימים אלו מפורסמת להתנגדויות התכנית הראשונה במודל זה ברחוב לה-גוורדיה 35-45. במקביל לפרסום להתנגדויות, פורסם מכרז ליזמים שירצו להציע הצעות לביצוע הפרויקט.

 

בהתאם למדיניות התכנונית לשכונת יד אליהו, הרואה ברחוב לה גווארדיה עורק חיים מרכזי בשכונה, התכנית מייצרת דופן מסחרית וקולונדה לרחוב בקומת הקרקע, ומעליה מבני מגורים בני 7.5 קומות. בחזית לרחוב ווינגייט התכנית מאפשרת מבנים של 6.5 קומות ומגדל בן 14.5 קומות מעל קומת קרקע מסחרית בצומת הרחובות לה גווארדיה ויגאל אלון.

 

בהיבט התנועתי, התכנית מרחיבה את רחוב לה גוורדיה תוך הסדרת התנועה, באמצעות תוספת מסלול אופנים והרחבת המדרכה לאורך הרחוב. בנוסף, התכנית קובעת שטחי ציבור מגוננים ומשמעותיים בלב הפרויקט לרווחת הדיירים תוך שמירה על מעברים וקישוריות לטובת הולכי הרגל. כמו כן, התכנית קובעת שטחים ציבוריים בנויים אשר ישמשו לשירותים מוניציפאליים הנדרשים לטובת תושבי השכונה והעיר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

"תושבי תל אביב מוזמנים לקדם פרויקטים"

חבר המועצה תא"ל במיל' רועי אלקבץ, יו"ר הועדה להתחדשות עירונית: "התחדשות עירונית היא סם חייה של העיר תל אביב-יפו בעתיד הנראה לעין, והיא בראש וראשונה סיפור של אנשים וקהילות ולאור תובנה זו מקודמים עשרות פרוייקטים ברחבי העיר".

 

אדריכל גיליה ברגר קוליץ, סמנכ"לית להתחדשות עירונית בחברת עזרה ובצרון ציינה כי, "למרות שהתכנית מקודמת במימון עירוני, הגשתה לוועדה המקומית מסתמכת על חתימות בעלי הנכסים במתחם בדומה לפרויקטים יזמיים אחרים.

"חברת עזרה ובצרון והבית להתחדשות עירונית קיימו ומקיימים תהליכי עומק של שיתוף הכוללים: פגישות אישיות, מפגשים פתוחים לציבור הרחב, מפגשים תקופתיים עם הנציגויות, מפגשי בניינים ושילוב בעלי דירות בצוותי התכנון.

"כלל המפגשים תועדו, הועברו למשתתפים ואף הועלו לדף הפרויקט באתר האינטרנט של עזרה ובצרון. לאורך כל הפרויקט מתקיים קשר אישי הדוק בין מנהלי קשרי הדיירים של הפרויקט לבין בעלי הדירות במתחם, והפרויקט מלווה על ידי יועץ חברתי".

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    מוני ט. 19/11/2021 13:44
    הגב לתגובה זו
    לא ייתכן שבצד האחד של לה גארדיה - 35-45, יקבלו תמורה של 70מ"ר לדירה ואילו בדירות שבבניינים מעבר לכביש - 36-46, 25מ"ר בלבד. אין סיבה הגיונית, ראויה, או סבירה שתצדיק אפליה שכזאת!!! אם חשוב לעירייה לממש את התכנית במתחמים האלה - עליה לייצר שוויון מוחלט בתמורות לשני המתחמים.
  • 13.
    תושבת 23/12/2019 19:32
    הגב לתגובה זו
    ומעכבים להם את ההתקדמות כי זה לא מקודם עם עזרה וביצרון
  • 12.
    אבי 23/12/2019 07:30
    הגב לתגובה זו
    12 מר עלובים?
  • 11.
    מיכל 23/12/2019 00:15
    הגב לתגובה זו
    יוזם גורם לצפיפות נוראית, מזעזע
  • 10.
    ישראל 22/12/2019 21:03
    הגב לתגובה זו
    מעניין למה ראש ממשל תל אביב לא עושה פינוי ביוני בדרום מזרח תל אביב מדובר על "רובע9" לפי תוכניות העיר 20 שנה ממתינים לפינוי בינוי בנינים בני 70 שנה ללא ממדים מערכת ביוב קורסת בנינים ללא ארקות לפי חברת חשמל פשוט פצצה מתקתקת לדעתי ראש ממשלת תלאביב פוחד להציף את תל אביב בדירות כי מחירי הדירות הצפון העיר ירדו מתחם דפנה בצפון היר תוך 3 שנים עשו שם פינוי בינוי ומדובר על אותם דירות שאלתי למה כן בצפון ולא בדרום
  • 9.
    טוב מאד 22/12/2019 20:01
    הגב לתגובה זו
    רק כך
  • 8.
    שגיא 22/12/2019 17:04
    הגב לתגובה זו
    והכביש יהיה קטן מלהכיל בניני ענק
  • 7.
    אני משקיע בקרית חיים מערבית (ל"ת)
    מיכל .ש 22/12/2019 16:10
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חזי 22/12/2019 15:49
    הגב לתגובה זו
    היגיע הזמן שהעירייה תיכנס גם לפרויקט הזה התקוע כבר 25 שנה ע'יי חברת מטרופולין.
  • 5.
    מעניין כמה תעלה דירה שם? (ל"ת)
    מחירים 22/12/2019 14:22
    הגב לתגובה זו
  • 30000 שח למר (ל"ת)
    אבי 23/12/2019 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אריק 22/12/2019 12:34
    הגב לתגובה זו
    מצויין הגיע הזמן להרוס את כל הבנינים האלה רק שירחיבו גם את הכביש
  • 3.
    חבל 22/12/2019 11:39
    הגב לתגובה זו
    אין מנכל כמו בתל אביב
  • 2.
    כל הכבוד לחולדאי למתכננים וכל המבצעים-כבוד גדול לנו..! (ל"ת)
    עמי, תושב יד אליהו 22/12/2019 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ת"א זה פקק אחד גדול (ל"ת)
    ראובן 22/12/2019 11:27
    הגב לתגובה זו
  • אז אמרת (ל"ת)
    בוקר 22/12/2019 12:54
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.