שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח חווה מאז המחצית השנייה של 2022 כישלון חרוץ. היזמים הבינו שהריבית מתחילה לטפס וחיכו על הגדר. בשוק הזה התשואות משכר דירה נמוכות במיוחד וההשבחה מגיעה על פני שנים בזכות הטבות מס ורכישה של קרקעות במחירים נמוכים. אבל תזרימית מה שהיזם רואה הוא שכר דירה ומולו הוצאות ריבית. כשהריבית 4%-5%, אי אפשר להרוויח תזרימית, אז נכון שיש השבחה שוטפת כתוצאה מעליית מחירי הדירות ונכוןשהם קונים בהנחה גדולה, ושאם סוכמים את זה מקבלים רווח שנתי נוסף של לפחות 4%-5%, אבל הוא לא תזרימי. הם רוצים כסף בבנק ולכן הם עצרו את הפרויקטים ואת ההתמודדות על מכרזים עד שהריבית תחזור לרמה נמוכה יותר.

הגופים שכן השקעה כו יכולה להיות מתאימה להם הם הגופים המוסדיים, אבל גם הם בהינתן התשואות נטו (תשואה משכר דירה בניכוי הריבית על הלוואות) מעדיפים להיכנס בזהירות.

 

קרקע לדירות להשכרה - זולה משמעותית

כשהריבית הייתה נמוכה, היזמים מרוויחים פעמיים - גם בגלל שהריבית אפשרה להם לצאת לפרויקטים כאלה, וגם משום שהם קיבלו הטבות מס מהמדינה. כשהריבית נמוכה, הרווח היזמי הוא גבוה וככל שהיא עולה - הוא נשחק. הרווח היזמי חשוב גם בפרויקטים של דירות להשכרה ארוכת טווח כי הוא חלק מהרווח הכולל של היזם - לצד הרווח מההנחה והרווח מתשואה עתידית והצפת ערך בזכות עליית מחירי הדירות, היזם גם נהנה מרווחי ייזם - הוא קונה את הקרקע ומקים את הפרויקט.

אפשר לומר כי ככל שהריבית גבוהה יותר, כך עולה הפער בין מחירי הקרקעות לבניית דירות למכירה לעומת קרקעות לבניית דירות להשכרה. כשהריבית נמוכה הפער כמעט לא קיים וכשהיא גבוהה, כמו היום, קרקע לשכירות אמורה לעלות, כך על פי הערכת יזמים, כמחצית בלבד.

• מגדל תממן ב-550 מיליון שקל פרויקט 'דיור להשכרה' בתל אביב של שיכון ובינוי
• בתמורה של כ־415 מ' שקל: דניה תקים את "נופי בן שמן" של אזורים ליווינג
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אפשר לקחת את העסקה של דמרי את חנן מור בשדה דב כדי להבין את הפערים: הוא רכש קרקע במחיר של 2.3 מיליון שקל ליחידת דיור, ואילו קרקע לבניית דירות להשכרה עולה בערך שליש: כ-900 אלף שקל כולל עלויות הפיתוח.

המדינה החליטה לשנות כיוון. כשהיזמים לא מגיעים, היא תנסה לאלץ אותם לעשות זאת דרך הורדת מחיר המינימום והוצאת מכרזים באזורי ביקוש. לא הכל משתלם ליזמים. כדי שהם ייקחו פרויקט כזה, הם צריכים לדעת שני דברים: 1. שהריבית תרד בסבירות גבוהה עד התחלת הבנייה (וכרגע אין צפי להורדת ריבית משמעותית). 2. שהמחיר ששילמו מספיק אטרקטיבי כדי לייצר להם רווח יזמי מינימלי. הסעיף השני קשור בראשון, כי כשהם מחשבים את עלויות הבנייה שלהם (שלא מפסיקים לעלות) ואת רכיב הקרקע (שעדיין אפשר להשיג בפחות ממחיר השומה) והפיתוח, הם לוקחים בחשבון גם את נושא עלויות המימון. כשהריבית גבוהה, זה לא עושה להם שכל.

• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

מתחם שדה דב (דוח שמאי ארז אבירן)​

מה קורה בשדה דב?

בחודש הקרוב, תל אביב עשויה להכריז על מהפך. רמ"י תוציא בין 5-7 מכרזים עד סוף החודש הבא, כשכל הפרויקטים מיועדים להשכרה: 36 דירות בשכונת המשתלה, מעל 1,600 דירות בשדה דב ואולי בהמשך עוד דירות באזור מכבי יפו והבית הירוק. מחצית מהדירות להשכרה, אגב, יהיה ברובע א' של המתחם. מחצית מהדירות יושכרו במחיר נמוך לחסרי דיור, באמצעות הגרלה. על פי ההערכות, המדינה תפסיד כ-2 מיליארד שקל בשל העובדה שמדובר בדירות להשכרה, בהשוואה לאפשרות שהיזמים היו קונים ומשווקים את הדירות למכירה.

המתחם בשדה דב הוא המבחן האמיתי. במתחם הזה יש חברות חזקות כמו ישראל קנדה וי.ח דמרי ולא כל אחד נכנס אליו. כששוק השכירות ארוכת הטווח פחות משתלם, זה אומר שהיזמים יחשבו פעמיים. לפי תנאי המכרז, מחצית מהדירות יושכרו לכלל הציבור במחיר שוק, למשך 20 שנה, ומחצית בהנחה של 20%. 

השאלה היא מדוע המדינה מעניקה הנחות באזור כזה, הרי ידוע כי שכירות לדירת 4 חדרים ממוצעת תנוע באזור 13-14 אלף שקל, תלוי בקומה, וגם אחרי הנחה מדובר בדירות שבהן מחיר השכירות גבוה, בחמש ספרות. בוא נהיה מאוד שמרנים ונניח שזה יהיה 10 אלף שקל. האם זה מה שהמדינה רוצה? צריך לעודד שכירות ארוכת טווח, אבל שוב פעם נותנים את ההנחות לעשירים. זה כמו לעשות מחיר למשתכן ברמת גן, רמת אפעל, קרית קרינצי וגליל ים בהרצליה. אנשים הרוויחו מיליונים, וזה בסדר - אבל אלו אנשים שרובם היו תובי המקום, אלו לא האנשים שחסר להם. זה רק מגדיל את אי השוויון. 

לכאורה, אין הרבה אנשים שילכו לשכור דירות בשדה דב, אבל כשחושבים על זה, מקבלים תשובה אחרת. שוק השכירות בת"א תוסס, דירת 4 חדרים היא כבר במחיר של למעלה 10 אלף שקל (במרכז ת"א). אז אין סיבה שאנשים לא ירצו דירות כאלו, השאלה כאמור אם אלו האנשים שיש לדאוג להם בשלב הראשון של פרויקטי דיור להשכרה ארוכת טווח, או בשלב הבא?

ולמה בעצם שכירות כזו יכולה להשתלם למשפחות? המשכנתאות גבוהות. זוג ממוצע שרוצה לרכוש היום דירה, ולא באזור שדה דב אלא במעגל השני מתל אביב, תמורת 2.8 מיליון שקל נניח, והוא בעל הון עצמי גבוה של 800 אלף שקל, ישלם משכנתא שווה, פחות או יותר, לשכירות. אם אין לזוג הזה הון עצמי, אבל יש לו שכר גבוה מהממוצע, הוא יכול להרשות לעצמו לשכור באזור יוקרתי, אבל לא לקנות. כלומר, השכירות דווקא מרחיבה את קהל היעד.