הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה חדשה בניין נדל"ן נדלן
צילום: מורן ישעיהו

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מכבסים כסף שחור בקירות? באוצר סבורים כי הגבלת הרכישות במזומן הפחיתה את מספר העסקאות. היקף רכישות המשקיעים ירד ב-27% והעלייה בקרב משפרי הדיור נבלמה

מורן ישעיהו | (12)
נושאים בכתבה זוגות צעירים מחירי הדירות משפרי דיור נדל"ן למגורים שוק הדיור

שוק דירות יד שניה חוזר לירידות בחודש ינואר 2019 לאחר גידול חד של 20% בהיקף העסקאות בחודש דצמבר האחרון. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ג') הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בהשוואה לינואר אשתקד מדובר בירידה של 8%.

באוצר מסבירים כי מדובר בתנודתיות חריגה שמאפיינת פלח שוק זה בחודשים האחרונים שעשויה לנבוע בין היתר מהקדמת עסקאות לחודש דצמבר טרם כניסת החוק האוסר שימוש במזומן בעסקאות נדל"ן.

​בניכוי עסקאות מחיר למשתכן, ירד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר השנה בשיעור של 5% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 13% בהשוואה לדצמבר האחרון - והסתכם בעסקאות רכישה של 8,000 דירות. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי שנרשמו בחודשי ינואר בעשור האחרון.

אמנם, בדיקת כלל עסקאות הרכישה בענף הנדל"ן למגורים מצביעה על עלייה בשיעור של 3% בהשוואה לינואר אשתקד עם 9,200 דירות שנרכשו בינואר האחרון, אם כי בהשוואה לחודש דצמבר 2018 מדובר בירידה של 14%. 

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ינואר עמד על 3.1 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עליה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. זאת לאחר עליה חדה של 18% במכירות אלו בחודש דצמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2017.

בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי באזור חדרה נמשך קצב גבוה של מכירות, על רקע מבצע מכירות באור-עקיבא וכך גם באזור רחובות. מנגד, באזור המרכז נרשמה ירידה של 14% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, עם סיומו של מבצע המכירות באור יהודה.  שיעורי ירידה דומים נרשמו גם באזורי ירושלים ובאר שבע.

המשקיעים רכשו בחודש ינואר נרכשו 1.1 אלף דירות, נתון המבטא ירידה של 27% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לדצמבר האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם ירידה חדה של 44% ברכישות המשקיעים (בהשוואה לינואר אשתקד), לאחר גידול של 14% בחודש דצמבר, שיעור גידול הגבוה פי 4 מאשר זה שנרשם באותו החודש ברמה הארצית. ניתוח הממצאים מלמדים כי תנודתיות זו הושפעה במידה רבה מפעילות תושבי החוץ שהיוו כ-7% מרוכשי הדירות להשקעה ברמה הארצית.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 22% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר עליה חדה של 44% בחודש דצמבר (בהשוואה לדצמבר 2017). שיעור הירידה במכירות המשקיעים בחודש ינואר גבוה משמעותית מהירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה (8%), אם כי הגידול החד שנרשם במכירות המשקיעים בדצמבר היה אף הוא גבוה משמעותית מזה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. 

הירידה החדה במכירות המשקיעים בינואר הקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב, שם נרשמה ירידה מתונה יחסית (5%) ואזור חדרה בו נרשמת בחצי השנה האחרונה עליה מתמשכת במכירות אלו בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת  - יתכן כי זו קשורה בגידול החד בהיצע הדירות החדשות, בפועל וזה המתוכנן, באזור זה.

הזוגות הצעירים (כלומר, מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה) רכשו בינואר 4.9 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לינואר אשתקד נרשם גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אם כי בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בדצמבר האחרון ירדו רכישות אלו ב-10%. שני שלישים מהגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכזו ברחובות וחדרה. 

עוד עולה כי חלק גדול מהרוכשים הינם רווקים מתחת לגיל הזכאות למחיר למשתכן. ניתוח רמות השכר שלהם, בפרט על רקע מחירי הדירות שנרכשו, מעלה את הסבירות שאצל חלק לא מבוטל מהם רישום הבעלות על הדירה באופן בו נעשה היה משיקולי צמצום חבות מס של מי שבסבירות גבוהה מימנו את רכישת הדירה.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3.2 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך נבלמה העליה שנרשמה ברכישות אלו בשלושת החודשים הקודמים (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר, וגבוה כמעט בחצי שנה בהשוואה לינואר אשתקד.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    סידרה ב 12/03/2019 20:49
    הגב לתגובה זו
    גם אחרי קיזוז שכירות ,ישאר 400 אלף זה סכום עצום , בטח לזוג צעיר בתחילת דרכו.
  • 8.
    לא פראייר 12/03/2019 20:48
    הגב לתגובה זו
    איך דירת 100 מ"ר ,שעולה לקבלן 400 אלף , נמכרת במחירי בועה הזויים 1,2-1,5 מליון שקל.
  • בעתיד ,כנראה שבקושי שתקבל קרקע עבור 2 חדרים במרכז הארץ (ל"ת)
    אתה חי הסרט 13/03/2019 12:17
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כחלון גרם למיתון והבריח משקיעים הם קונים בחו"ל (ל"ת)
    שקרים 12/03/2019 16:41
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    כמה שטויות 12/03/2019 16:40
    הגב לתגובה זו
    אין ריבית על הכסף. האנשים מאויימים עם מיסים מס רכישה ומס שבח וכחלון הפחיד אותם עם מס דירה שלישית. הבורסה על הפנים ולאף אחד לא אכפת ובנוסף מס גבוה. מיתון בכל המדינה ומסתירים מעם סגולה הכי טיפש בעולם.
  • 5.
    נטו ירידת מחירים 12/03/2019 15:28
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה, 1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
  • אבל רק מחיר הקרקע במרכז , עולה גם בהרבה יותר ....... (ל"ת)
    אבל 13/03/2019 12:21
    הגב לתגובה זו
  • תמשיך לחלום, אולי ישאר רק כחלום,חלומות לא תמיד מתגשמים (ל"ת)
    תמשיך לחלום 13/03/2019 12:20
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מצדיע לכחלון 12/03/2019 15:28
    הגב לתגובה זו
    מקריסה כלכלית וממחירי בועה בשוד החופשי , יש אלטרנטיבה דיור בר השגה מוזל פחות 500 אלף בממוצע .הכסף נשאר אצלנו , הפסקנו לממן קבלנים .
  • 3.
    תזכורת 12/03/2019 14:28
    הגב לתגובה זו
    למי ששכח לא נותנים לעבריינים לדפוק לנו את החיים באמצעות החוק
  • 2.
    רועי 12/03/2019 13:58
    הגב לתגובה זו
    הדבר היחידי שמונע קריסה טוטלית זאת התוכנית לתחזוק הבועה בעזרת הגרלות מחיר למיתאבד......שהבועה תתפוצץ תיק 8000 יפתח
  • 1.
    הירידות מתחזקות 12/03/2019 13:07
    הגב לתגובה זו
    כמו באוסטרליה, הגבלות על נתינת משכנתאות בקלות ראש, גרמו לירידה בביקוש ולירידה במחירים. גם בישראל, המלחמה בהון השחור של תושבי החוץ, והחל מהשנה גם של תושבי הארץ, תביא לירידות בביקוש ובמחירים
ריבית גרף ירידה
צילום: רוי שיינמן באמצעות Copilot

ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?

מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ריבית משכנתא ריבית משתנה משכנתא

מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות  או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת,  עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות. 

ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא. 

מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).

מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר? 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רונן עקביה מנכ"ל בית וגג. קרדיט: טל טבעונירונן עקביה מנכ"ל בית וגג. קרדיט: טל טבעוני
ראיון

מנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"

השנה בית וגג תשווק כ-1,500 יח"ד דיור בחיפה, נתניה, גבעת שמואל רעננה ות"א ועתידה להכפיל את כמות הדירות ששיווקה מיום היווסדה; שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה, שסיפר לנו על ההיערכות של החברה לצמיחה הדרמטית, על ההזדמנויות שנקרות בדרכן של חברות חזקות במצבו הנוכחי של שוק הדיור; בנוסף, שמענו גם על היתרונות שבפיזור הגיאוגרפי, "במקומות שבהם אנחנו רואים מחירי מכירה של כ-30,000 שקל למ"ר, השוק עובד"

רן קידר |
נושאים בכתבה בית וגג

לפני ימים ספורים הודיעה חברת בית וגג בית וגג 6.31%  על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה שהיא מחזיקה בשותפות עם הכשרת הישוב, ועידכנה על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת הפרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.

יחד עם הפרויקט של החברה בנתניה, (בשותפות עם אפריקה ישראל), שאושר על ידי הועדה המקומית ביוני, וגם הוא בהיקף גדול, עם 735 יח"ד ובנוסף 5,000 מ"ר שיוקצו למסחר ותעסוקה, החברה צפויה להתחיל לשווק במהלך 2026 כמות דירות שמכפילה את כמות הדירות ששיווקה ומכרה עד היום. זהו מהלך דרמטי. 

אם נסתכל על מכירות בית וגג עד כה, המספרים אמנם היו נמוכים יחסית, כשבמהלך 2024 החברה מכרה 28 דירות בסך הכל, אבל גם במהלך שנה מאתגרת בשוק הדיור, החברה הצליחה לשמור על המספרים, ואף לעלות מעט, היות ורק בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החברה מכרה 28 דירות, כמות דומה למה שמכרה במהלך 2024 כולה. 

וכך, לקראת שנה מכריעה לעתידה של החברה, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה. 

השנה הקרובה צפויה להיות שנה דרמטית עבורכם, עם צבר גדול 

ממש ככה. בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים. עד 2025, מיום הקמתה, בית וגג בנתה מסרה כ-800 יח"ד. כיום, בסוף 2025, אנחנו בביצוע של 500 יח"ד נוספות, בנוסף ל-800. ב-2026 יתווספו אליהם 1,700 יח"ד, שמתוכם 1,400 יח"ד נמצאים בשני מתחמים גדולים, אחד בחיפה שקיבל היתר השבוע, ועוד אחד בנתניה, שיקבל היתר במהלך השנה. 

מבחינת ביצוע, הפרויקטים הגדולים, חיפה ונתניה, יעלו על הקרקע במהלך הרבעון הרביעי של 2026. במתחמי הפינוי בינוי בחיפה, אני מניח שנסיים את הבניינים הנמוכים תוך 4 שנים ואת המגדלים תוך 5 שנים. בנתניה אמנם אין פינוי בינוי, אבל אנחנו גם מעריכים 4-5 שנים. 

מהו יעד ריאלי עבורכם מבחינת מכירות עד מועד האיכלוס? 

להמשך הכתבה לחץ כאן