ההאטה נמשכת - שימו לב לנתון העדכני שמפרסם כעת בנק ישראל לגבי שוק הדיור

בנק ישראל מאשר כעת את ההערכות שפרסם Bizportal בתחילת השבוע. ומה הצפי לגבי החודש הנוכחי?
יוסי פינק | (25)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור ממשיך להתקרר. לפי נתונים שמפרסם היום בנק ישראל, היקף המשכנתאות שנטל הציבור במהלך חודש אפריל הסתכם ב-3.65 מיליארד שקלים בלבד. מדובר בירידה חדה של כמעט 20% לעומת חודש מארס, אך נציין כי בחודש אפריל היו לא מעט ימי חג (פסח, חג שני ובין לבין עוד יומיים של חול המועד). כלומר ניתן היה לצפות להאטה משמעותית בפעילות שכן בעוד בחודש מארס מספר ימי העבודה היה 21, באפריל מספר ימי העבודה המלאים עמד על 15 בלבד. 

בתחילת השבוע פרסמו ההערכות במערכת הבנקאית לפיהן באפריל היקף נטילת המשכנתאות יסתכם בקצת מעל 3.5 מיליארד שקלים כאשר ההערכות לגבי החודש הנוכחי הן להיקף נטילת משכנתאות בהיקף של קצת מעל 4 מיליארד שקלים ונציין כי החודש כולל את החופשים של יום העצמאות ושבועות.

כלומר נראה שנרשמת התייצבות בהיקף נטילת המשכנתאות לאחר התכווצות משמעותית שהחלה בספטמבר אשתקד ועד ינואר האחרון. אחרי שהיקף נטילת המשכנתאות בחודש אוגוסט 2016 עמד על מעל 5.5 מיליארד שקלים, בחודש ספטמבר ההיקף התכווץ ל-4.9 מיליארד שקלים וכעת הקצב עומד על קצת מעל 4 מיליארד שקלים.   

ובינתיים נבלמה גם עליית מחירי הדירות. לפי נתוני הלמ"ס, בחמשת החודשים האחרונים נרשמה התייצבות במחירי הדירות ואף ירידה קלה. בשבוע שעבר עדכן הלמ"ס כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר-מארס 2017 לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר-פברואר 2017 נמצא כי מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5%. בתוך כך, הלמ"ס עדכנו את שינוי המחירים מהעדכון הקודם מעלייה של 0.1% לירידה של 0.1% וכעת מתוך 4 החודשים האחרונים נרשמו 3 חודשים של ירידות מחירים. בהסתכלות שנתית מחירי הדירות עלו בשיעור של 4.7% בלבד. כלומר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן במהירות.

אתמול הצגנו ניתוח להיקף מכירת הדירות מצד שיכון ובינוי שהינה חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל. מהניתוח עולה כי קצב מכירת הדירות החודשי מצד שיכון ובינוי נחתך בצורה דרמטית בחודשים האחרונים - לכתבה המלאה

תגובות לכתבה(25):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    מתווך 24/05/2017 09:18
    הגב לתגובה זו
    לפני שתתחיל התרסקות בשוק עכשיו זה הזמן לקנות דירה!!! תזכרו את זה אין כמו לקנות בשיא ולקחת משכנתא משעבדת לכל החיים... ככה יש בשביל מה לקום בבוקר. תרגישו חיים.
  • 16.
    מקס 24/05/2017 09:09
    הגב לתגובה זו
    יכול לקנות היום קבוצת דירות אצל קבלן במחירים שאם תחלקו אותם לדירה בודדת אנחנו כבר חזרה במחירים של לפני 8 שנים
  • 15.
    לני 24/05/2017 08:40
    הגב לתגובה זו
    קבלנים יפשטו רגל כי השוק פשוט קפוא , ופרויקטים ייעצרו באמצע ( חפציבה כדוגמא) . לקנות במצב הזה היום משול להתאבדות כלכלית
  • 14.
    גיא 24/05/2017 07:38
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים יתנו את המבצעים הכי טובים שאפשר מבחינתם והציבור יצביע ברגליים.. או אז יבינו הבנקים שהם לא נכנסים ל 2018 בצורה הזו ואז תתרחש מפולת, אני רק מקווה שזה לא יגיע עם מיתון כי אז זה לא ייגמר רק בנדלן....
  • 13.
    איזה כותרת ? אם מחשבים יחסית ליום יש עליה של 24% ממרץ (ל"ת)
    אני שאלה 23/05/2017 23:09
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    יצחק 23/05/2017 21:59
    הגב לתגובה זו
    לאלקנות ההתרסקותבדרך רקירידות והיצעגדול
  • 11.
    המחירים יורדים ואף אחד לא מדבר (ל"ת)
    ישראלי 23/05/2017 20:27
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    ביזפורטל יאכל את הכובע כשמחירים יעלו (ל"ת)
    ביז 23/05/2017 17:56
    הגב לתגובה זו
  • המחירים כבר יורדים (ל"ת)
    פיצוץ הבועה!!! 23/05/2017 18:17
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    לא מעניין עולה או יורד פשוט מאוד לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)
    אדי 23/05/2017 16:21
    הגב לתגובה זו
  • מעניין 23/05/2017 17:55
    הגב לתגובה זו
    טדי יא טרול אל תקנה. ההפסד כולו שלך!
  • אדי 23/05/2017 21:17
    כל כתבה אכנס ואתן את אותה תגובה ואתה תמשיך לכתוב לי הקנטות, אבל אתה יודע מה? אני משלם שכירות בכיף שלי ואמשיך לשלם עד שהשוק ייפול ואז אתה תבכה. מה שבטוח זה לא משנה לא משנה באיזה צד אתה, אם קנית דירה לא מזמן ואתה מפחד על המשכנתא אתה מסכן, אם אתה מתווך אתה מסכן שיוציא בקרוב רישיון למונית, אם אתה סתם אינטרסנט שבתחום אז אתה תפשוט רגל ואז את היד ואם אתה מתפרנס מתגובות אז אתה ממש מסכן שזאת הפרנסה שלך.
  • 8.
    רן 23/05/2017 16:09
    הגב לתגובה זו
    להחזיר לכל אלה שאמרו שנדלן רק עולה לשבור את השוק לחתיכות הכח אצלכם בידיים, לא לקנות
  • אני קונה. עכשיו 23/05/2017 17:53
    הגב לתגובה זו
    לפני שכולם יירדו מהגדר ויתנפלו על דירות ואז מחירים יחזרו לעלות ובגדול
  • 7.
    אנשים פשוט לוקחים יותר ריביות פריים במקום משכנתאות (ל"ת)
    נתון סרק 23/05/2017 15:16
    הגב לתגובה זו
  • ארבונשרמוט 23/05/2017 15:57
    הגב לתגובה זו
    אבל לא הצלחתי. תוכל להסביר שוב? הכל ברוח טובה. תודה.
  • 6.
    בחודש אפריל היו 5 שבתות בגלל זה הירידה בהיקף המשכנתאות (ל"ת)
    סתאאאם 23/05/2017 15:07
    הגב לתגובה זו
  • חשבתי שמשרדי המכירות פתוחים בשבת (ל"ת)
    איציק 23/05/2017 22:47
    הגב לתגובה זו
  • היה גם יום זהירות בדרכים.. (ל"ת)
    גיא 23/05/2017 20:06
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הבנקאי 23/05/2017 14:37
    הגב לתגובה זו
    ביכולת ההחזר משבר הסב פראיים כבר כאן
  • 4.
    אבי 23/05/2017 14:09
    הגב לתגובה זו
    ‏כל הכבוד לך ‏למדתה ‏לשמן במקומות הנכונים‏ ‏‏ביזפורטל ‏עכשיו עובד בשבילך
  • אלי 23/05/2017 15:54
    הגב לתגובה זו
    את העברית שלךה
  • 3.
    צרציל 23/05/2017 14:06
    הגב לתגובה זו
    אבל זה כנראה התחלת הסוף.
  • 2.
    ג 23/05/2017 14:05
    הגב לתגובה זו
    בחורף אמרו חורף עכשיו .....אז יש ירידה בביקוש ..... באוקטובר היו חגים, בנובמבר היה הנגאובר מהחגים, דצמבר זה סוף שנה ולא עושים עסקאות בסוף שנה, בינואר היה גשם, פברואר זה חודש קצר, במרץ יש את פורים, באפריל את פסח ובמאי את יום העצמאות, ביוני מתחיל החופש הגדול, ביולי-אוגוסט גם חם וגם כולם בחופש וספטמבר מתחילים שוב החגים. ברגע שיגמרו כל האירועים החד-פעמיים האלה השוק יחזור להתחמם......זה נעשה כבר מביך .
  • 1.
    בקצב הזה לא ימשכו חגיגות הנדלן. (ל"ת)
    אין למה למהר 23/05/2017 14:00
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.